طالب خبراء مصرفيون المصرف المركزي بالتدخل، لمراجعة النسب الخاصة بالدفعة المقدمة للتمويل العقاري، التي تراوح بين 20 و35% من قيمة العقار، وخفضها، لتنشيط السوق العقارية. وأكدوا، لـ«الإمارات اليوم»، أن نشاط السوق العقارية ينعكس على القطاعات الاقتصادية الأخرى، وركودها يؤثر سلباً فيها، لذلك من المهم تنشيط عمليات الشراء والبناء، وتحريك العقار عموماً، لتستعيد السوق زخمها. وأوضحوا أن الطلب على التمويل العقاري، السكني والتجاري، شهد منذ بداية عام 2018، تراجعاً بنسب راوحت بين 30 و50%، لأسباب عدة أبرزها «الدفعة المقدمة»، لافتين إلى أن المتعاملين في السابق كانوا يوفرون هذه الدفعة، عبر القروض الشخصية التي تواجه حالياً سياسة متحفظة، تصل إلى التشدد من قبل البنوك. وأكدوا أن مراجعة نسب الدفعة المقدمة إجراء متعارف عليه ومقبول، مشددين في الوقت نفسه على أن الأسعار في السوق لاتزال مرتفعة، سواء للبيع أو التأجير، إضافة إلى وجود نمو في عدد السكان، وطلب على التوظيف في الدولة، فضلاً عن نشاط سياحي ومشروعات ترفيهية وخدمية، كلها تستدعي وجود وحدات عقارية، سواء كانت سكنية أو تجارية. معروض كبير الفائدة على التمويل العقاري أظهرت معلومات، جمعتها «الإمارات اليوم»، أن سعر الفائدة على التمويل العقاري شهد ارتفاعاً منذ بداية العام الجاري، بسبب صعود سعر (آيبور) (الفائدة على الاقتراض بين البنوك). وتراوح نسب التمويل حالياً بين 4.6% في حدها الأدنى، و5.6% في أقصاها. وحتى الآن لا توجد أرقام محدثة صادرة عن المصرف المركزي، تعكس التغير في التمويل العقاري منذ بداية العام الجاري، إلا أن آخر بيانات أشارت إلى أن قيمة التمويلات العقارية والبنية التحتية معاً، في نهاية عام 2017، بلغت 289.2 مليار درهم. نظام الرهن العقاري أصدر المصرف المركزي، في أكتوبر من عام 2013، نظاماً شاملاً للرهن العقاري، يطبق على مستوى إمارات الدولة، تضمن نسب التمويل المسموح للبنوك بتقديمها، ومدد السداد للمواطنين والمقيمين. وحدد النظام وقتها نسبة تمويل تبلغ 80% للمنزل الأول للمالك الساكن من المواطنين، وذلك للعقار الذي لا تزيد قيمته على خمسة ملايين درهم، على أن يتحمل المتعامل نسبة 20% المتبقية من التمويل، دفعة مقدمة. فيما حددها لغير المواطنين بنسبة 75% تمويلاً بنكياً، والـ25% الباقية من المتعامل. وتموّل البنوك المنزل الأول للمالك الساكن من المواطنين، بحد أقصى تبلغ نسبته 80% للعقار الذي لا تزيد قيمته على خمسة ملايين درهم، بينما تمنح تمويلاً بنسبة 70% من قيمة العقار الذي يزيد على خمسة ملايين درهم، ونسبة 65% للمنزل الثاني، والمنازل اللاحقة، أو الاستثمارية، بصرف النظر عن القيمة. ووفقاً للنظام، يحق للمقيمين منزل واحد بتمويل نسبته 75%، للعقار الذي لا تزيد قيمته على خمسة ملايين درهم، ونسبة 65% للعقار الذي تزيد قيمته على خمسة ملايين درهم. وتمول البنوك المنزل الثاني أو المنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية، لغير المواطن أو المقيم، بنسبة 60% من قيمة العقار، مهما كانت، حداً أقصى. وحدد النظام نسبة تمويل لا تزيد على 50%، للعقارات التي يتم شراؤها قبل الإنشاء. أحمد عرفات: «تنشيط السوق وحركة البيع والشراء، يستدعيان وجود نسب تمويل، أكبر مما هو معمول به حالياً». محمد شهاب: «لم يعد منطقياً وجود نسب كبيرة للدفعات المقدمة، تعيق تنشيط قطاع مهم كالعقارات». حسن فرحات: «الدفعة المقدمة تشكل عبئاً كبيراً على العديد من المتعاملين، الراغبين في بناء مسكن». مهند أبوعطوان: «المتعاملون يوفرون الدفعة المقدمة، من خلال قرض شخصي، وهذا لم يعد ممكناً بسهولة». وتفصيلاً، قال خبير التمويل العقاري، مهند أبوعطوان، إن السوق العقارية على مستوى الدولة تشهد حالياً معروضاً كبيراً، لا يوازن الطلب، لافتاً إلى أن هذا الوضع مرشح للزيادة، في ظل دخول وحدات عقارية جديدة، يتوقع تسليمها في النصف الثاني من عام 2018. وأضاف أن الطلب على تمويل العقارات السكنية والتجارية تراجع بنسبة وصلت إلى 50% منذ بداية العام الجاري حتى الآن، بسبب عوامل من أهمها الدفعة المقدمة التي يدفعها طالب التمويل، إضافة إلى ارتفاع سعر «آيبور» بين البنوك، ما ينعكس مباشرة على الفائدة على التمويل. وأكد أبوعطوان أنه لا تتوافر سيولة نقدية كافية مع المتعاملين، بسبب ظروف الاقتصاد العالمي، التي تطال السوق المحلية، نظراً لانفتاحها على العالم. ولفت إلى أن المتعاملين كانوا يوفرون «الدفعة المقدمة» من خلال قرض شخصي، إلا أن هذا لم يعد ممكناً بالسهولة ذاتها في السنوات السابقة، نظراً لتشدد البنوك في منح القروض، ومخاوف المتعاملين أنفسهم من عدم سداد القرض خلال أربع سنوات، بعكس التمويل العقاري، الذي يمتد حتى 25 عاماً. وتابع أبوعطوان: «عندما تدخل المصرف المركزي بوضع نظام الرهن العقاري عام 2013، كان ذلك بدافع وقف المضاربات والتلاعبات التي كانت تتم عند بيع الوحدات العقارية، خصوصاً قبل إنشائها، أو ما يعرف بـ(البيع على الخريطة)»، مؤكداً أن هذا الأمر تم تنظيمه وانتهى تماماً، بوضع قوانين للتنظيم العقاري على مستوى الدولة، كان آخرها قانون التنظيم العقاري في إمارة أبوظبي الصادر عام 2015، ودخل حيز التنفيذ مطلع عام 2017. وشدد أبوعطون على أهمية مراجعة نسب الدفعة المقدمة المفروضة على المتعامل، وخفضها إلى 10 أو 5% أسوة بدول أخرى، خصوصاً أن هذا إجراء متعارف عليه ومقبول. تنشيط الشراء من جانبه، أشار الخبير المصرفي، حسن فرحات، إلى وجود معروض كبير من الوحدات العقارية الجاهزة، في وقت يتوقع فيه تسليم مشروعات جديدة، في النصف الثاني من العام الجاري. وأضاف أن نشاط السوق العقارية ينعكس على القطاعات الاقتصادية الأخرى، وركودها يؤثر سلباً فيها، لذلك من المهم تنشيط عمليات البناء وشراء الوحدات العقارية، لتستعيد السوق زخمها. وتابع: «أصبحت الدفعة المقدمة تشكل عبئاً كبيراً على العديد من المتعاملين الراغبين في بناء مسكن، فإذا كان مواطناً يموّل عقاراً سكنياً للمرة الأولى بقيمة خمسة ملايين درهم، فإن هذا يعني أن عليه دفع مبلغ مليون درهم دفعة مقدمة، وهذا مبلغ كبير في ظل تراجع مستويات السيولة عند المتعاملين عموماً». وطالب فرحات المصرف المركزي بمراجعة هذه النسب، وخفضها، طالما أن القانون الجديد للتمويل العقاري سد الباب أمام أي مخاوف تتعلق بالمضاربات في السوق العقارية. بنية تشريعية بدوره، قال الخبير المصرفي ورئيس قسم التمويل العقاري في بنك وطني، محمد شهاب، إن دولة الإمارات أصبحت لديها بنية تشريعية وتنظيمية قوية في القطاع العقاري، وضوابط أوقفت ممارسات المضاربين، فلم نعد نجد الطوابير التي تنتظر بالساعات لحجز الوحدات العقارية «على الخريطة»، والمضاربة بها، خصوصاً مع فصل حساب التمويل، وصرف الدفعات بحسب نسب الإنجاز للمطور أو للمقاول. وأضاف أنه لم يعد منطقياً وجود نسب كبيرة للدفعات المقدمة، تعيق تنشيط قطاع مهم كالعقارات، لافتاً إلى أن العديد من الشركات والأعمال تخدم هذا القطاع، الذي يجلب نشاطه استثمارات كبيرة خارجية ومحلية. واتفق شهاب في ضرورة مراجعة «المركزي» هذه النسب، بما يتماشى مع وضع السوق حالياً، لافتاً إلى أن هناك تراجعاً في الطلب على شراء العقارات أو بناء مسكن بنحو 30%، منذ بداية العام الجاري. تصحيح سعري أما مسؤول التمويل العقاري في بنك إسلامي، أحمد عرفات، فذكر أن العامين الماضيين شهدا تصحيحاً سعرياً لمستويات عام 2014، التي كانت مبالغاً فيها إلى حد ما. وأضاف أنه منذ بداية عام 2018 وحتى الآن، شهد الطلب على التمويل العقاري تراجعاً ملحوظاً، ما أصبح يؤثر سلباً في قطاع من أهم القطاعات الاقتصادية. وتابع عرفات: «اعتقدنا، بداية، أن تراجع الطلب كان بسبب تطبيق ضريبة القيمة المضافة، رغم أنها لا تنطبق على العقارات السكنية، إلا أن السوق تظهر جلياً تأثر الطلب على التمويل العقاري، بضعف السيولة لدى المتعاملين المحتملين، الراغبين في البناء أو تملك عقار، وهنا يظهر دور البنوك». وشدد عرفات على أن تنشيط السوق وحركة البيع والشراء يستدعيان وجود نسب تمويل أكبر مما هو معمول به حالياً، لمصلحة تقليل الدفعات المقدمة من المتعاملين، تخفيفاً عنهم، إذ إن النسب المقررة في نظام الرهن العقاري، تضاف إليها نسبة لا تقل عن 5% من قيمة مبلغ التمويل، تتوزع بين مصروفات إدارية ورسوم تسجيل تدفع للبلديات، وغيرها من الرسوم، وجميعها يتحملها المتعامل. وقال: من المهم جداً أن يتدخل المصرف المركزي لخفض نسب الدفعات المقدمة، لتنشيط السوق. سوق قوية في السياق نفسه، قال مسؤول مبيعات في شركة تطوير عقاري، فضل عدم نشر اسمه، إن هناك ضعفاً في الطلب، ناتج عن هدوء في تمويل شراء الوحدات العقارية. ولفت إلى أن عدداً قليلاً فقط من الشركات يعمل بنشاط حالياً، فيما المطورون هم الفئة الأكثر تضرراً. ونفى المسؤول وجود أي تسرع في بناء المشروعات السكنية، دون دراسة مدى حاجة السوق لها، قائلاً: «ليست للأمر علاقة بحاجة السوق، فالأسعار لاتزال مرتفعة سواء للبيع أو التأجير، إضافة إلى أن هناك نمواً في عدد السكان، وطلباً على التوظيف في الإمارات، فضلاً عن نشاط سياحي ومشروعات ترفيهية وخدمية، كلها تستدعي وجود وحدات عقارية سواء سكنية أو تجارية»، لافتاً إلى أن هذه عوامل تدرس جدياً عند قرار الاستثمار العقاري. وأشار إلى أن النسبة التي يسهم المشتري بها وهي 20% فما فوق عند شراء العقار، باتت كبيرة للعديدين، ولابد من النظر فيها على الأقل في الوقت الحالي لتنشيط السوق، مؤكداً وجود وحدات جديدة ستدخل السوق في النصف الثاني من العام الجاري، ما يضغط على القطاع العقاري، ومن ورائه بقية القطاعات الاقتصادية.