ساهم تخفيض قيم بدل السكن من قبل الشركات العاملة في أبوظبي بفرض المزيد من الضغوط على سوق العقارات السكنية من الفئة الفاخرة، ما يعزز الحاجة إلى معالجة نقص الخيارات السكنية ذات الأسعار المعقولة في العاصمة، وذلك وفقاً لأحدث تقارير شركة كلاتونز المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية بعنوان آفاق سوق العقارات في أبوظبي لفترة ربيع 2016. أوضح التقرير أن تقلص فئة المستأجرين من كبار موظفي الإدارة في قطاع النفط والغاز على وجه التحديد قد أدى إلى ارتفاع فترات شغور العقارات الراقية في السوق وأجج الطلب على خيارات سكنية ذات أسعار أكثر ملاءمة للميزانيات. حجم الميزانيات وبحسب نتائج التقرير، لاتزال الميزانيات تتراوح بين 100 ألف إلى 150 ألف درهم سنوياً في النطاق الأدنى بينما يبلغ متوسط أسعار إيجارات الشقق السكنية أكثر من 160 ألف درهم سنوياً، ويصل متوسط أسعار إيجارات الفيلات نحو 270 ألف درهم سنوياً، ما يبرز الحاجة إلى معالجة النقص الكبير في الخيارات السكنية الميسرة الذي يواجه الأسر المقيمة في العاصمة. ظروف السوق ووفقاً للتقرير، يزداد إدراك أصحاب العقارات لظروف السوق الصعبة، وقد بدأوا بالبحث عن طرق جديدة لجذب المستأجرين والحفاظ عليهم. ففي جزيرة الريم على سبيل المثال، لم يكتفِ بعض أصحاب العقارات بخفض قيمة الإيجار، بل قاموا أيضاً بتسهيل شروط الدفع وجعلها أكثر مرونة، حيث وافق البعض على استلام الدفعات مقسمة على أربعة شيكات في السنة، مقارنة مع دفعة واحدة أو دفعتين في السابق. هبوط أسعار الإيجارات وفي هذا الإطار، قال إدوارد كارنيجي، رئيس كلاتونز أبوظبي: على الرغم من إشارات السلوك الناضج في السوق، إلا أن الأسس لاتزال ضعيفة، إذ إنه من غير المرجح أن يسجل طلب المستأجرين على المنازل الفاخرة والراقية تحسناً في المدى المنظور. وبالنظر إلى هبوط أسعار النفط لفترة طويلة، نتوقع الآن هبوطاً أقوى بقليل في أسعار الإيجارات بحوالي 5%. وبالتالي نتوقع أن تستمر المناطق التي تعتبر ذات أسعار مقبولة في تحقيق التقدم في السوق بصفة عامة. الأسواق الفرعية ويظهر تقرير كلاتونز أن الإيجارات في الأسواق الفرعية التي تعد ذات أسعار أكثر تيسيراً مثل قرية هيدرا ستحافظ على استقرارها ومن المرجح أن تشهد زيادة بسيطة بقيمة الإيجار بحوالي 2 إلى 3% خلال 2016. ويأتي ذلك عقب الأداء المشابه خلال الـ12 شهراً الماضية حيث سجلت فلل الريف (8.7٪) وقرية هيدرا (25.9٪) الأداء الأفضل في المدينة. سوق المبيعات وبالنسبة لسوق المبيعات، انخفضت قيمة الفيلات في أسواق الوحدات السكنية الاستثمارية في أبوظبي بنسبة 1.4٪. ونتيجة لهذا الانخفاض، وصل متوسط ​​سعر الفيلا في أبوظبي إلى نحو 1,250 درهماً لكل قدم مربعة. في المقابل، حافظت أسعار الشقق على استقرارها إلى حد كبير في الربع الأول من 2016. وعلى الرغم من هذا، شهد معدل النمو السنوي المزيد من الضغط حيث تراجع إلى 0.8٪ من 1.1٪ في نهاية عام 2015. وتابع كارنيجي: يعكس هذا الانكماش في قيم العقارات السكنية ارتفاع مستويات الحذر في السوق والتي تتضاعف بفعل مستويات الطلب المنخفضة. سوق المكاتب في سوق المكاتب، أظهر تقرير كلاتونز أنه بعد مرور عام على استقرار معدل إيجارات الوحدات التجارية في أبوظبي، بدأنا نشهد انخفاضاً في أسعار الإيجارات في المناطق الثانوية والثالثية، في حين بدأت بعض مشاريع فئة الدرجة الأولى (أ) التي كانت مستقرة في السابق تشهد انخفاضاً بأسعار الإيجار. وخلال الربع الأول، حافظت قيمة إيجارات فئة الدرجة الأولى على استقرارها مقابل 2000 درهم لكل متر مربع، في حين شهدت عقارات الدرجة الثانوية (1200 درهم لكل متر مربع) والدرجة الثالثة (800 درهم لكل متر مربع) هبوطاً في متوسط أسعار الإيجارات بقيمة 100 درهم لكل متر مربع مسجلة بذلك أول انخفاض منذ حوالي 18 شهراً. مشاريع تطوير من جهته، قال مدير الأبحاث لدى كلاتونز، فيصل دوراني: على الرغم من استقرار قيم الإيجار في النطاق الأعلى للسوق، سجل عدد قليل من مشاريع تطوير الفئة الأولى هبوطاً في قيمة الإيجار. على سبيل المثال انخفضت أسعار الإيجار في برج مركز أبوظبي العالمي للتجارة بنسبة 8%. ويعكس ذلك تقبل أصحاب العقارات لظروف بيئة السوق المليئة بالتحديات، فهم المستفيدون عند عودة النمو على أي حال. المكاتب الفاخرة وأضاف: لقد ساهم العدد المحدود من وحدات المكاتب الفاخرة من الفئة الأولى (أ) في أبوظبي بالمقارنة مع دبي في دعم قدرة السوق جزئياً على تحمل صدمة هبوط أسعار النفط وتباطؤ النشاط التجاري الذي تلاها. لكن وكما هو الحال مع القطاع السكني، يظل الحذر سيد الموقف في سوق المكاتب. ووفقاً للتقرير أيضاً، فإضافة إلى استمرار تسليم بعض المشروعات، يتم حالياً إرجاع مساحات من قبل شركات النفط والغاز إلى السوق، الأمر الذي يؤجج اختلال التوازن بين العرض والطلب. تقليص مساحات العمل واختتم دوراني: نتوقع حدوث المزيد من الهبوط في معدلات الإيجار بسوق المكاتب بنسبة تتراوح بين 5٪ إلى 7٪ قبل نهاية العام الجاري، إضافة إلى ظهور مجموعة من حوافز الإيجار، ما لم تتعاف أسعار النفط بشكل جذري وهو ما يبدو غير مرجحاً في المرحلة الراهنة. وسوف نتابع عن كثب مسألة إرجاع المساحات العقارية إلى السوق الناتج عن سياسة تقليص مساحات العمل من قبل الشركات حيث من المرجح أن يزداد اختلال التوازن بين العرض والطلب خلال هذا العام، ما سيجعل الأوضاع تتفاقم بعد الهدوء النسبي الذي بدأ يسيطر لتوه على السوق. بالطبع، سيكون هناك استثناءات، حيث يرجح أن تتمكن المباني التي تتميز بموقع مركزي، والمدارة بشكل جيد من مواجهة هذا التوجه، لاسيما إذا كانت الإيجارات تقدم قيمة جيدة مقابل التكلفة. استقرار السوق من جهتها، أكدت شركة الاستشارات العقارية العالمية سي بي آر إي الأمر ذاته في تقرير مماثل، حيث قالت إن المساكن الميسورة التكلفة تواصل دورها في توليد طلب قوي مع نمو متواضع في مستوى الإيجارات، تصل في بعض الحالات إلى 2 بالمئة. لكنها رأت أن ذلك لم يؤد إلى أي تغيير في المتوسط العام لإيجارات السوق الذي ظل مستقرا، حيث شهدت الوحدات السكنية الأكبر وبعض العقارات الفاخرة في العاصمة انخفاضا طفيفا في الإيجارات. خيار أكثر رواجاً قال ماثيو غرين، رئيس قسم أبحاث واستشارات الإمارات في سي بي آر إي الشرق الأوسط: ظلت معدلات الإيجار في مناطق مثل الكورنيش والخالدية عالية مع وصول إيجارات شقق الغرفة الواحدة إلى 120,000 درهم وشقق الغرفتين إلى 180,000 درهم شهرياً. وبقيت المساكن في المواقع المركزية الخيار الأكثر رواجا بين الأسر صغيرة الحجم والأفراد، ويرجع ذلك أساساً إلى سهولة الوصول إلى شبكات النقل والقرب من مجموعة متنوعة من المرافق الاجتماعية والمؤسسات التجارية. وتابع: مع استمرار النقص في المساكن الميسورة التكلفة في العاصمة، ستظل مستويات إشغال المساكن المنخفضة التسعير قوية، حيث يتجه السوق السكني نحو القيمة وسط النمو المطرد في تكاليف المعيشة. ووفقا للتقرير، ظل سوق مبيعات الوحدات السكنية هادئاً إلى حد كبير خلال هذا الربع، مع ضعف شهية شراء العقارات. جزيرة الريم وشاطئ الراحة تبقى جزيرة الريم وشاطئ الراحة مواقع ذات شعبية عالية بين المستثمرين، مع تراوح سعر البيع بين 14.265 إلى 17,760 للمتر المربع. بينما برزت الريف وقرية هيدرا كمناطق أفضل تسعيراً وتراوحت بين 8،500 و12،375 درهم للمتر المربع. وعند النظر في سوق المكاتب، لايزال الطلب على المساحات المكتبية الصغيرة (أي أقل من 500 متر مربع) مزدهراً نسبياً، ما يعكس ظهور حساسية أكبر تجاه الأسعار. وخلال الربع، ظل متوسط إيجارات المكاتب الرئيسية ثابتاً عند 1.900 للمتر المربع سنوياً. وقال غرين: نتيجة تأثر أساسيات السوق، أصبح الشاغلون الآن أكثر حذرا في نهج الإنفاق، وحتى في نهج الأعمال العام، مع ملاحظة تزايد الانتقال إلى المكاتب الجديدة خلال الفصول الأخيرة بهدف خفض النفقات. انخفاض متوسط أسعار الإقامة قال ماثيو غرين: انخفض متوسط أسعار الإقامة من 679 درهما لليلة الواحدة في شهر فبراير عام 2015 إلى 492 درهما في فبراير 2016. وأدى انخفاض معدلات الإشغال ومتوسط أسعار الإقامة، إلى هبوط إيرادات الغرف المتوافرة بما يقرب من 20٪، حيث تحركت الأسعار من 550 درهما لليلة في شهر فبراير عام 2015 إلى 375 درهما في فبراير 2016. وأضاف: يعزى الانخفاض في الأداء أساسا إلى نمو المعروض من الغرف، الأمر الذي زاد من حدة المنافسة في السوق.