يشهد القطاع السياحي في دبي مؤشرات إيجابية متواصلة تعكس النمو القوي في مختلف معايير أداء القطاع، ما يؤكد سرعة التعافي وتجاوز التحديات التي فرضتها الجائحة على حركة السياحة والسفر العالمي، ويتمثل أحدث هذه المؤشرات في ارتفاع عدد سياح دبي خلال أول 7 أشهر من العام الجاري بنسبة 184 % مع تسجيل الإمارة لـ8.1 ملايين زائر دولي مقارنة مع الفترة نفسها من العام الماضي التي سجلت 2.85 مليون زائر. ورغم الارتفاع المتواصل في عدد الغرف الفندقية في دبي، إلا أن متوسط الإشغال الفندقي في جميع المنشآت العاملة في دبي وصل خلال أول سبعة أشهر من 2022 إلى %72 لتقترب بذلك من معدلات ما قبل الجائحة التي سجلت نسبة إشغال بـ74 % في 2019، فيما بلغ معدل السعر اليومي للغرفة الفندقية 538 درهماً مقارنة بـ369 درهماً في الفترة المقابلة، وسجل العائد من الغرف المتوافرة نحو 386 درهماً مقابل 225 درهماً. وانعكس الزخم السياحي الكبير الذي تشهده دبي بشكل واضح على الاستثمارات في قطاع العقارات الفندقية، التي تشمل الشقق والغرف الفندقية، إلى جانب أثره الإيجابي على نمو قطاع بيوت العطلات، وكذلك الشقق المخدومة التي تحمل علامات تجارية. صفقات وأظهر تحليل أجرته «البيان» لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري شهدت تسجيل العقارات الفندقية في دبي مبيعات قياسية، حيث تجاوزت من حيث عدد الصفقات وإجمالي قيمتها تلك المسجلة في عام كامل خلال السنوات الماضية. إذ سجلت العقارات الفندقية خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري 3213 صفقة بيع بقيمة إجمالية ناهزت 6.2 مليارات درهم، وشملت 1938 صفقة بيع لشقق فندقية بقيمة 4.6 مليارات درهم، منها 1235 شقة جاهزة و703 شقق على الخارطة، فيما تم تسجيل 1275 صفقة بيع لغرف فندقية بقيمة 1.5 مليار درهم، تشمل 449 غرفة جاهزة و826 غرفة على الخارطة. وبذلك تتفوق مبيعات العقارات الفندقية المسجلة خلال 8 أشهر من 2022، من حيث عدد وقيمة الصفقات، تلك المسجلة سنويا في 2021 و2020 و2019 و2018. وفيما شهد العام 2017 تسجيل أكبر عدد صفقات سنوية لبيع عقارات فندقية على الإطلاق مسجلاً بيع 3738 وحدة فندقية بقيمة 5.2 مليارات درهم، حل العام 2013 أولاً من حيث القيمة الإجمالية للصفقات السنوية حيث سجل 8.1 مليارات درهم قيمة 2678 وحدة فندقية. وبمقارنة أداء العقارات الفندقية خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري مع العام الماضي بأكمله، تصل نسبة النمو في عدد الصفقات إلى 16.4 % و37.7 % في إجمالي قيمة المبيعات. حيث سجل العام الماضي 2758 صفقة بيع عقارات فندقية بقيمة 5.8 مليارات درهم، تشمل 1669 صفقة بيع لشقق فندقية بقيمة 4.5 مليارات درهم، و1089 غرفة فندقية بقيمة 1.2 مليار درهم. وعند المقارنة مع 2020 بأكمله تصل نسبة النمو في عدد الصفقات إلى 6.3 % و34.7 % في القيمة، سجل العام 2020 صفقات بيع 3021 وحدة فندقية بقيمة 4.6 مليارات درهم، تشمل 1759 غرفة بقيمة 2.1 مليار درهم و1262 شقة بـ2.4 مليار درهم. وبالمقارنة مع 2019 بأكمله، يسجل عدد الصفقات نمواً بنسبة 63.3 % و106 % في قيمة المبيعات، حيث سجل ذلك العام 1967 صفقة بيع لوحدات فندقية بقيمة 3 مليارات درهم، تشمل 982 شقة بـ1.9 مليار درهم و985 غرفة بـ1.1 مليار درهم. توزيع ورصد تحليل «البيان» توزيع مبيعات العقارات الفندقية على أبرز المناطق في دبي وعلى فئات الوحدات كذلك، فبالنسبة لقطاع الشقق الفندقية، استحوذت منطقة الخليج التجاري على الحصة الأكبر من عدد صفقات المبيعات بـ622 صفقة تلتها منطقة برج خليفة بـ388 صفقة ومن ثم منطقة الفرجان بـ207 صفقات ومن ثم نخلة جميرا بـ205 صفقات وحلت منطقة جميرا بيتش ريزيدنس «جي بي آر» المرتبة الخامسة بـ182 صفقة. واحتلت منطقة برج خليفة المرتبة الأولى في قيمة مبيعات الشقق الفندقية بـ1.5 مليار درهم تلتها الخليج التجاري بـ829 مليون درهم ومن ثم جميرا بيتش ريزيدنس بـ797 مليون درهم وبعدها نخلة جميرا بـ516 مليون درهم أما الفرجان فحلت خامساً بـ121 مليون درهم. واستحوذت شقق ذات الغرفة الواحدة على النسبة الأكبر من الشقق الفندقية المباعة بـ766 شقة، تلتها وحدات الاستوديو بـ518 وحدة، فيما تم تسجيل بيع 467 شقة من غرفتين و148 شقة من أربع غرفة. أما الغرف الفندقية فتركزت النسبة الأكبر من حيث عدد وقيمة المبيعات في منطقة دبي مارينا التي سجلت بيع 572 غرفة بقيمة تناهز 741 مليون درهم، تلتها منطقة الخليج التجاري بـ235 وحدة بقيمة 325 مليون درهم، ومن ثم قرية الجميرا الدائرية بـ153 غرفة، وسجلت نخلة جميرا 143 غرفة وحلت منطقة جميرا فيليج تراينجل خامساً بـ57 غرفة. وشكلت وحدات الاستوديو النسبة الأكبر من عدد الغرف الفندقية المباعة حيث تم بيع 1175 وحدة استوديو مصنفة كغرفة فندقية. ودفع تنامي الطلب على العقارات الفندقية في دبي وتلك التي تحمل علامات تجارية بمجموعات فندقية كبرى على غرار «انتركونتيننتال» على دراسة التوسع في القطاع بالإمارة، ففي تصريحات لـ«البيان» أشار هيثم مطر رئيس مجموعة فنادق ومنتجعات «إنتركونتيننتال»، في الشرق الأوسط وأفريقيا والهند، إلى أن المجموعة دخلت في قطاع العقارات السكنية التي تحمل علامات تجارية في دبي، ملمحاً إلى أن الخطط قد تتضمن إطلاق مشاريع عقارية سكنية، تحمل الاسم التجاري للمجموعة «إنتركونتيننتال»، أو إحدى العلامات المتعددة في محفظتها، على غرار «ريجنت» أو «كيمبتون»، ولفت إلى أن هذه الخطوة تأتي في ظل الطلب الكبير، وإقبال متنامٍ من قبل الأفراد على العقارات السكنية، التي تحمل علامات تجارية بشكل يفوق العقارات التقليدية في دبي، مؤكداً أن مجموعة «إنتركونتيننتال»، مهتمة جداً في هذه الفئة من العقارات. ولفت مطر إلى أن الشقق الفندقية أيضاً، تشهد معدلات طلب واسعة، سواء في دبي، أو على مستوى المنطقة ككل. وتعليقاً على أداء وآفاق القطاع قال إسماعيل الحمادي المؤسس والرئيس التنفيذي للرواد للعقارات المتخصصة في الاستشارات والتسويق العقاري، أن سوق العقارات الفندقية في دبي يعد من أكبر الأسواق استقطاباً للمستثمرين بعد السوق السكنية، وذلك لمكانة دبي السياحية عالمياً وازدهار قطاع السياحة والسفر بها، كونها أكثر وجهة لاحتضان المعارض والمؤتمرات والفعاليات الكبرى بالمنطقة والشرق الأوسط، فضلاً على اعتبارها الوجهة الأولى للتسوق والترفيه كذلك. وأضاف الحمادي أن هذه العوامل مجتمعة تسهم في رفع الطلب على الشقق والغرف الفندقية بها على مدار العام، وهذا ما يجعل الاستثمار في قطاع الفنادق في دبي من أفضل الاستثمارات العقارية وأنجحها على المدى المتوسط والبعيد، مشيراً إلى العائد الاستثماري المجزي على العقارات الفندقية في دبي، بغض النظر عن فترة التراجع والتذبذب الذي سجله القطاع خلال فترة جائحة كوفيد 19، موضحاً أن متوسط العائد على الغرفة الفندقية الواحدة في دبي سجل نمواً بنسبة تفوق 18 % خلال الشهور الأولى من العام الحالي مقارنة بسنة 2019 حسب آخر بيانات لدائرة الاقتصاد والسياحة في دبي، ومن المتوقع أن يرتفع العائد خلال الفترة المتبقية من العام، خاصة وأن الإمارة على أبواب موسم سياحي ساخن خلال الفترة المقبلة، تزامناً مع مجريات كأس العالم قطر 2022، الذي يرجح أن تستقبل من خلاله دبي نحو مليون زائر من الجماهير المشجعة، وهذا ما سيسهم في رفع العائد الاستثماري على الوحدات الفندقية بمختلف أنواعها. وقال الحمادي إن إحصائيات السوق تشير إلى أن ارتفاع نسبة دخول عدد الفنادق في دبي بالنصف الأول من العام الجاري تراوحت بين 7 و%8 مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، مما يؤكد على مستوى جاذبية الاستثمار بهذا القطاع وثقة المستثمرين بالصناعة السياحية بالإمارة، موضحاً أن أغلب مشتري العقارات الفندقية لديهم أهداف استثمارية للاستفادة من العائد والزخم السياحي بالإمارة، وفي هذه النقطة لفت الحمادي إلى مختلف الأنواع الاستثمارية التي يقرها القانون التشريعي في دبي في مجال الاستثمار الفندقي لملاك الوحدات السكنية منها بيوت العطلات والشقق المخدومة إضافة إلى الغرف والشقق الفندقية. وأوضح الحمادي أن العقارات الفندقية أغلى ثمناً من العقارات العادية، لكنها تتميز أنها تدار من قبل شركات فندقية محترفة وبالتالي يمكن تحقيق نسب إشغال عالية، وبالنسبة للمستثمر فهي استثمار يمكن وصفه بالمريح نسبياً، إذ تتولى شركة التشغيل جميع الشؤون الخدمية والصيانة والتشغيل والتأجير بالنيابة عن المستثمر وتقدم له عائداً صافياً. ولفت من جانب آخر إلى أن العقارات الفندقية خاضعة لضريبة القيمة المضافة باعتبارها عقاراً تجارياً. ومن جهة أخرى قال الحمادي: «هناك فنادق تقدم لملاك الوحدات الفندقية مبلغاً محدداً كعائد استثماري سنوي ثابت، لكن في هذه الحالة لا يزيد العائد في حال ارتفاع الإيجارات الفندقية في السوق، فيما توفر فنادق أخرى عائداً متغيراً مرتبطاً بنسب الإشغال على مدار العام» وهنا ينبه الحمادي إلى ضرورة التركيز على هذه النقطة قبل توقيع عقد شراء غرفة أو شقة فندقية. خيار وقال الحمادي إن بيوت العطلات هو خيار استثماري بديل للملاك، ومن المكاسب الرأسمالية التي مكنت ملاك العقارات في دبي من تحقيق عائد استثماري مجزٍ، خاصة في المواقع الرئيسية مثل الداون تاون ونخلة جميرا والمارينا بسبب الإقبال الكبير عليها. موضحاً أن نجاح الاستثمار في بيوت العطلات يرتبط أولاً بالموقع، بالإضافة إلى جودة العقار والخدمات المتوافرة فيه، إلى جانب كفاءة الشركة التي تتولى عملية التأجير. إقبال فيما أكد مهند الوادية المدير التنفيذي لشركة «هاربور العقارية» أن تزايد الإقبال على الاستثمار في العقارات الفندقية من جانب، وبيوت العطلات من جانب آخر، يأتي في ظل استمرار ارتقاء جاذبية دبي على المستوى الدولي كوجهة سياحية وتجارية مرموقة، مشيراً إلى أن الإمارة نجحت في ترسيخ مكانتها ضمن أول 5 وجهات يجب زيارتها للسياحة في العالم، كما أسهمت الاستضافة التاريخية لنسخة استثنائية من معارض إكسبو الدولية في تعزيز التدفق السياحي والاستثماري إلى الإمارة. وأوضح أن قطاع بيوت العطلات يشهد نمواً خلال السنوات الماضية بنسب وصلت إلى 500 %، وهو توجه عالمي أيضاً، إذ فضل العديد من السياح خلال الجائحة الابتعاد عن الفنادق والتوجه إلى بيوت العطلات المملوكة من قبل أفراد، موضحاً أن العديد من ملّاك العقارات بادروا بتحويل عقاراتهم إلى بيوت عطلات لتحقيق عوائد إيجارية قصيرة بمعدلات أعلى من الإيجارات السنوية التقليدية. ولفت إلى أن المطورين لمسوا نمو الإقبال على العقارات الفندقية بمختلف تصنيفات النجوم وفي مقدمتهم شركة إعمار التي طرحت عقارات فندقية تحت علامة «العنوان» من فئة خمس نجوم وفيدا من فئة 4 نجوم وروف من فئة 3 نجوم، وذلك لاستهداف مختلف الشرائح، متوقعاً استمرار التركيز القوي على فئات الـ3 وأربع نجوم في معادلة العرض والطلب على الشقق الفندقية. وأوضح أن إيجارات العقارات الفندقية قصيرة الأجل وليس طويلة الأمد على غرار العقارات السكنية، وتوفر مرافق وخدمات فندقية متكاملة بما فيها المرافق العامة والمطاعم وتنظيف الغرف والصيانة وجميعها. وأوضح أن أسعار العقارات الفندقية، بالإضافة إلى بيوت العطلات، أعلى من العقارات التقليدية باعتبارها وحدات مؤثثة بالكامل ومخدمة، كما أن رسوم الخدمات عليها أعلى أيضاً، بالإضافة إلى رسوم الإدارة التي تدفع من قبل المالك للجهة التي تدير العقار، لكن في المقابل العوائد الإيجارية أعلى بكثير. مشيراً إلى أن الغرف والشقق الفندقية تديرها شركات فندقية، كما بات متاحاً الآن تحويل الشقق السكنية غير الفندقية إلى بيوت عطلات وفق ضوابط وشروط معينة بعد الحصول على الترخيص الرسمي بذلك. الشقق الفندقية والمخدومة أشار إسماعيل الحمادي المؤسس والرئيس التنفيذي للرواد للعقارات المتخصصة في الاستشارات والتسويق العقاري إلى أن العديد من المستثمرين يخلطون بين مفهوم الشقق الفاخرة المخدومة والشقق الفندقية، معتقدين أن الشقق الفاخرة المخدومة تخضع لنفس معايير تصنيف الفندقية، موضحاً أن «الشقق المخدومة» هي منتج عقاري منفصل عن «الفندقية»، حيث إن مسمى الوحدات المخدومة لا يندرج ضمن تصنيفات الوحدات الفندقية، ولا تنطبق عليها اشتراطات المرسوم رقم 17 لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية، فالشقق المخدومة نوع من الشقق السكنية تتضمن خدمات تتشابه مع بعض الخدمات التي توفرها الوحدات الفندقية، لكن عبر فترات في الأسبوع، بالاتفاق مع مزود الخدمة، وغالباً ما تراوح بين 3 و4 مرات أسبوعياً. ويختلف تشغيل هذا النوع من الوحدات عن تشغيل «الفندقية»، إذ لا يتطلب الأمر استخراج تراخيص تشغيل فندقي، ولا يتطلب إلزامية توافر مشغل فندقي، بل يكفي تعيين مزود خدمات مرخص له بتقديم الخدمات للشقة والتأجير. أغلى الشقق رصدت «البيان» بيع أغلى شقة فندقية في دبي بقيمة 105 ملايين درهم خلال أول 8 أشهر من 2022، وتقع الشقة في مشروع «جميرا ليفينج مرسى العرب»، وهو منتجع فاخر تحت الإنشاء بجانب برج العرب، وتصل مساحة الشقة إلى 1353 متراً مربعاً، أي ما يعادل 14569 قدماً مربعة، وجاءت ثاني أغلى شقة في المشروع نفسه بقيمة 50 مليون درهم، أما الثالثة فبيعت بـ42 مليون درهم في «أدريس ريزيدنس فاونتن فيوز 3». 10 معطيات 01 القطاع أغلى ثمناً ورسوماً من السكني 02 فرص أعلى لتحقيق عوائد مجزية وإشغال عالٍ 03 استثمار مريح فشركة التشغيل تتولى الإدارة كاملةً 04 العقار خاضع لضريبة القيمة المضافة 05 خيارات عائد ثابت أو متغير بحسب أداء السوق 06 فرص مكاسب رأسمالية أكبر من السكني 07 الاستثمار الفندقي للمطور تنويع للمخاطر 08 تديره وتؤجره شركات فندقية 09 مبيعات الشقق تفوق الغرف في 2021 و2022 10 الخليج التجاري الأولى في مبيعات الشقق و«مارينا» للغرف تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز طباعة Email فيسبوك تويتر لينكدين Pin Interest Whats App