حدد تقرير اللجنة المشكلة في بلدية الكويت لدراسة مشروع نظام البناء الخاص بالمشاريع ذات الطابع الخاص التي يقيمها أصحاب العقارات على قسائمهم ذات المساحات الكبيرة الواقعة ضمن السكن الاستثماري، عدة اشتراطات ومواصفات بغرض الحد من الفوضى في البناء، واستغلال السكن الخاص في المشاريع الاستثمارية. وتضمن التقرير الذي تنفرد «الراي» بنشره حيثيات «مشروع المجاورة السكنية الاستثمارية» الذي يقصد به المشاريع المتكاملة والمتميزة التي يتقدم بها مالك واحد أو عدة ملاك لعقار مملوك بوثيقة رسمية واحدة أو المملوكة لمالك واحد بعدة وثائق رسمية على أن تكون متلاصقة، وذلك على أرض غير منظمة ضمن مشروع تقسيمها وتجزئتها بشرط ألا تقل اجمالي مساحة تلك العقارات بعد تنظميها واستقطاع النسبة التي تؤول للدولة 50 ألف متر مربع. وفي ما يلي ما جاء في نص التقريرعلى لسان مديرعام بلدية الكويت المهندس أحمد الصبيح: الاشتراطات التنظيمية قال الصبيح إن الاشترطات التنظيمية التي يجب توافرها تشمل أن يتقدم مالك العقارات للبلدية بمشروع المجاورة السكنية متضمنا مقترحا لتقسيم وتجزئة عقارهم أوعقاراتهم الخام وفقا للوائح التقسيم والتجزئة المعمول بها بالبلدية مرفقا بها جميع المخططات التفصيلية مبينة عليها مشروع التقسيم ومكوناته بالكامل ومساحات القسائم ونسب البناء لكل قسيمة واستعمالاتها وكافة المستندات الشارحة لمشروع المجاورة السكنية والوثائق الخاصة بها. وأضاف الصبيح: يحيل بعد ذلك الجهاز الفني مشروع تقسيم وتجزئة العقارات محل مشروع المجاورة السكنية للمجلس البلدي لاصدار القرارات الخاصة بتقسيم وتجزئة العقارات وفقاً للاختصاصات المقررة قانوناً، وبعد الحصول على موافقة المجلس البلدي يعاد المشروع للجهاز الفني لترخيصه وفقا للاشتراطات الواردة في هذا الجدول، والموافقة على مكونات مشروع المجاورة السكنية من حيث مساحة القسائم ونسب البناء لكل قسيمة واستعمالاتها وكافة مكونات المشروع وبعد صدور موافقة المجلس البلدي يعاد المشروع للجهاز الفني لترخيصه وفقا لموافقة المجلس البلدي والاشتراطات الواردة في هذا الجدول. وأشار إلى أن المالك يقوم على نفقته الخاصة بتنفيذ جميع اعمال البنية التحتية والخدمات للمشروع على المساحات التي تؤول للدولة من دون ثمن مع تسلميها للوزارات والهيئات المعنية ومنها جميع الاعمال الخاصة بشبكة الطرق والارصفة، ومواقف السيارات متعددة الادوار وتحدد مساحتها وعددها عند تقديم المشروع الى الجهاز الفني وذلك بناء على مكونات المشروع، بالاضافة الى مواقف السيارات الخاصة للقسائم الاستثمارية السكنية داخل حدود كل قسيمة، والحدائق والمساحات الخضراء، و جميع الاعمال الخاصة بشبكة المياه والصرف الصحي وتصريف الامطار، وجميع الاعمال بشبكة الكهرباء والانارة والمحولات الخاصة، وجميع الاعمال الخاصة بشبكة الاتصالات والهاتف ومحولاتها، وكافة الاعمال والخدمات الاخرى التي يتطلبها المشروع، وتقديم دراسة مرورية تعرض على التنظيم. وشدد الصبيح على ضرورة أن يقوم المالك بتسليم اعمال البنية التحتية الأساسية والأعمال الواردة أعلاه للمشروع بعد تنفيذها على نفقته الخاصة تحت إشراف وزارة الاشغال العامة ووزارات الخدمات المعنية،كل حسب الاختصاص، ولا يتم اعطاء ترخيص بالبناء للقسائم إلا بعد الانتهاء من البنية التحتية للمشروع وتسلمها من الوزارات والهيئات المعنية. وأكد أنه لا يسمح بفرز القسائم بعد استقطاع المساحة التي تؤول للدولة من دون ثمن وتحديد مساحة القسائم ويجوز الدمج بين القسائم بالنسب المقررة نفسها لكل قسيمة (أي تكون ذات نسب متساوية)، كما يحظر على مالك العقار محل مشروع المجاورة السكنية الاستثمارية التصرف بالقسائم إلا بعد الانتهاء من كافة اعمال البنية التحتية وتسليمها للوزارات والهيئات المعنية، وألا تقل مساحة القسيمة الواحدة عن 1000م2 داخل المشروع. وأضاف الصبيح أن على المالك الالتزام بتوزيع مساحة الأرض بعد تنظيمها بنسبة 3/2 إلى 3/1 تقريبا بحيث لا تقل المساحات المخصصة للقسائم السكنية المنظمة (المستغلة كسكني فقط) عن 3/2 (70 في المئة) من مساحة الارض الكلية المخصصة للمشروع بعد استقطاع المساحة التي تؤول للدولة من دون ثمن، وألا تزيد المساحات المخصصة لجميع الانشطة التجارية المسموحة للسكن الاستثماري على 3/1 (30 في المئة) من مساحة الارض الكلية المخصصة للمشروع بعد استقطاع المساحة التي تؤول للدولة من دون ثمن. الاشتراطات المعمارية وبين أن من أهم الاشتراطات المعمارية التي لابد من التقيد بها هي النسب التي يجب ألا تقل مساحة الأرض المراد إقامة المشروع عليها بعد استقطاع المساحة التي تؤول للدولة من دون ثمن عن 50000م2 وذلك للقسائم السكنية الاستثمارية ولا تدخل من ضمنها المستشفيات والفنادق والمدارس الخاصة، وألا تقل نسبة البناء لأي قسيمة سكنية استثمارية بالمشروع عن 170 في المئة، وألا تزيد نسبة البناء المقررة للمشروع على 330 في المئة من مساحة الارض الكلية بعد الاستقطاع ويحق للمالك توزيع تلك النسبة على القسائم الاستثمارية شريطة الالتزام بما جاء بالاشتراطات التنظيمية. ارتفاع الأبنية والطوابق وذكر الصبيح أن الاشتراطات المعمارية تضمنت كذلك الجانب المتعلق بالارتفاع، حيث ذكرت أن الحد الاقصى لارتفاع البناء 160 م بعدد 40 طابقا وذلك بدءاً من الطابق الأول، والحد الاقصى لارتفاع الطابق الارضي المعلق 4.5 م و7.5 م للقسائم التي تكون مساحتها 3000 م2 وأكبر. وأضاف أن الحد الأدنى الصافي لارتفاع الطابق الواحد 3 م والاقصى 4.50 م، والحد الاقصى لارتفاع السرداب فوق مستوى المنسوب التنظيمي للقسيمة 1.5 م من جهة اكثر شوارع الخدمة او المحيطة بالمبنى ارتفاعا، والحد الأدنى لصافي ارتفاع السرداب 2.75م، والحد الاقصى لارتفاع طابق الخدمات الميكانيكية 3.0. وكشف الصبيح أنه يجوز إقامة الدرج مجاوزاً الحد الاقصى لارتفاع البناء على ألا يزيد ذلك على 3.0 م بما فيه سطح بيت الدرج ولا تحسب ارتفاع المعدات الميكانيكية من ضمن ارتفاع البناء شريطة الا يزيد ارتفاع على 3.0 م ولا تدخل تصوينة السطح ضمن ارتفاع المبنى، على أن يكون الحد الاقصى لارتفاع تصوينة (دروة) السطح 2م والحد الادنى 1.5 م، والحد الاقصى لارتفاع السور الخارجي للأرض المقام عليها المبنى 2م من جهة الجيران. وقال: يجب تغطية التوانك (خزانات المياه) ووحدات التكييف بالسطح وكذلك وحدات التكييف التي يسمح بعملها على الواجهات بشكل جمالي ومتناسق ومن المواد الخفيفة، كاشفاً عن جواز السماح لإقامة غرفة للحارس بالطابق المعلق الاستثماري نفسه. وعن ارتفاعات المباني والطوابق، أوضح أنها تحسب وفقا لأسس عدة تتضمن ارتفاع المبنى هو المسافة بين متوسط منسوب حجر الرصيف لاكثر شوارع الخدمة ارتفاعا الى مستوى سطح الطابق الاخير، وارتفاع الطابق الواحد هو المسافة بين مستوى بلاطة الطابق الى مستوى سطح بلاطة الطابق الذي يليه، على ان يجوز للأبنية التي يبلغ عدد طوابقها 20 او اكثر بدءا من الطابق الارضي اقامة طابق واحد للخدمات الميكانيكية ويجوز اضافة طابق خدمات آخر لكل عشرة طوابق اخرى ولا يدخل ضمن النسبة الاجمالية ولكن يؤخذ بالاعتبار عند تحديد عدد الطوابق. مواقف السيارات وفي ما يتعلق بتوفير مواقف السيارات، قال الصبيح إنه يجب توفير موقف سيارة واحد لكل وحدة سكنية بمساحة 100 م2 وأقل، وفي حال زيادة مساحة الوحدة السكنية على 100 م 2 واقل من 200 م 2 يكون عدد مواقف السيارات من ناتج قسمة المساحة الاجمالية للوحدات السكنية على 100 م2 ويقرب ناتج القسمة الى اقرب عدد صحيح، وتوفير موقفي سيارة لكل وحدة سكنية بمساحة 200 م2 واكثر. وأضاف أنه يجب توضيح أماكن مواقف السيارات على المخططات المقدمة للترخيص سواء بالسرداب او بالطابق المعلق او جزء منه او بالأدوار المتكررة او في الساحات الخالية داخل حدود القسيمة مع مراعاة مداخل ومخارج المبنى وتأمين مدخل ومخرج للسيارات بالسور الخارجي للقسيمة واحضار موافقة الادارة المختصة بالبلدية على المواقف. ولفت الصبيح إلى أنه يجوز تخصيص طابق او اكثر من المبنى لمواقف السيارات على الا يحسب ضمن النسبة الاجمالية ولكن يؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد عدد الطوابق حسب الكروكيات المرفقة، على ألا يزيد صافي ارتفاع الطابق المخصص للمواقف على 3.00 م. وبين أنه في حال عمل أكثر من سرداب لمواقف السيارات لا يزيد الارتفاع على 2.00م، على أن يكون ارتفاع الطابق المخصص للمواقف هو المسافة بين مستوى بلاطة الطابق الى مستوى بلاطة الطابق الذي يليه، و يمكن عمل منحدر واحد للدخول والخروج شريطة عمل نظام الكتروني لتصميم سير الدخول والخروج. وأكد الصبيح أنه يجوز عمل مصاعد خاصة لمواقف السيارات بدلا من المنحدر شريطة تقديم كاتالوجات خاصة بالمصعد، ويسمح بأن تكون مواقف السيارات بارزة خارج حدود القسيمة وبحد اقصى (3 م)، على أن تتم مراعاة المسافات بين مواقف السيارات والأعمدة، مشددا على ضرورة عدم وجود أسوار جهة الشوارع والساحات وممرات المشاة لدخول وخروج السيارات، و في حال وجود ممر مشاة بعرض اكبر من 10 م يسمح ان تكون مواقف السيارات في وضع عمودي على حدود القسيمة ويسمح بأن تكون المواقف بارزة خارج حدود القسيمة وبحد اقصى 3.00م. أدراج الأمان ولفت الصبيح إلى ضرورة ألا يقل عرض درج الأمان عن 1.20م ولا يزيد ارتفاع الدرجة الواحدة على 20 سم ولا يجوز أن يكون درج الأمان من النوع الحلزوني، و يجب بناء درج الأمان من مواد غير قابلة للاحتراق كما يجب عزله بأبواب وجدران مانعة للحريق والدخان ويتعين أن يؤدي إلى الخارج مباشرة أو إلى فسحة خالية من العوائق تؤدي بدورها إلى الخارج، على ألا تحسب أدراج الأمان من نسب البناء. البروزات وأكد الصبيح أنه يجوز في واجهات الأبنية الرئيسية البروز لغاية تجميلية ولا تدخل ضمن نسب البناء بشرط ألا يتجاوز هذا البروز عن الأطوال بواقع 50 سم كحد أقصى للشفرات والنوافذ والبروزات التجميلية وسائر البروزات المماثلة والتي تعتبر جزءاً من البناء، ومتر واحد لبروز السطح الأخير لتصوينة السطح (الدروة)، كما يبدأ البروز على ارتفاع 2.20م من منسوب الأرض الطبيعية المطل عليها البروز شريطة ألا يكون البروز بمنسوب سطح الطابق. وبين أيضا أنه يجب أن يكون منسوب أرضية أحواض الزهور أعلى من منسوب أرضية الشقة بمقدار 40سم كما يجوز للأبنية التي تقع داخل القسائم بارتدادات فيطبق عليها ما جاء في 1، 2، من الفقرة «أ» أعلاه على ألا تؤخذ هذه البروزات بعين الاعتبار عند تحديد الارتدادات. المناور وأضاف الصبيح: يجب ألا تزيد مساحة المناور الخاصة بتهوية الموزعات والمناور داخل الوحدات السكنية على 4.00م2 ولا يقل عرضه عن 1.50م ويجوز عمل أكثر من منور شريطة ألا تكون تلك المناور منتصفة. وأكد أنه يجوز إنشاء عرائش ومظلات للسيارات حول الأبنية في المساحات الخالية ضمن حدود القسيمة على ألا يزيد مجموع مساحتها على 20 في المئة من مساحة الأرض ويجب أن تكون المظلات من مواد خفيفة وارتفاعها لا يزيد على 2.5م شريطة أن تكون المظلات والعرائش مفتوحة الجوانب. وزاد الصبيح: يمكن إضافة مباني الخدمات الأخرى (غرفة حارس، ملاعب اسكواش، حمام سباحة، غرف خلع ملابس) بحيث لا تزيد مساحة الحمامات وخلع الملابس على 20 في المئة من مساحة حمام السباحة التي قد تتطلبها استعمالات المباني ولا تحسب من ضمن النسبة الاجمالية للبناء شريطة عدم استعمالها تجارياً أو في غير الغرض المخصصة لأجله وذلك. وقال إنه يجوز عمل ارتفاع طابقين أو أكثر كحديقة مفتوحة أو لوضع خدمات للسكان (حمام سباحة - خلع ملابس - دورات مياه - ملاعب اسكواش... الخ)، ولا يدخل طابق الحديقة من ضمن النسبة الاجمالية للبناء ولكن يؤخذ في الاعتبار عند تحديد عدد الطوابق وذلك للقسائم التي مساحتها 3000م2 وأكبر. وشدد على ضرورة توفير غرفة حارس وحمام وتحضير له بالطابق بمساحة لا تزيد على 25م2 ويجوز إضافة غرفة كهرباء بمساحة لا تزيد على 10م2 أو حسب اشتراطات وزارة الكهرباء والماء وغرفة لتجميع القمامة بمساحة لا تزيد على 8م2 وغرفة تحكم حسب الاشتراطات الخاصة بالإدارة العامة للاطفاء وجميع هذه الخدمات لا تحسب من ضمن النسبة. المصاعد وقال الصبيح يجب تزويد كل مبنى يزيد ارتفاعه على أربعة طوابق بما فيه الأرضي ولا يتعدى عشرة طوابق أو يزيد ارتفاعه الكلي على 16م ولا يتعدى 40م بمصعد كهربائي واحد، وفي حال زيادة الطوابق على عشرة وجب إضافة مصعد آخر على الاقل بحيث لا تقل سعته عن ستة أشخاص، كما لابد أن يتناسب عدد المصاعد مع عدد الشاغلين للمبنى بحيث يكون عدد المصاعد المطلوبة مساويا المساحة الكلية مقسومة على 3600 وفي حال تجاوز ناتج العملية الحسابية عن 0.5 يضاف مصعد زيادة لناتج العملية الحسابية. خزان المياه وشدد الصبيح على ضرورة وضع خزانات المياه في مكان مناسب من العقار توافق عليه البلدية وحسب الشروط التي تضعها لذلك على أن يراعى المظهر الجمالي العام للمبنى، كما يجب وضع معدات التكييف في مكان مناسب من العقار توافق عليه البلدية ويجوز عمل بلاطة بمستوى البسطة الوسطى للدرج لوضع ماكينات التكييف الخاصة بكل شقة على أن يراعى المظهر الجمالي العام للمبنى. واضاف أنه يجوز تغطية وحدات التكييف وخزانات المياه وذلك بشكل جمالي متناسق ومن المواد الخفيفة شخال (مشربية)، لافتاً إلى ضرورة تركيب هوائي مركزي واحد فقط لكل مبنى على السطح شريطة أن يراعى في موقعه ومظهره الشكل الجمالي العام للمبنى. توزيع الأنشطة التجارية في السكن الاستثماري - يجوز عمل دكان واحد فقط لكل قسيمة لا تزيد نسبة البناء على 5 في المئة من مساحة القسيمة الواحدة ويتكون من طابق ارضي فقط. - يجوز تجميع المحال التجارية على قسيمة واحدة او قسائم عدة لخدمة المشروع الواحد ويتكون من ارضي واول فقط بنسبة 100 في المئة لكل طابق ولا يقل صافي مساحة المحل عن 20م2 ولا تدخل مساحة الادراج والممرات والمصاعد والحمامات من ضمن مساحة الخدمات التجارية بحيث لا يزيد عرض الممر التخديمي على 2م ولا تزيد مساحة الحمامات على 12م2. - يجب عمل ليوان بعرض 2م وذلك في حالة فتح ابواب للمحال على الخارج. - لا يجوز الجمع ما بين الحالتين (1،2) على ان يذكر بالوثيقة الشرعية ان القسيمة المستغلة كمحل تجاري على قسيمة استثمارية والقسائم التي لا دكان لها يذكر ذلك بالوثيقة الشرعية لكل قسيمة. شروط إقامة السرداب في المباني السكنية - يخصص السرداب كمواقف للسيارات فقط ولا يجوز استعماله للاغراض التجارية. - يسمح ببناء سرداب على كامل مساحة القسيمة مع مراعاة التدعيم جهة الجيران وشوارع الخدمة كما يجوز اقامة اكثر من سرداب لمواقف السيارات. - يسمح بوضع محولات الكهرباء في السرداب او في المواقع التي تحددها وزارة الطاقة وتوافق عليها الادارة المختصة بالبلدية. - يجب عزل السرداب بالطرق الفنية المناسبة لمنع تسرب المياه الخارجية اليه مهما كان مصدرها ويتم ذلك بموجب مذكرة مرفق بها مخطط يقدمها المكتب الهندسي المصمم مع بقية المخططات المعمارية والانشائية المقدمة للترخيص بالنسبة للابنية الجديدة او مع طلب رخصة الترميم الخاصة بعملية العزل بالنسبة لسراديب الابنية القائمة وفي كلتا الحالتين يجب التقيد بالمواصفات المعتمدة لذلك مع تدعيم جوانب الحفر. - يجب ألا يقل عدد الادراج للسرداب عن درجتين اذا كانت مساحته تتراوح بين 150 م و600 م2 ويقام درج اضافي لكل 600 م2 اخرى ويجب ان يكون درج السرداب منفصلا عن الادراج الاخرى ما عدا الادراج الرئيسية يسمح بأن تكون نافذة للسرداب. - الحد الاقصى لارتفاع السرداب هو 1.5 م من متوسط منسوب حجر الرصيف لاكثر شوارع الخدمة المحيطة بالموقع ارتفاعا بشرط توفير مواقف للسيارات سواء بداخله او في الساحات الخالية داخل حدود القسيمة. - الحد الادنى لصافي ارتفاع السرداب 2.75 م. - لا يسمح بربط السرداب مع المحل بدرج او بأي وسيلة اخرى في حالة وجود محل للقسيمة. المطاعم ومعاهد اللياقة والمعاهد الأهلية ودور الحضانة والعيادات تكون بنسبة لا تزيد على 20 في المئة من مساحة الارض الكلية المخصصة للمشروع بعد استقطاع المساحة التي تؤول للدولة من دون ثمن ولا يجوز تعديل استعمال القسيمة ويذكر ذلك بالوثيقة الشرعية على ان يستغل كل استعمال على حدة حسب ما ورد بنظام السكن الاستثماري شريطة ألا تقل مساحة القسيمة عن 1000م2 ولا يتم الحصول على نسبة بناء اضافية تشجيعية لأي من تلك الاستعمالات. الأنشطة التجارية في الطابقين الأول والثاني يجوز تجميع الانشطة التجارية على قسيمة واحدة او قسائم عدة محددة على طوابق عدة لخدمة المشروع وتكون تلك الانشطة بنسبة لا تزيد على 20 في المئة من مساحة الارض بعد استقطاع المساحة التي تؤول للدولة من دون ثمن وحسب ما ورد بنظام الاستثماري وتستغل كالتالي: - عيادات ومختبرات طبية شريطة احضار موافقة الهيئة العامة لحماية البيئة. - خياط سيدات لا تقل مساحته عن 60 م2. - صالون سيدات لا تقل مساحته عن 60 م2. - معاهد أهلية على كامل مساحة الدور بحيث لا تقل مساحة المعهد عن 240 م2 شريطة التقيد بالشروط الواردة بالمعاهد الأهلية للحصول على الترخيص. - مكاتب هندسية، مكاتب محاماة، استشارات طبية او نفسية، شريطة الا تقل المساحة المستغلة عن 60 م2. على أن يذكر بالوثيقة انها قسائم استثمارية ذات استعمالات تجارية بالسكن الاستثماري. اشتراطات توزيع المساحات داخل العقار - الحد الادنى لصافي مساحة الوحدة السكنية 60 م2. - الحد الادنى لصافي مساحة الحجرة 12م 2. - الحد الادنى لصافي مساحة صالة المعيشة والطعام 25.0 م2. - الحد الادنى لصافي مساحة المطبخ 7.50 م2. -الحد الادنى لصافي مساحة الحمام 4.00 م2. - الحد الادنى لصافي مساحة دورة المياه 1.5 م2. - يسمح للشقق التي مساحتها 100.0 م2 واكبر عمل غرفة خدمة بمساحة لا تقل عن 9.0 م2 وتحسب من ضمن النسبة. - الحد الادنى لصافي عرض الحجرة 3.0 والمطبخ 2.50 م والحمام 1.80 م ودورة المياه 1.25م. - الحد الادنى لصافي عرض الممرات داخل الوحدة السكنية 1.20م. - الحد الادنى لصافي عرض الممرات التخديمية للوحدات السكنية 2.0م. - الحد الادنى لسمك الحوائط الخارجية 0.15 سم والداخلية 0.10 سم.