التعثر ليس ظاهرة بل إشكالات واجهت عددًا محدودًا من المشاريع العقارية أسهمت الإجراءات الحكومية منذ صدور المرسوم بقانون رقم (66) لسنة 2014، بشأن تسوية مشاريع التطوير العقارية المتعثرة، في رفع حالة التعثر عن العديد من مشاريع التطوير العقاري وتسويتها، حفظًا لحقوق المشترين والمستثمرين وصونها من الضياع في ظل دولة المؤسسات والقانون. وخلال العقد الأول من الألفية، وقبل الفترة التي سبقت إصدار قانون تنظيم القطاع العقاري رقم (27) لسنة 2017، شهدت البحرين إعلان القطاع الخاص إنشاء وبيع العديد من مشاريع التطوير العقاري وفق ما يسمى بنظام البيع على الخريطة، أي بيع وحدات المشروع من قبل المطور قبل أو في أثناء عملية البناء مع استلام دفعات نقدية من المشترين. فالتزم مطورون بتنفيذ وعودهم وتسليم الوحدات العقارية المبيعة على الخريطة إلى الملاك في الوقت المتفق عليه، في حين تعثر آخرون ولم يستطيعوا الوفاء بالتزاماتهم، لأسباب مالية في الغالب، الأمر الذي دعا الحكومة الموقرة إلى التدخل لتجنيب القطاع العقاري أي هزات من شأنها أن تؤثر سلبًا على سمعة المملكة واقتصادها الوطني، ومكانتها بوصفها ملاذًا آمنًا للاستثمار العقاري. فجاء المرسوم بقانون رقم (66) لسنة 2014 في الوقت المناسب لوقف أي تفاقم محتمل، ووضع الترتيبات اللازمة والمعالجات الفاعلة وفق ضمانات قانونية تُحتذى وتفرّدت بها مملكة البحرين للتعامل الأمثل والمتدرّج مع المشاريع العقارية المتعثرة، إذ نص القانون على أن يحيل مجلس الوزراء إلى الجهة التي يحددها، وهي اللجنة الوزارية للمشاريع التنموية والبنية التحتية، برئاسة الشيخ خالد بن عبدالله آل خليفة نائب رئيس مجلس الوزراء، كل مشروع تطوير عقاري تم بيع وحداته على الخريطة واستُلمت دفعاتٌ عنها مقابل ذلك، وتعثر أو توقف عن التنفيذ، لدراسته من جميع النواحي وحصر الديون والالتزامات والحقوق فيه، لتصدر اللجنة الوزارية قرارها إما بمتابعة مطور المشروع مباشرة إذا أثبت قدرته وجديته على استكمال المتبقي ضمن إطار زمني محدد، أو بإحالة المشروع إلى لجنة تسوية مشاريع التطوير العقارية المتعثرة، ذات الصفة القضائية، والمكونة من قضاة منتدبين من قبل المجلس الأعلى للقضاء، وممثلين من ذوي الخبرة والاختصاص، والتي لها أن تبتّ في هذه المشاريع لتسويتها بالطرق الودية وغير الودية المحددة في القانون. ثمانية مشاريع متعثرة في 5 سنوات خلال السنوات الخمس الأولى للعمل وفق أحكام المرسوم بقانون رقم (66) لسنة 2014، أي حتى العام 2019، أحال مجلس الوزراء الموقر إلى اللجنة الوزارية للمشاريع التنموية والبنية التحتية ثمانية مشاريع متعثرة فقط، والتي جاءت بناءً على ما ورد إلى الجهات الحكومية المختصة من شكاوى من الملاك والمستثمرين، ليكون عدد المشاريع التي أزيلت حالة التعثر عنها خمسة، مقابل ثلاثة أخرى لا يزال أحدها منظورًا أمام اللجنة الوزارية للمشاريع التنموية والبنية التحتية، إلى جانب اثنين آخرين أمام لجنة تسوية مشاريع التطوير العقاري المتعثرة. ولقد استطاعت اللجنة الوزارية للمشاريع التنموية والبنية التحتية، في ضوء متابعتها الحثيثة، إعلان إزالة حالة التعثر عن ثلاثة مشاريع، هي الرفاع فيوز، ولاند مارك سيتي فيو، وفيلامار، بعد أن التزم مطور كل مشروع على حدة بتنفيذ استكمال الجزئيات المتبقية ضمن برنامج تنفيذي وإطار زمني محدد ومتفق عليه مع اللجنة الوزارية. ولا يزال مشروع «المدينة الأنيقة» الذي يقع في منطقة العرين، المحال من مجلس الوزراء في نوفمبر 2019، قيد متابعة اللجنة الوزارية التي ارتأت إبقاء المشروع لديها لتتابعه عن كثب دون إحالته إلى اللجنة القضائية، بعد أن أبدت شركة العرين القابضة، الشركة المالكة حاليًا لمشروع العرين التطويري والتابعة لمجموعة GFH المالية، استعدادها استكمال المشروع بعد إقرار المخطط العام لمشروع العرين التطويري، وتزويده بخدمتي الكهرباء والماء التي عجز المطور السابق عن سداد كلفتها لصالح المطور الرئيس بعد إتمام 85% من المشروع الذي بدأت عمليات البناء فيه عام 2011. أما المشاريع الأربعة الأخرى التي قرّرت اللجنة الوزارية إحالتها إلى اللجنة القضائية، فهي الجفير فيوز، وبوابة أمواج، اللذان تمت تسويتهما وإزالة حالة التعثر عنهما من قبل اللجنة القضائية، إلى جانب مشروعي مارينا ويست وتلال الغروب اللذين لا يزالان قيد متابعة اللجنة القضائية. 5 مشاريع مستجدة خلال 2021 في الثالث من مايو 2021، أحال مجلس الوزراء إلى اللجنة الوزارية للمشاريع التنموية والبنية التحتية خمسة مشاريع لدراستها، وارتأت اللجنة الوزارية أهمية إحالة تلك المشاريع إلى اللجنة القضائية؛ نظرًا لتعقد الحقوق وتداخل الالتزامات. وتبيّن للجنة أن القاسم المشترك بين تلك المشاريع المتعثرة هو قيام مطوريها ببيع وحداتها على الخريطة قبل صدور قانون تنظيم القطاع العقاري في العام 2017، ومن ثم القيام برهن تلك المشاريع لدى المصارف والبنوك المحلية للحصول على قروض وتمويلات. وتتمثل تلك المشاريع في: 1) بر يز السيف: يقع المشروع في منطقة السيف، وهو عبارة عن برج مكون من 14 طابقًا و53 شقة. قام المطور في عامي 2013 و2016 برهن العقار لدى أحد البنوك الأجنبية العاملة في المملكة، وتوقيع عقود بيع مبدئية مع عدد من المشترين الذين لم يتمكنوا من استلام وثائقهم حتى هذا اليوم. 2) بريز مارينا 1 و2: يقع المشروع في منطقة درة مارينا البحرين، وهو عبارة عن برجين مؤلفين من تسعة أدوار، ويضمان 82 شقة. رهن المطور في العام 2017 العقارين لدى أحد المصارف، بعدها تم إصدار وثائق منفصلة لجميع الوحدات ونقل الرهن إليها. ولم يتمكن مشترو الوحدات من استلام وثائق الملكية حتى هذا اليوم. 3) دار العز 2 و3: يقع المشروع في منطقة الساية، ويضم 36 شقة. قام المطور برهن العقار مع عقارات أخرى لدى أحد البنوك. وبعد أن قام الملاك بسداد جميع التزاماتهم المالية لم يتسلموا وثائق الملكية. 4) مارينا ريف: عبارة عن ثلاثة مبانٍ تقع في جزيرة الريف. تم البدء بتشييد المشروع وبيع وحداته على الخريطة بشكل متزامن عام 2007 حتى توقف بعد ثلاث سنوات. باشر المطور في العام 2014 استكمال المشروع واستقبال مشترين جدد، لكنه تعثر مرة أخرى. ولم يتسلم الملاك وثائق الملكية حتى تاريخه. 5) العرين هومز: وهو مشروع مكتمل الإنشاء مكون من 40 فيلا، قام المطور برهن الوثائق المفرزة والمسجلة باسمه لدى بنكين محليين، رغم قيام المشترين بدفع جميع المستحقات المالية. ويرجع السبب الرئيس لعدم تسليم المشترين وثائق الملكية إلى أن رهن الوثائق لدى البنكين قد حصل قبل البدء في المشروع، ويتطلب انتقال الملكية شطب الرهن. ضمانات قانونية وبالنظر إلى المشاريع التي تضمها المملكة اليوم، التي أنشئت قبل وبعد صدور القانون رقم (27) لسنة 2017، والتي التزم مطوروها بتسليمها إلى ملاكها دون عقبات، فإن عدد المشاريع المتعثرة يُعد محدودًا جدًا، وهو ما لا يمكن معه وصف تعثر المشاريع العقارية بأنه «ظاهرة»، بل إشكالات واجهت عددًا محدودًا من المشاريع في ظروف معيّنة. ويعكس نجاح تنفيذ المشاريع العقارية دون أي عقبات ما يتمتع به القطاع العقاري في مملكة البحرين من قوة ومتانة، ومأمونية الاستثمار فيه، كما يجسّد ذلك الثقة المبنية على السمعة الطيبة التي اكتسبتها السوق العقارية المحلية على مدى العقود الماضية، وتعززت اليوم بفضل الآليات القانونية. وكان الشيخ خالد بن عبدالله آل خليفة نائب رئيس مجلس الوزراء رئيس اللجنة الوزارية للمشاريع التنموية قد أشار في خبر صحافي سابق إلى أنه منذ العمل بأحكام المرسوم بقانون رقم (66) لسنة 2014 قبل سبع سنوات وحتى اليوم، فقد جرى البت في ثمانية مشاريع متعثرة فقط بناءً على ما ورد إلى الجهات الحكومية المختصة من شكاوى من الملاك، وأسفر ذلك عن تسوية خمسة مشاريع ورفع التعثر عنها. وشدد على أن المشرِّع قد تنبه إلى ضرورة تضمين التشريعات المنظمة للقطاع العقاري، وعلى رأسها القانون رقم (27) لسنة 2017 والقرارات المنفذة له، المعالجات والضمانات الكفيلة بعدم تعثر مشاريع التطوير العقاري المنشأة بعد صدور القانون، وذلك عبر تنظيم جميع الأمور المالية والإدارية والقانونية للمشاريع، لا سيما عملية البيع على الخريطة، وإلزام المطور بفتح حساب ضمان للمشروع لدى أحد البنوك المرخَّص لها من قبل مصرف البحرين المركزي ليتولّى إدارة الحساب. توجه لإنهاء الملف وفي خطوة استباقية تجسّد جدية الحكومة في توفيق وتصحيح وضعية أي مشاريع متعثرة أو متوقفة، إن وجدت، وتم إنشاؤها قبل صدور قانون تنظيم القطاع العقاري رقم (27) لسنة 2017 ولم يقم ملاكها بالإبلاغ عنها، فقد وجّه الشيخ خالد بن عبدالله آل خليفة مؤسسة التنظيم العقاري، بالتنسيق مع الوزارات والجهات الحكومية ذات العلاقة، إلى حصر ومتابعة تلك النوعية من المشاريع. كما وجّه إلى التأكد من فاعلية الإجراءات القانونية الخاصة برهن مشاريع التطوير العقاري، إلى جانب دراسة وضع آليات تسمح لملاك العقارات المرهونة بإنشاء اتحادات لتمكينهم من ممارسة حقهم في المحافظة على المشاريع وصيانة وإدارة الأجزاء المشتركة فيها.