خالد الحطاب| في الوقت الذي بدأت فيه الحكومة تخفيض الميزانيات المالية للجهات المختلفة، بات تنفيذ بعض المشاريع التنموية، لا سيما ما يرتبط بالمشاريع الإسكانية، مقلقاً في ظل التخوف من عدم قدرتها على تمويل أصحاب القسائم السكنية في المدن الجديدة. 95 ألف أسرة كويتية تنتظر الآن الخطوات الحكومية والبرلمانية لإقرار قانون المطور العقاري بحيثياته المختلفة، والمتوقع أن يأتي عقب إقرار قانون الرهن العقاري الخاص ببنك الائتمان والبدء بتطبيقه الفعلي على بعض المشاريع السكنية، تجنباً لعراقيل الميزانية في ظل ضخامة التوزيعات التي قامت بها مؤسسة الرعاية السكنية خلال السنوات الأربع الماضية.ووقوفاً على حيثيات آلية المطور العقاري المتوقع تنفيذها خلال السنة المالية الحالية ابتداء من مشروع القسائم المحدودة في مدينة جابر الأحمد بإجمالي يصل إلى 120 قسيمة، توقعت مصادر مطلعة أن دخول شركات التطوير العقاري للمنافسة السوقية وبإشراف حكومي سيساهم في تحديد القيمة السوقية لسعر القسيمة التي ستكون على مساحة 400 متر مربع، وبهامش ربحي ربما يصل إلى 10 في المئة، أو تركها مرتبطة برغبات المواطنين من ناحية التشطبيات، على ألا يتجاوز سقفها حدود القانون لمنتظر.وذكرت المصادر أن عملية التطوير العقاري للمشاريع السكنية المستقبلية تنقسم إلى عدة أجزاء، فإما أن تتوجه الدولة لطرح الأمر بشكل رسمي من خلال «السكنية» لجذب شركات محلية وعالمية تعمل في هذا المجال، على أن يتم تحديد عددها والمساحة التي ستعمل على تطويرها، ومن ثم تسليمها للمواطنين أصحاب التخصيص على المفتاح، أو إعطاء المواطن حرية اختيار التشطبيات النهائية بالتواصل المباشر مع الشركات المطورة.نماذج متعددةوأضافت المصادر أن الجانب الآخر من عملية التطوير العقاري المتوقعة هي أن تقوم «السكنية» بمنح المطورين العقاريين أراضي سكنية ضمن مشروع جنوب سعد العبدالله وجنوب صباح الأحمد وقسائم في جابر الأحمد لتنفيذ بيوت سكنية بمساحة 400 متر مربع، على ألا تقل النماذج عن 6 بأشكال وتصميمات حديثة، ويترك شأن التشطيب الداخلي والتصميم لصاحب القسيمة بالتعاون مع المنفذ.قيمة القسائموعن قيمة القسائم المتوقعة، بينت المصادر أنها ستكون محددة بقيمة 70 ألف دينار وهو المبلغ المتاح من قبل بنك الائتمان يضاف إليها هامش الربح المحدد والذي سيتم تحديده من قبل لجنة مختصة وفق القانون، حيث يمكن أن تزيد قيمة القسيمة على مبلغ القرض في حال كان هناك تطبيق للرهن العقاري وكان صاحب التخصيص يرغب في الحصول على كامل التكلفة من خلال قرض الدولة.وتابعت أن المطور والرهن العقاري في حال تطبيقه سيكون مرتبطا بالدخل الشهري لصاحب التخصيص، الذي ربما يقدر مع الرهن وتمويل البنوك التجارية إلى اكثر من 200 ألف دينار وبفترة سداد تصل إلى 25 عاما.عبء الميزانيةشعبيا، دعا الناشط الإسكاني جاسم الشطي «السكنية» الى إشراك المطورين العقاريين عبر تسليمهم أراضي فضاء والاتفاق معهم على تعميير تلك الأراضي وبناء بيوت عصرية بنماذج مختلفة تراعي احتياجات المواطنين المختلفة وبأسعار تتناسب مع المتوسط العام لرواتب المواطنين.وذكر الشطي أن هناك قرابة 120 قسيمة متوافرة في مدينة جابر الأحمد تستطيع المؤسسة ان تستغلها لتجربة فكرة المطور العقاري ومعرفة مدى نجاحها ومن خلال التطبيق تدرس النتائج وكيفية تفادى أي سلبيات في المستقبل.وأضاف أن على المدى المتوسط على الحكومة ان تقلص دورها في إدارة وتمويل مشاريع السكن والتوجه لاعطاء دور قيادي للقطاع الخاص (مثلا في مشاريع مدينة جنوب صباح الأحمد ومدينة جنوب سعد) بحيث يكون عبء التمويل بعيدا عن ميزانية الدولة ليتحمله المطور العقاري، وبالتالي يصبح الدور الحكومي مقتصرا على تهيئة المناخ المناسب للسوق العقارية وتحفيز المنافسة بين المطورين العقاريين والحرص على أن تكون أسعار المنازل بمتناول المواطنين وبنماذج تليق بهم.إنعاش السوقمن ناحيته، أكد الناشط حجي المعصب أن تطبيق «المطور العقاري» سيوفر على المال العام مبالغ طائلة ويحقق حركة استثمارية ممتازة وينعش سوق الأسهم، لكن يبقى السؤال: لماذا تُغيب وزارة الاسكان المواطنين المعنيين بالأمر بماهية وصفات المطوريين العقاريين؟وأضاف: نحتاج الى توعية المواطنين بشكل كامل، لا سيما أن إدخال المطورين فيه زيادة مالية على قرض بنك الائتمان المقدر بــ70 ألف دينار، حيث سيضاف عليه هامش الأرباح.وتابع السؤال الذي يشغل بالنا هو: هل أموال دعم البناء المحددة بـ30 ألف دينار ستكون من نصيب المواطن أم المطورين؟ وهل سيكون إجمالي سعر القسيمة 70 أم 100 ألف دينار؟ وكيف سيضمن المواطن حقه بعدم الغش؟ وكيف سيضمن المطور سداد الأقساط؟ وهل الحكومة جاهزة لكل هذه الأمور، في الوقت الذي بتنا نسمع فيه عن قرب تطبيقها؟إدارة محترفةوفي مقابل الدعوات للإسراع في إشراك المطورين العقاريين، بيّن رئيس حملة وطن بالإيجار، عباس الشواف، لـ القبس الحاجة الى وجود إدارة محترفة بالسكنية وبالحكومة لتقديم المناطق المثالية للمواطن، في ظل سلسلة من التشريعات، التي تحميه من التلاعب بالأسعار أو الاحتكار أو سوء المنتج العقاري.وزاد أن تطبيق نموذج المطور العقاري في المدن يحتاج الى استراتيجية عقارية من اجل استقطاب المواطن والشركات وفتح باب الابتكار والتجديد بشكل المدن الجديدة، حيث يمكن للإسكان أن توفر خيارات المطور العقاري حول مشروع ترفيهي عالمي، أو بمول تجاري ضخم، أو ببناء وحدات سكنية حول أكبر بحيرة صناعية بالعالم، أو بين القنوات المائية.وتابع الشواف: ان مشروع المطور العقاري يجب أن يدار من خلال هيئة حكومية مستقلة، تتبع وزير الإسكان، وتكون منفصلة عن مؤسسة الرعاية السكنية، لا سيما أننا بحاجة الى دراسة احتياجات الأسر الكويتية المتنوعة، سواء للمساحات أو التصاميم العصرية.وشدد على أهمية توفير الخدمات الحكومية المختلفة في هذه المشاريع، كالمدارس والمستشفيات، مطالباً أن تكون كلفة شراء الوحدات السكنية اقتصادية على المواطن، وبأسعار أقل من تكلفة بناء الوحدة في السوق المحلية.وأوضح أن منتجات المطور العقاري يجب أن تكون اختيارية، إضافة للقسائم الحكومية، لافتاً إلى ضرورة حماية المواطن من أي استغلال قد يقع عليه من قبل المطور العقاري، واستحداث سلسلة من التشريعات لحمايته. وطالب الشواف بإعطاء المطور فرصاً استثمارية بالمنطقة في تسمية الشوارع والإعلانات ومحطات البنزين والمولات الصغيرة، عبر تقسيم المنطقة الى نطاق سكن خاص، ونطاق تجاري واستثماري وترفيهي، وذلك لتقليل أسعار الوحدات على المواطن، وتخفيف الضغط على الأموال العامة، مع إلزامه بمستوى عالٍ من التشطيبات. هامش للربح الناشط الإسكاني بشار الاستاد قال: المهم في المطور العقاري هو توفير وحدات سكنية بزمن أسرع، وبقيمة اقل بعد توفير مناخ ووضع يسمح للشركات بالمنافسة، مؤكداً ضرورة أن يتم منح المطورين العقارين هامش ربح تحدده الحكومة، لتفادي استغلال الوضع تجاريا. وبيّن أن «المطورين العقاريين» كانو سينفذون الفكرة في مدينة المطلاع السكنية، لكن رغبة الحكومة بتوزيع الوحدات بأسرع وقت حال دون ذلك. وأشار إلى أن مدينة جنوب سعد العبدالله ستكون التجربة الأولى للمطور العقاري، معتبراً هذا الأمر سيكون أفضل حل لتجنب الاعتماد على دخل النفط في بناء السكن، لاسيما أن التكلفة في المستقبل للمشاريع ستكون عالية. فكرة المشروع طرحت في 2016 ظهرت فكرة تطبيق المطور العقاري في عام 2016، حيث أكد حينها المتحدث الرسمي باسم المؤسسة العامة للرعاية السكنية م. إبراهيم الناشي أن «المطور» هو الحل الأمثل لكثير من الأمور، من خلال نقل الإدارة ونقل المخاطر، للابتعاد عن عبء متابعة المقاول. وأضاف أن المطور العقاري كيان لديه أذرع عدة، منها ذراع مقاولات وذراع هندسية وذراع قانونية، مثل شركة عقارية ضخمة، إلى جانب خلق التنافس بين المطورين العقاريين بتوفير نماذج مختلفة ومدة إنجاز أقل وبأسعار تنافسية. وفي عام 2017، أكد أن الإجراءات لم تعتمد بشكل نهائي، حيث ما زال الأمر تحت البحث والدراسة الاقتصادية، كما أن الأمر مختلف بشأن دخول المطور العقاري من مشروع إلى آخر، وبين أنواع الوحدات السكنية وأنماطها. حلول ومقترحات حدد متابعون للشأن الإسكاني العديد من المقترحات فيما يخص المطور العقاري ومنها ما يلي: 1- طرح أراضٍ محددة المساحة.. وتوزيعها على عدد من الشركات بهدف تنفيذ نماذج سكنية مختلفة وتسليم صاحب التخصيص البيت جاهزاً 2- ترسية أراضٍ سكنية محددة على أن يجري تجهيز النماذج الخارجية من المطورين والتشطيب الداخلي وفق رغبات المواطنين مع فرق السعر في ذلك 3- طرح فرص التطوير العقاري بــ6 نماذج سكنية مختلفة..وإدخال أكثر من شركة لتنفيذ الوحدات السكنية وفق درجات ورغبات المواطنين من ناحية القدرة المالية