مع تسارع وتيرة إطلاق مشاريع عقارية جديدة في دبي، سألني العديد من المستثمرين والمالكين المحتملين في هذه المشاريع حول مدى الضمان المتوفر لحصولهم على العقارات التي ينوون شراءها عندما يسددون أثمانها مقدماً لشركات التطوير العقاري. ويتشعب الحديث في العادة ليشمل مفهوم حسابات الضمان بوصفها من الترتيبات الملزمة بحكم القانون والتي توفر مستوى ملائماً من الحماية للمستثمرين. يمكن القول بكل بساطة إن حسابات الضمان هي أدوات مالية معترف بها قانوناً يحتفظ بها طرف ثالث (البنك في العادة) بالنيابة عن طرفين آخرين (بائع ومشترٍ في العادة) يكونان قد اتفقا على تنفيذ معاملة معينة وفقاً لشروط محددة. يقدم المشتري الأموال للطرف المذكور (البنك) كي يحتفظ بها في حساب الضمان لحين تبليغ البنك رسمياً بأن البائع أوفى بالتزامات معينة متفق عليها، وعندئذ يستطيع البائع أن يحصل على المبلغ المبين في الاتفاقية المبرمة بين البائع والمشتري. ينظم القانون استخدام شركات التطوير العقاري في دبي لحسابات الضمان بغرض حماية المبالغ التي يدفعها المشترون مقدماً لشراء المباني على المخططات. ويسهم هذا الإجراء في كف أيدي شركات التطوير العقاري عن الأموال لحين إنجاز مراحل معينة من الإنشاء، وهذا يحول دون قيام تلك الشركات بإساءة استخدام المبالغ المدفوعة مقدماً ووضعها في غير مكانها السليم. إن بوسع أي شخص أن يفتح حساباً للضمان، لكن فتح حساب ضمان لأغراض التطوير العقاري ليس متاحاً لأي شخص. يجب أن تكون شركة التطوير العقاري مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي ضمن شركات التطوير العاملة، وهذا التسجيل يتطلب تقديم عدد كبير من الوثائق لإثبات أن الشركة تعمل بحسن نية مثل معلومات عن مسؤوليها وملاءتها المالية، وتقديم سندات ملكية للأراضي المزمع تطويرها، وشهادات عدم ممانعة من الجهات المعنية مثل شركة التطوير الرئيسية وسندات ضمان حسن الأداء المسندة من إحدى المؤسسات المالية، إضافة إلى كافة المخططات التفصيلية والمعلومات المالية المتعلقة بالمشروع. تتطلب دائرة الأراضي والأملاك أن تكون الأرض الخاضعة للتطوير مدفوعة الثمن بالكامل وأن يصدر سند ملكية باسم مالكها. وإذا لم يتمكن مالك الأرض من تسجيل نفسه كمطور لها، فإن الدائرة تسمح للمالك بإبرام عقد تطوير للعقار مع شركة تطوير عقارات مسجلة وقائمة بغرض تطوير المشروع نيابة عن مالك الأرض. بيد أن دائرة الأراضي والأملاك لن تقبل تسجيل العقد إلا بعد اعتماده لدى المستشار القانوني الأول لدى دائرة الأراضي بدبي. وعندما تأخذ شركة التطوير العقاري صفة شركة تطوير عقاري مسجلة يمكنها أن تتقدم بطلب لدى دائرة الأراضي والأملاك لفتح حساب ضمان. وعند البيع خارج المخطط، يجب أن تودع شركة التطوير العقاري كافة الأموال المحصلة من بيع الوحدات في حساب الضمان، وعليها ألا تستخدمها إلا للغايات الإنشائية في المشروع. وتتعرض الشركات التي تخالف قانون حسابات الضمان إلى غرامات رادعة أو عقوبات جنائية قد تتضمن إصدار أحكام بالسجن. وعندما تنتهي شركة التطوير العقاري من تقديم كافة الوثائق المطلوبة إلى دائرة الأراضي والأملاك، وبعد حصولها على تفويض ببيع وحدات المشروع خارج المخطط، تقوم دائرة الأراضي والأملاك بإصدار خطاب عدم ممانعة يفتح الباب أمام شركة التطوير العقاري لفتح حساب ضمان لدى أحد البنوك المرخصة في دولة الإمارات. ولا شك في أن البنك الذي سيقدم خدمات الضمان سوف يطلب الإحاطة بجميع مكونات الاتفاقية بين البائع والمشتري لضمان أن تكون إجراءاته خاضعة لبنود الاتفاقية بينهما. وعلى هذا النحو، يستطيع البنك المساعدة في حماية المبالغ التي دفعها المشترون مقدماً من خلال الالتزام الصارم بشروط الاتفاقيات المبرمة مع البائعين. وبالرغم من أن استخدام حسابات الضمان ينطوي على إلزام شركات التطوير العقاري بحماية أموال المستثمرين خارج المخطط، ثمة خطوات أخرى يترتب على المستثمرين اتخاذها في إطار الحماية الذاتية. على المشتري أن يتحقق من أنه يتعامل مع شركة عقارية ذات سمعة حسنة، بغض النظر عما إذا كانت الشركة مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك. لقد كان من ثمار الأزمة المالية العالمية أنها أسهمت في الكشف عن العديد من شركات التطوير ذات الأداء السيئ وإخراجها من السوق. استعن بالآخرين من حولك أو اطلب مشورة مهنية، لأن العاملين في القطاع أعلم من غيرهم بشركات التطوير العقاري الجيدة. حاول أن تتواصل مع مالك مبنى أنشأته شركة التطوير العقاري واسأله عن رأيه بناء على خبرته في التعامل مع تلك الشركة. احرص على الاستفسار بشكل مباشر عن الإجراءات الاستباقية المتخذة لضمان إنشاء المبنى وفق المعايير المقبولة، وخذ وقتك في تفقد المباني التي انتهت الشركة من إنشائها. وناقش تفاصيل الضمانات وغيرها من السياسات التي تهدف لضمان الجودة. اطلب من أحد المختصين مراجعة اتفاقية البيع والشراء للتأكد من أنك محمي بالقانون في حال وقوع مشكلات في الجودة. عند الانتهاء من عملية الإنشاء، يحق لك القيام بتفقد الشقة وإبلاغ شركة التطوير عن أي عيوب معقولة لإصلاحها. احرص على الإصلاح الفوري للعيوب التي يمكن تداركها على المدى القصير، وتذكر أنه بعد امتلاكك للشقة تستطيع مطالبة شركة التطوير العقاري وإلزامها بإصلاح أي عيوب يمكن أن تظهر خلال 12 شهراً من تاريخ نقل الملكية. *المدير التنفيذي لشركة هاربور العقارية، وأستاذ محاضر في معهد دبي للعقارات التابع لكلية دبي العقارية، ويشغل مركز القاضي في حفل توزيع جوائز التميز لقطاع الأعمال الدولية- جوائز IBX2015. وعضو اللجنة التوجيهية في ميثاق الأمم المتحدة عن دولة الإمارات.