اقترح تصنيف شركات إدارة الأملاك العقارية بحسب خبراتها ومؤهلاتها اختيار الشركة الاحترافية المتخصصة لإدارة المبنى ضرورة للحصول على خدمات بجودة عالية نشجع على الحضور الفاعل للملّاك للمراقبة وتوجيه الاشتراكات في الوجهة الصحيحة وتعزيز الشفافية تراجع جودة الصيانة والخدمات بسبب خفض الاشتراكات يؤدّي إلى هلاك المبنى والإضرار بسمعته دعا مؤسس مجلس إدارة شركة «أمفا» القابضة العقاري محمد رجب أيوب إلى المزيد من الجهود التوعوية على صعيد إدارة الأجزاء المشتركة من العقارات وحسن إدارتها والحفاظ على جودة خدمات التأمين والسلامة والصيانة والنظافة فيها بما يضمن ديمومتها والحفاظ على قيمتها السوقية. جاء ذلك في لقاءٍ أجرته «الأيام» مع العقاري أيوّب حول قضيّة «اتحاد الملّاك» للأجزاء المشتركة في العقارات، وتزايد الشكاوى في الفترة الأخيرة والخلافات بين مجالس إدارات الاتحادات والمطوّرين العقاريين الذين يديرونها وبين ملّاك العقارات. وشدّد أيّوب خلال اللقاء على أهمية أن يكون الحفاظ على العقار وجاذبيته وقيمته السوقية أولوية لملّاك العقارات، داعيًا في الوقت ذاته على حضور فاعل وإيجابي من ملاك العقارات في الاتحادات ورقابة صارمة على الإجراءات والعمليات التشغيلية بما يكفل تحقيق الشفافية المنشودة. وحذّر أيضًا من أن الكثير من المباني السكنية التي توقّفت فيها أعمال الصيانة والخدمات ودفع الرسوم قد تمسي بلا إنارة أو تكييف أو خدمات في الأجزاء المشتركة بسبب توجّه اتحادات ملّاكها إلى تقليل الاشتراكات لمستويات كبيرة استجابةً لضغوطات الملّاك، الأمر الذي سيؤدّي إلى إلى تراجع قيمتها السوقية بشكل كبير، وفيما يلي نص اللقاء: كيف تقرأ تجربة اتحادات الملّاك في مملكة البحرين، باعتبارها تجربة جديدة نسبيًا؟ - أعتقد أن التجربة جيّدة، وتطوّر نفسها باستمرار مع مرور الوقت، وتستفيد من الثغرات التي تظهر أثناء الممارسة والتطبيق. هناك قرارات تنظيمية واضحة تنظّم القواعد التشغيلية وإدارة الخلافات صدرت خلال السنوات الماضية، بدءًا بتحديد نسبة الأصوات والميزانية وحساب التشغيل ومهام وصلاحيات الاتحاد ونظام إدارة المباني والاشتراكات السنوية وغيرها. ولكن المسألة الأكثر أهمية تكمن في اختيار مدير العقار أو الشركة التي تستطيع المحافظة على العقار بجودة عالية جدًا، وهذا لا يمكن الوصول إليه إلّا من خلال شركة احترافية ومدير عقارات صاحب خبرة كبيرة، ومن خلال المحافظة على مستوى جيّد من الاشتراكات بما يسمح بتخصيص الموازنة اللازمة للقيام بكافة الخدمات بمستوى جودة عالٍ يحافظ على المبنى. ويجب ألّا ننسى دائمًا، أن المحافظة على أي مبنى وقيمته السوقية يكون بالقدر الذي نخصّص فيه موازنات جيّدة لصيانته وخدماته، وأنا دائمًا أشبّه في حواراتي مع زبائننا ذلك بالسيارة، فكلّما حافظتَ على الصيانة الدورية والجيّدة للسيارة، كلما كانت ديمومتها أكبر، وهكذا المباني. خصوصًا وأننا نتكلّم عن شريحة كبيرة تقوم بشراء وحدات سكنية في المباني بهدف استثمارها، فهنا لا يكون من مصلحة صاحب الوحدة تراجع قيمتها بشكل كبير. كيف يمكن للملّاك الذين يفتقدون الخبرات العقارية كالإنشائية وخدمات الصيانة الحفاظ على المباني التي يقطنون فيها؟ - هنا يأتي دور اختيار الشركة الاحترافية المتخصصة والقادرة على إدارة المبنى بجودة عالية جدًا. وأنا هنا أشجّع ملّاك الوحدات السكنية في الأبراج والمباني والعقارات الكبيرة، بضرورة اللجوء إلى الشركات المتخصصة التي تمتلك فرق عمل ومدراء عقارات لهم خبرات طويلة في هذا المجال، وقادرين على الحصول على كافّة الخدمات وعمليات الصيانة الدورية والأمن والسلامة وتوفيرها بجودة عالية وأسعار معقولة، وفي ذات الوقت قادرة على التعامل مع حالات الطوارئ وحلحلة المشاكل بين المستأجرين والملّاك وتقريب وجهات النظر فيما بينهم خصوصًا في العقارات أو المباني التي تتكون من مئات الملّاك وربّما الآلاف. هناك من يرى أن بعض المطوّرين العقاريين لا يرغبون بالاستمرار في إدارة عقاراتهم على الرغم من اختيار الملّاك لهم بسبب العائد القليل جدًا والذي يحدّده القانون بنسبة 5%، ما رأيك بذلك؟ - صحيح، النسبة المحددة في القانون قليلة، ويجب إعادة النظر فيها من من قبل مؤسسة التنظيم العقاري لاستقطاب شركات أكبر وذات حرفية عالية في إدارة العقارات والأملاك، ولكن لا أعتقد بأن هناك عزوفًا من المطوّرين العقاريين، وربما هناك حالات فردية. بل على العكس، أعتقد أن الكثير من المطوّرين العقاريين يستمرّون في إدارة عقاراتهم التي قاموا ببنائها حتى مع اضطرارهم في بعض الأحيان إلى الخسارة، وذلك بسبب حرصهم على المحافظة على سمعة المباني والعقارات التي يقومون ببنائها. وأنا هنا أودّ أن أقدّم مقترحًا لمؤسسة التنظيم العقاري، يتمثّل في تصنيف الشركات التي تعمل في مجال إدارة العقارات والمدراء العقاريين، وذلك على غرار التصنيف المتبع في مجال التثمين العقاري، لأن غياب التصنيف قد يؤدّي إلى أن شركة ذات خبرات بسيطة ومحدودة جدًا في إدارة الأملاك تحصل على إدارة مباني أو عقارات كبيرة أو ضخمة، وهي لا تمتلك المؤهلات والقدرات والخبرات اللازمة لذلك، وبالتالي تتسبّب في تراجع كبير لمستوى الخدمات والصيانة ولسمعة وجاذبية العقار أو المبنى. نلاحظ ظاهرة باتت تزداد حول زيادة حدّة الخلافات بين ملّاك العقارات وبين مجالس اتحادات الملّاك، وقد وصل بعضها للمحاكم، برأيك ما أبرز أسباب زيادة الخلافات؟ أعتقد أن حصول الاختلافات في العملية الإدارية أمر طبيعي، والقانون والقرارات التنظيمية وُجدت لتُنظم عملية إدارة الاختلافات، وهناك أسباب متعددة لحصول الخلافات، أبرزها تعود في الوقت الحالي -بحسب متابعتي- لسببين رئيسيين، الأول يتمثل في شكاوى ارتفاع قيمة الاشتراكات، والثاني يتعلق بشكاوى عدم شفافية بعض مجالس إدارات اتحادات الملاك أو المطوّرين العقاريين، وأعتقد أن السبب الأول هو الأكثر شيوعًا والتباسًا لدى الكثير من ملّاك العقارات ويتسبّب في تباعد وجهات النظر. هل الأمر يتعلق بقيام بعض المطوّرين العقاريين أو مجالس إدارات اتحادات الملّاك برفع رسوم الاشتراكات الشهرية دون أيّ مبرّر وبشكل يرهق كاهل الملّاك؟ - هناك ضوابط تفصيلية دقيقة وضعها القرار رقم (1) لسنة 2020 بتنظيم اتحاد الملاك في العقارات المشتركة، تكفل لكل مالك الحصول على كل البيانات والحسابات المالية والوثائق المتعلقة بها والفواتير، وهناك متطلبات واضحة وصريحة بشأن مسؤوليات مجلس إدارة اتحاد الملّاك وأمين السرّ والمطوّر العقاري في حاله تكليفه بإدارة الاتحاد. لذلك فأنا مع ضرورة الشفافية والوصول إلى البيانات كافة. ولكن أعتقد في ذات الوقت، بأن هناك مشكلة أخرى لا تقل أهمية، وتتمثل في نقص الوعي لدى بعض الملّاك بشأن أهمية المحافظة على قدر معيّن من الاشتراكات السنوية بما يلبّي احتياجات المبنى ويحافظ عليه على المدى الطويل ويحفظ قيمته السوقية وجاذبيته أمام المستأجرين. هناك من يرى أن الاشتراكات مبالغ فيها بشكل كبيرٍ، وأن من يديرون العقارات يقومون بزيادات مستمرة للاشتراكات، ما رأيك بذلك؟ - لا أريد أن أتحدّث عن حالة شخصية ولا يمكن تعميم حالة فردية معيّنة على الجميع. ولكن بشكل عام، هناك قاعدة ذهبية يجب على كل مالك عقار أن يتمسّك بها، وهي أنّ أي تراجع في مستوى الصيانة والخدمات للأجزاء المشتركة سوف يؤدّي إلى انخفاض القيمة السوقية للعقار بأكمله. وبقدر ما تكون سخيًا في عمليات الصيانة والإدارة والتأمين ودفع الفواتير أولًا بأول والحفاظ على مستوى الأمان والسلامة والخدمات الأمنية فإنك تزيد من عمر المبنى وجاذبيته، وبالتالي تزيد من قيمته وتحافظ على سعر الوحدة السكنية، والعكس تمامًا. والمشكلة أن هناك بعض الملّاك يريد أن يتخلّص من أعباء الاشتراكات الشهرية من خلال خفضها، وأنا أتفّهم الدوافع في بعض الأحيان بسبب غلاء المعيشة والتضخّم، ولكن في ذات الوقت يجب أن ننظر للموضوع بصورة أشمل، فأنت حين تضغط باتجاه خفض الاشتراكات وبالتالي تقليل جودة الصيانة والخدمات، فأنت تحكم على وحدتك السكنية والمبنى الذي تقطنه بـ«الهلاك»، خصوصًا إذا كنت تستثمر في العقار عبر تأجير وحدتك السكنية. والخوف أن تصل بعض المباني في يوم ما إلى فقدان خدمات مهمة في الأجزاء المشتركة مثل الإنارة أو الحراسة أو التكييف. لذلك يجب أن نفكّر في مصلحة العقار على المدى الطويل كأولوية في اتخاذ قراراتنا كملّاك للوحدات. أما بشأن مخالفة القانون، فالقرارات التنظيمية واضحة وتنظّم عملية زيادة الاشتراكات السنوية بمقدار لا يزيد على 10%، كما أن القرارات الصادرة من مؤسسة التنظيم العقاري تنظّم عملية الرقابة على مجلس الإدارة ومدير الاتحاد وتفتح قنوات واضحة للجوء إلى مؤسسة التنظيم العقاري أو القضاء. - هل تعتقد أنه ليس لدى ملاك العقارات وعي قانوني حول مسألة الرقابة على مدراء الملّاك والمطوّرين ومجالس إدارات الاتحادات العقارية؟ كما قلت، بأن التجربة ما زالت في بدايتها، ومن الطبيعي حصول الكثير من الالتباسات وسوء الفهم، وأنا شخصيًا أشجّع جميع ملّاك العقارات على المشاركة الفاعلة والإيجابية في اختيار مجالس إدارات اتحاد الملّاك أو شركات إدارة العقارات بناءً على معايير علمية وفنية دقيقة، وأن يكون هناك إلمام قانوني واقتصادي أكبر، وأن يتابع مالك العقار مع مجلس الإدارة المستجدات والتطورات والإجراءات باستمرار، من أجل أن يكون قادرًا على اتخاذ القرارات. بماذا تنصح مجالس إدارات اتحادات الملّاك لضمان إدارة تنظيمية سلسة تحافظ على العقار وتراعي هواجس ملّاك العقار والتوفيق بين متطلباتهم؟ - أنصح دائمًا بالشفافية والوضوح وإطلاع الملّاك على كامل التفاصيل والخيارات المتاحة والتسعيرات وإيجابيات كل اختيار وإعداد التقارير السنوية للمصروفات. كما أنصح وأشدّد على ضرورة الاستعانة بشركات مختصّة وذات خبرة في إدارة العقار وصيانته وخدماته وفي جميع عمليات إدارة الأجزاء المشتركة وطلب تسعيرات مختلفة ومقارنتها. ويجب في البداية الحرص على تأمين المبنى بأفضل تغطية بما يضمن حقوق الجميع وتعويض أيّ خسائر. يجب ألّا نتهاون أو نقلّل من أهمية أي خدمة من الخدمات لأنها تؤثّر على قيمة المبنى وعمره، بدءًا من التأمين وتوفير الحرّاس وعمّال النظافة والصيانة الدورية المستمرة ذات الجودة العالية والالتزام بدفع الرسوم والرواتب ومستحقات الشركات المتعاونة. ولا شكّ أن كلّ ذلك سيؤدّي بالضرورة إلى زيادة الاشتراكات بين فترةٍ وأخرى بسبب التضخّم والارتفاع المستمر في الأسعار، ولكن كل ذلك في مصلحة المبنى وضمان عدم وصوله إلى مرحلة الهلاك. ماذا عن مؤسسة التنظيم العقاري؟ هل ترى أنها تلعب دورًا في حلحلة الخلافات بين ملاك العقارات واتحادات الملّاك؟ - أعتقد أن المؤسسة تقوم بمسؤولياتها على أكمل وجه وحريصة كل الحرص على تنفيذ رؤية البحرين 2030 من خلال القوانين والقرارات التي قامت باتخاذها خلال السنوات الماضية. كما أعتقد أن المؤسسة تقوم بدور كبير في مجال متابعة اتحادات الملاك، وقد أصدرت خلال السنوات الماضية أطر قانونية وتنظيمية واضحة وتفصيلية، كما أصدرت مدوّنة سلوك لاتحادات الملّاك، وأجرت تعديلات على بعض القرارات في ظلّ ما أفرزته الممارسة من تعقيدات ومستجدات، كما دعت ملّاك العقارات إلى الانخراط في إنشاء وتفعيل اتحاد الملاك وأشرفت على تأسيسها. فكلّ الشكر للمؤسسة على جهودها الكبيرة جدًا في هذا المجال، وأعتقد أن الجميع مطالب باستمرار ممارسة التوعية بشكل أكبر وخصوصًا لدى ملّاك العقارات، بما يسهم في تعزيز الثقة بين الملّاك والاتحادات وتقريب وجهات النظر والمزيد من المصداقية. وأشدّد على أهمية التوعية واستمرار تلك الجهود سواء من المؤسسة أو من الجمعيات العقارية، سواء على صعيد التوعية القانونية أو الاقتصادية حول الأجزاء المشتركة من العقارات وأهميتها في الحفاظ على القيمة السوقية للعقار وديمومته.