ذكر تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي أن مؤشرات العرض والطلب لدى أسواق المنطقة العقارية خلال العام الحالي، أظهرت العديد من المؤشرات الإيجابية والسلبية حتى اللحظة، مع الأخذ في الاعتبار أن اقتراب الأسعار من القيم الحقيقية لدى أسواق عدة ساهم في تراجع ملموس لموجات الارتفاع على أسعار السوق، وتراجع دور المضاربين والوسطاء، فيما بدت الأسواق أكثر عطشاً للمزيد من التعديلات على أنظمة التمويل التي يعول عليها في رفع وتيرة الاستثمار العقاري في الأساس، والحفاظ على معدلات طلب جيدة في الأوقات كافة. هناك أسباب كثيرة للتراجعات المسجلة على أسعار البيع والتأجير لدى أسواق عقارية عدة في دول المنطقة، وأول هذه الأسباب التوقعات المحيطة بالسوق، التي تفيد بارتفاع مستوى المعروض من المنتجات العقارية، وبالتالي توقع انخفاض أسعارها، في حين أحاطت توقعات تراجع أسعار النفط، وتراجع حجم الاستثمارات الحكومية ستؤدي إلى تراجع الاسعار السائدة إلى مستويات جاذبة للشراء والاستثمار، وجاء تنوع الاستهداف من قبل شركات التطوير العقاري ليضيف المزيد من المنتجات التي تتناسب والفئات كافة، وبشكل خاص التي تتناسب مع فئة متوسطي الدخل، الأمر الذي ساهم في إجراء تعديلات جدية على مؤشر الأسعار تبعاً لتنوع المنتجات، واختلاف أسعارها المتداولة في السوق. وللوقوف على مؤشرات السوق العقارية في المنطقة وتحديد معدلات التراجع والارتفاع على الأسعار، على مستوى المعروض والمطلوب لا بد من التعرف إلى ما يجري لدى السوق العقاري الإماراتي، كونه يتمتع بالعوامل كافة ذات العلاقة بالشمول والاتساع والتنوع والانفتاح على العالم والقوانين المتطورة وحجم الاستثمارات المحلية والإقليمية والعالمية، التي تمنحه الأفضلية في التقييم وتحديد مؤشرات السوق الحقيقية في الوقت الحالي، وفي المستقبل القريب أيضاً، يأتي ذلك في الوقت الذي يسجل فيه السوق العقاري في الإمارات عموماً وفي إمارة دبي بشكل خاص حالة من التصحيح الذاتي المستحق والإيجابي حتى اللحظة، وذلك بعد موجة من الارتفاعات استمرت لمدة تصل إلى ما يقارب الثلاث سنوات، مع الأخذ في الاعتبار أن مسببات التصحيح المسجل تعود إلى أسباب عدة ذات أبعاد عالمية وليست محلية، ذلك أن السوق العقاري الإماراتي يتأثر بالتطورات المالية والاقتصادية العالمية أكثر من غيره من الأسواق على مستوى أسعار النفط وارتفاع نطاقات التذبذب على أسعار الذهب، وتدنيها بشكل حاد، إضافة إلى اتجاه أسعار الفائدة إلى الارتفاع، التي لا بد لها أن تؤثر في وتيرة النشاط الاقتصادي ككل. وبات من المؤكد يقول تقرير المزايا إن عوامل التصحيح المسجلة لدى السوق العقاري في إمارة دبي بالتحديد لا تحمل مؤشرات ضعف للاقتصاد الإماراتي، الذي لا يزال يتمتع بالكثير من عوامل القوة والتنوع والاستقرار، مع الأخذ في الاعتبار أن الإمارة تتمتع بنموذج عمل مستدام يدعم استقرار الوضع الاقتصادي في الإمارة والدولة ككل، وبالتالي فإن ما يحدث من تراجع في الأسعار يعتبر صحياً، وفي الوقت المناسب، وذلك لأنه إذا استمرت الأسعار بالارتفاع وبدأت عملية التصحيح فإن هذا سيؤدي لنتائج سلبية أكثر بكثير على القطاع العقاري، والقطاعات ذات العلاقة كافة. يذكر أن تطور الأسواق ومستوى الانفتاح الاستثماري سيحدد مدى التأثير السلبي في ظروف التراجع، ومدى الجاذبية والاستثمار في ظروف الانتعاش والتعافي، مع الأخذ في الاعتبار أن مؤشرات التراجع لا تخص السوق الإماراتي منفرداً بل أنها تمتد إلى الأسواق العالمية التي تظهر بوضوح اتجاهها نحو التصحيح أيضاً. مؤشرات تضغط على الأسعار السائدة ويقول تقرير المزايا إن هناك حزمة من المؤشرات والمؤثرات من شأنها الضغط على الأسعار السائدة لدى السوق العقاري الإماراتي بشكل عام وسوق دبي بشكل خاص، تتمثل في تراجع الطلب الاستثماري الخارجي نتيجة توقعات بتسجيل انخفاضات هنا وهناك، إضافة إلى بقاء قيود التمويل على ما هي عليه، هذا وكانت توقعات السوق تفيد احتمال تسجيل تراجع الأسعار بنسبة تصل إلى 20 % خلال عام 2015، إلا أن مسار السوق أظهر تماسكاً لدى العديد من المواقع، وبقيت نسبة التراجع أقل من ذلك، علماً أن سوق الإمارة يشهد طلباً جيداً على العقارات السكنية الفاخرة، إضافة إلى استمرار الطلب على الإسكان المتوسط الذي يشهد زيادة مستمرة، فيما تعكس حجم التصرفات العقارية قوة الأداء، حيث وصلت إجمالي التصرفات العقارية إلى 129 مليار درهم في نهاية النصف الأول من العام الحالي مقارنة ب 57.6 مليار درهم خلال نفس الفترة من العام الماضي، يذكر أن الأسعار السائدة تتراجع بشكل متدرج منذ بداية العام الحالي على أسعار العقارات السكنية ليصل متوسط التراجع المسجل ما بين 7 % و11% حتى نهاية أغسطس/ آب الماضي. تباين حركة الإيجارات لمرتفعي ومتوسطي الدخل أشار تقرير المزايا إلى أن مؤشر أسعار الإيجازات لا زال متماسكاً في إمارة دبي نتيجة التزايد المسجل في عدد السكان وتدفق الوافدين والباحثين عن فرص عمل، تجدر الإشارة هنا أن الطلب على الإيجارات لا زال قوياً، وأن أسعارها متماسكة، مع الأخذ في الاعتبار أن إيجارات المساكن التي تستهدف مرتفعي الدخل قد سجلت انخفاضاً بنسبة وصلت إلى 5 %، في حين سجلت أسعار الإيجارات ارتفاعاً في المناطق التي تستهدف متوسطي الدخل، وسجل مؤشر أسعار الإيجارات السكنية في العاصمة أبوظبي نسبة تجاوزت 5 % في الربع الثالث من العام الحالي، التي تركزت في وسط العاصمة في الدرجة الأولى نتيجة نقص المعروض لترتفع أسعار إيجارات الشقق ذات الجودة العالية، والمتوسطة بين 4 % و6 % على التوالي، في حين سجلت العقود الجديدة ارتفاعاً بنسب تراوحت بين 8 %و 10%، وترجح مؤشرات السوق مواصلة الارتفاع حتى نهاية العام الحالي، وفي السياق فقد سجلت أسعار الإيجارات في إمارة الشارقة انخفاضاً متوسطاً وصل إلى 5 % خلال النصف الأول من العام الحالي، ويعود هذا التراجع إلى عوامل عدة من أهمها تراجع الطلب ودخول المزيد من البنايات، والوحدات السكنية إلى السوق منذ بداية العام الحالي. تحفيز شرائح الطلب على مستوى الأفراد والمستثمرين يؤكد تقرير المزايا أن تراجع الأسعار لدى إمارة دبي من شأنه أن ينعش الطلب خلال الفترة القصيرة القادمة، يأتي ذلك في الوقت الذي تتواصل فيه المشروعات العقارية، ووتيرة البناء والتشييد، وطرح المشروعات من قبل شركات التطوير العقاري الرئيسية العاملة في السوق من كافة الفئات، والاستهدافات كافة، وتشير مؤشرات السوق أن انخفاض أسعار العقارات ووصولها إلى مستويات تنافسية سيعمل على تحفيز شرائح الطلب من جديد على مستوى الأفراد والمستثمرين، علماً بأن الاستقرار المسجل على أسعار العقارات قيد الإنشاء سيرفع من جاذبية السوق وقوة الاستقطاب الاستثماري، وأن حركة التصحيح المتدرجة تصب في صالح استدامة النمو في القطاع على المدى المتوسط، وأن تراجع الأسعار لم يؤثر في العائد الاستثماري حتى اللحظة، الذي حافظ على نسب تراوحت بين 6 % و9 %، في حين تسجل العقارات ذات العلاقة بالقطاع السياحي معدلات نمو وعائد مرتفعة تتجاوز مثيلاتها لدى الكثير من مدن العالم، يأتي ذلك مع استمرار تمتع عقارات الإمارة بالمواصفات القادرة على جذب المشترين المحتملين، وإقناعهم بقيمتها الاستثمارية على المدى المتوسط والبعيد. ويشير التقرير الى أن أسعار العقارات الاستثمارية والمعدة للبيع تشهد في الفترة الحالية تراجعاً في أسعارها السائدة بشكل تدريجي، وهذا يعني أن الأسعار تتجه نحو الانخفاض، الأمر الذي سيعمل على رفع جاذبيتها، نظراً لبقاء مؤشرات الطلب مرتفعة، وتنتظر انخفاض الأسعار، في حين تسعى مؤشرات سوق التأجير إلى بقائه متماسكاً لدى إمارة دبي، ومرتفعاً لدى سوق العاصمة أبوظبي خلال الفترة الحالية، وحتى نهاية العام الحالي، مع التأكيد هنا أن المشاريع الاستثمارية لابد لها من التركيز على الخطط والأفكار الناجحة، والابتعاد عن المشروعات ذات الجدوى المنخفضة، وسيقود تماسك أسعار الإيجارات في المواقع الرئيسية للطلب نحو التملك، وبالتالي إعادة النمو والانتعاش للسوق الاستثماري بطلب محلي وخارجي.