الرياض: شجاع البقمي أكدت شركة «كي بي إم جي السعودية» أن ارتفاع حجم مساحات الأراضي البيضاء داخل المدن السعودية يتطلب وجود مشروعات عقارية من شأنها زيادة حجم المعروض، ورفع معدلات تملك المواطنين للمساكن، بدلا من الاحتفاظ بالأراضي البيضاء لعدة سنوات بهدف ارتفاع قيمتها السوقية، مما يتسبب في عوائق اقتصادية قد يتعرض لها القطاع العقاري في البلاد. وقالت الشركة في تقرير اقتصادي حديث، انفردت «الشرق الأوسط» بالحصول عليه، إن عدم إلمام كثير من ملاك الأراضي البيضاء بالمراحل الأساسية لتطوير المشاريع العقارية، أو بحثهم عن ارتفاع القيمة السوقية لأراضيهم، أو عدم امتلاكهم لرأس المال أو الوقت الكافيين، كانت أسبابا رئيسية وراء ارتفاع حجم الأراضي البيضاء الواقعة داخل النطاق العمراني في المدن السعودية الكبرى. وتعليقا على هذه التطورات، أكد المهندس راني مجذوب، رئيس قطاع العقار في «كي بي إم جي السعودية»، لـ«الشرق الأوسط» يوم أمس، أن عملية ارتفاع حجم الأراضي البيضاء الواقعة داخل النطاق العمراني دون الاستفادة منها يمثل عائقا اقتصاديا أمام القطاع العقاري السعودي، وقال «المملكة تسعى الآن من خلال حزمة من البرامج التي أطلقتها وزارة الإسكان إلى بلورة رؤية خادم الحرمين الشريفين في رفع معدلات تملك المواطنين للمساكن، ورصد 250 مليار ريال لهذه المشروعات يدل على عمق هذه الرؤية»، داعيا خلال حديثه ملاك الأراضي البيضاء إلى استثمارها في مشاريع عقارية مفيدة، بدلا من الاحتفاظ بها وتجميدها. وفي السياق ذاته، أوضح التقرير الصادر عن قطاع العقار داخل شركة «كي بي إم جي السعودية»، أن مشكلة انتشار الأراضي البيضاء في السعودية وعدم استغلالها على الرغم من وجود فرص استثمارية عديدة للمشاريع العقارية أصبحت مشكلة ظاهرة على السطح خلال الآونة الأخيرة، وذلك في وقت تبحث فيه البلاد إمكانية تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء الواقعة داخل النطاق العمراني. ولفت التقرير، في الوقت ذاته، إلى أن أغلب ملاك الأراضي البيضاء يرون استفادتهم منها عن طريق الارتفاع في القيمة مع مرور الزمن، في حين أن استفادتهم ستكون أكبر بكثير من خلال تطوير وتشغيل المشاريع العقارية التي تحقق أفضل عائد إلى الاستثمار. وقال التقرير «أغلب ملاك الأراضي البيضاء من كبار السن أو الذين لا يملكون المعلومات الكافية للبدء بالمشروعات العقارية الملائمة وهي: السيولة النقدية والوقت، أو عدم الإلمام بمراحل عمل المشروع العقاري»، مضيفا «مراحل بدء المشروع العقاري تنحصر في ست مراحل تبدأ بدراسة أفضل استخدام للأرض وتنتهي بمرحلة التشغيل». وأكد التقرير ذاته أن المرحلة الأولى تتعلق بدراسة أفضل استخدام للأرض، وتهدف هذه المرحلة للوصول إلى أفضل استخدام للأرض المراد تطويرها من حيث تحليل موقع الأرض والذي يتضمن مساحة الأرض، الإحداثيات، سهولة الوصول إلى الموقع، المواقع الجاذبة بجانب الأرض، بالإضافة إلى المشاريع القائمة والمستقبلية بالمنطقة المحيطة». وأوضح التقرير أن هذه المرحلة تتضمن أيضا تحديد القطاعات المراد دراستها (مكتبي، فندقي، تجاري، سكني) والقيام بدراسة السوق التحليلية للعرض والطلب الحالي والمستقبلي لتحديد الفجوة بينهما، وقال «بناءً على التحليلات السابقة يتم التوصل إلى أكثر من خيار لاستخدام الأرض والتي قد تحتوي على قطاع واحد أو أكثر، إضافة إلى القيام بدراسة مالية تحليلية لهذه الخيارات لتحديد أفضل عائد مالي واعتماده كخيار نهائي للانتقال للمرحلة التالية». وقال تقرير «كي بي إم جي السعودية»: «المرحلة الثانية تتضمن استخراج المخطط الشامل والتصميم المعماري للمشروع، فبناءً على مخرجات المرحلة الأولى، يتم التعاقد مع أحد المكاتب الهندسية للقيام بالمخطط الشامل والتصميم المعماري المبدئي للمشروع وتقدير التكلفة الإجمالية المتوقعة له»، مبينا أنه من مخرجات هذه المرحلة تحديد مجموع مسطحات البناء، ومجموع المسطحات التأجيرية، وعدد الأدوار، ومواصفات البناء، والتكاليف المتوقعة للبناء بالإضافة إلى مدة تنفيذ المشروع. وأشار التقرير ذاته إلى أن المرحلة الثالثة تتلخص في دراسة الجدوى، وقال «بعد تحديد الخيار المراد اتباعه لتطوير الأرض والانتهاء من المرحلة الثانية، يتم الانتقال إلى مرحلة دراسة جدوى المشروع والتي ينقسم محتواها إلى كل من: دراسة السوق، والدراسة الفنية، والدراسة المالية، وتحليل الحساسية، حتى يتم توضيح الاستثمارات المطلوبة والعائد المتوقع، وعوامل النجاح الأساسية للمشروع». وتابع تقرير الوحدة العقارية في «كي بي إم جي السعودية»: «أما المرحلة الرابعة فهي تتلخص في تمويل المشروع، فبعد الانتهاء من عمل دراسة الجدوى ووضوح الرؤية النهائية والمخرجات المالية (دراسة الجدوى) للمشروع، يتم البدء في مرحلة التمويل باستخدام إحدى الطرق التالية: تمويل حقوق الملكية فقط، أو تمويل حقوق الملكية، بالإضافة إلى تمويل مصرفي، أو تمويل حقوق الملكية وتمويل مصرفي، بالإضافة إلى استثمارات خارجية من قبل مستثمرين لديهم الرغبة بالمشاركة في المشروع، وفي هذه المرحلة يتم تطوير مذكرة المعلومات متضمنة المعلومات المالية والأساسية المطلوبة من قبل الجهات التمويلية». وعن المرحلة الخامسة أوضح التقرير أن هذه المرحلة تنحصر في التنفيذ، وقال «بعد الحصول على التراخيص اللازمة يتم الاتفاق مع مقاول لتنفيذ المشروع بناء على التصميم المعتمد، وتتضمن بنود العقد مع المقاول تحديد تكلفة ومواصفات تطوير المشروع بالإضافة إلى الفترات الزمنية المتوقعة لتنفيذه، كما أنه من الممكن تعيين مشرف فني لهذه المرحلة لمتابعة المقاول والإشراف على عملية التنفيذ». وأشار التقرير إلى أن المرحلة السادسة تتلخص في التشغيل، إذ قد يرغب مالك الأرض في إسناد هذه المرحلة لشركة متخصصة وذلك للقيام بأعمال التشغيل، والصيانة، والإشراف، وتحصيل الإيجار». وأوضح تقرير شركة «كي بي إم جي» أنه لدى الشركة قسم متخصص في الدراسات العقارية، يقدم خدمات دراسة السوق، ودراسة الجدوى، ودراسة أفضل استخدام للأرض، كما يقدم مذكرة المعلومات لأغراض التمويل، إضافة إلى تقييم الشركات العقارية بالإضافة إلى شبكة علاقات مع البنوك المحلية ونخبة من المستثمرين المحليين لتمويل المشاريع العقارية. وتأتي هذه التطورات بعد أن وافق مجلس إدارة صندوق التنمية العقارية السعودي الأربعاء المنصرم، في اجتماعه برئاسة الدكتور شويش الضويحي وزير الإسكان رئيس المجلس، على تعديل بعض الاشتراطات الخاصة بالمرأة المعيلة لأسرتها، وتعديل بعض الإجراءات المطلوبة لصرف دفعات القروض، ومن بينها صرف كامل قيمة القرض دفعة واحدة للمباني الجديدة مكتملة البناء المشتراة بأنظمة ضامن والتمويل الإضافي وجاهز. واطلع المجلس على جدول الأعمال، فيما اتخذ عددا من القرارات المهمة التي من شأنها تطوير أعمال الصندوق والمساهمة في مساعدة المواطنين السعوديين على الاستفادة من القروض لبناء مساكن مناسبة لهم، إذ تضمنت القرارات الموافقة على إعادة العمل ببرنامج قروض الاستثمار الذي سيكون موجها للأفراد ملاك الأراضي الاستثمارية مكتملة الخدمات، وكذلك شركات التطوير العقاري، للمساهمة في زيادة العرض للوحدات السكنية. كما تضمنت القرارات الموافقة على تعديل بعض الإجراءات المطلوبة لصرف دفعات القروض ومن ذلك: صرف كامل قيمة القرض دفعة واحدة للمباني الجديدة مكتملة البناء المشتراة بنظام ضامن والتمويل الإضافي وجاهز، والموافقة على صرف كامل قيمة القرض للشقق التي تزيد مساحتها على 175 مترا مربعا، وذلك في المدن الرئيسية (الرياض - مكة - جدة - المدينة المنورة - الدمام - الخبر)، والموافقة على زيادة عدد دفعات القرض للمبنى تحت الإنشاء إلى 6 دفعات بدلا من 4 وذلك للتسهيل على المواطنين ولتتماشى مع سير وتقدم البناء، إضافة إلى الموافقة على زيارات المراجعة للمباني التي تم صرف القروض عليها، والموافقة على إضافة بعض الشروط عند تحويل القرض على وحدات سكنية قائمة تتجاوز أعمارها 15 سنة ولا تزيد على 20 سنة، بحيث لا تصرف إلا على مبان ذات جودة إنشائية عالية تفي بالغرض المطلوب لصرف القرض عليها.