لم تعد تحركات ومسارات الأسواق العقارية في المنطقة قادرة على تحمل أعباء إضافية في ظل استمرار الضغوط المالية والاقتصادية المحلية والإقليمية والعالمية، كما لم تعد مؤشرات العرض والطلب قادرة على استيعاب مزيد من الانحرافات والتشويش على الأسعار العادلة التي تعكس قوى العرض والطلب الحقيقية. وأشار التقرير الأسبوعي لشركة «المزايا القابضة» إلى أن «ذلك في ظل المساهمات السلبية التي يضيفها سماسرة العقار لدى بعض من أسواق المنطقة والتي تزيده ضعفاً وتقلباً وتبعده عن عكس الأسعار الحقيقية للوحدات العقارية المعروضة في كل الأوقات، مع الأخذ في الاعتبار التأثيرات السلبية لهذه الممارسات عندما تتجاوز قوى الطلب والعرض». وأشار إلى أن ذلك «يجعل من الصعب الحديث عن الأسعار العادلة للوحدات العقارية المعروضة، في حين يبدو المشهد أكثر إثارة عند الحديث عن قدرتهم في التأثير في حجم المعروض من الوحدات لدى بعض الأسواق، ما يعني قدرتهم على السيطرة على السوق والأسعار السائدة في ظروف التراجع والانتعاش». وأضاف: «من هنا تأتي الأخطار غير المحدودة لهذه الممارسات على واقع ومستقبل السوق العقارية التي تنتظر تسليم مشاريع تتجاوز قيمتها عشرات بلايين الدولارات، وبات من الواضح ومع اعتماد مزيد من القوانين والتشريعات، أن المساحة المتوافرة للممارسات السلبية باتت أقل قدرة على التأثير». وأكد التقرير أن «إجمالي التأثير لممارسات سماسرة العقارات باتت تتناسب عكسياً مع التطورات المسجلة على القوانين والتشريعات العقارية التي اعتمدها العديد من حكومات الدول على مستوى المنطقة والعالم، إذ يمكن تتبع تراجع أنشطة السماسرة من خلال النظر إلى طبيعة الصفقات والتعاقدات التي تنتجها المعارض العقارية ذات الطابع العالمي والتي تنظم لدى عواصم العقار في المنطقة». وأوضح أن «التعليمات والتشريعات لم تفتح الباب للسماسرة باللعب على كل مسارات السوق بيعاً وشراءً وتأجيراً، ولم نعد نسمع أو نشاهد أن أسعار العقارات على الورق تضاعفت وبيعت مرات عديدة خلال أيام المعرض وتضاعفت أسعارها قبل أن ترى النور، فيما بدا القوانين والتشريعات ذات العلاقة بقيم التمويل المناسبة التي تصدرها السلطات الرقابية تضع مزيداً من العراقيل والمحددات على قيم وأحجام السيولة المتجه نحو القطاع العقاري، وبالتالي مزيداً من الضوابط لتفادي الانحرافات». وأشار إلى أن «الأسواق العقارية الأكثر نشاطاً على مستوى المشاريع الجديدة وعلى مستوى الطلب والأنشطة والفعاليات العقارية، تعتبر من الأسواق التي ينشط فيها السماسرة وتزداد قدرتهم على التأثير كلما ارتفع الطلب على المنتجات العقارية السكنية والتجارية والاستثمارية، كلما كانت هناك صفقات على مستوى الأفراد، في حين تتراجع قدرتهم على التأثير في حال التعاقد وإبرام الصفقات على مستوى شركات التطوير العقاري أو من خلال الشركات العقارية التي تحتفظ بسجل حافل ونظيف في مجال التسويق والترويج العقاري وعقد الصفقات». وتطرق تقرير «المزايا» إلى الحراك الذي تسجله السوق العقارية في أبو ظبي لضبط الإيقاع ومحاصرة الممارسات الخاطئة للسماسرة، في الوقت الذي تمر فيه السوق بمرحلة تعديل الأوضاع على مستوى المطورين وقنوات التمويل، في حين سيكون من غير المسموح به طرح المشاريع العقارية للبيع أو عرض مشاريع في معارض عقارية من دون الحصول على موافقة دائرة الشؤون البلدية وفتح حساب ضمان لها. وأضاف أن «الإمارة على موعد مع تطبيق مؤشر للإيجارات قبل نهاية العام الحالي، والذي سيعمل على تحديد متوسط أسعار الإيجارات في المناطق السكنية التي قسمها المؤشر إلى 237 منطقة، فيما ستكون مخرجات المؤشر ملزمة لكل من المؤجر والمستأجر وتأخذ بها المراجع القضائية، حيث ستأخذ المحاكم بالقيم الإيجارية التي يعكسها المؤشر». وأضاف التقرير: «مع الارتفاع المتواصل على أسعار الأراضي في قطر، واستمرار الممارسات السلبية من قبل الوسطاء العقاريين والسماسرة، يبدو أن المشهد آخذ بالاتساع، إذ تتجه السوق العقارية عند الأسعار السائدة إلى تقسيم العقارات من الفلل والمنازل على رغم مخالفة القوانين النافذة في هذا الشأن». ولفت إلى أن «سماسرة العقار يعمدون إلى تقسيم الفلل وتأجيرها من الباطن، محققين من خلالها عوائد مالية ضخمة، في حين أن القوانين المعمول بها في هذا الإطار غير قادرة على معالجة هذه الظاهرة، ما ساهم في انتشارها». وأتطرّق إلى «مسارات السوق العقارية العمانية حالياً ومؤشرات النمو العمراني، حيث تتجه الجهات الرسمية نحو فرض مزيد من الضوابط واعتماد حزمة من القوانين والإجراءات القانونية التي تنظم عمل مكاتب الوساطة العقارية، بهدف حصر وتنظيم عمل الوساطة العقارية الفردية والمكاتب العقارية بما يحمي السوق من الممارسات غير القانونية، مع التأكيد على منع أي فرد أو مكتب عقاري من مزاولة المهنة من دون الحصول على الترخيص من الجهات الرسمية». وتتفق الأطراف جميعها مع تقرير المزايا في تقدير التأثير السلبي التي تحملها الممارسات التي يقوم بها سماسرة العقار لدى أسواق المنطقة والتي تعمل جاهدة على الحفاظ على الحد الادنى من وتيرة النشاط والبحث في كافة السبل لرفع وتيرة النشاط والعودة إلى مستويات الانتعاش السابقة بيعاً وتأجيراً، وتتفق مؤشرات السوق مع فرضية المزايا والتي مفادها أن بعض ملاك العقارات يتعاملون مع الوسطاء لإتمام عمليات البيع والتأجير بهدف توفير العمولات والمصاريف التي تطلبها مكاتب الوساطة العقارية النظامية المرخصة، هذا ويطالب تقرير المزايا بتطبيق قوانين وتشريعات مشددة ضد المخالفات التي تعود بالضرر على المستأجرين والسوق العقارية. وشدد التقرير على أن «الاتجاه نحو المكاتب العقارية المتخصصة لإتمام المعاملات العقارية من شأنه ضبط السوق وتعظيم العوائد لكل الأطراف»، مشدداً على «ضرورة إيجاد الضوابط المناسبة لعملية التسويق الالكتروني التي ينشط بها السماسرة غير المرخصين». وختم بأن «القوانين والتشريعات المعتمدة ساهمت في الحد من هذه الظاهرة لدى عدد من أسواق المنطقة، والوصول إلى الشفافية والاستقرار والنمو للسوق العقارية يتطلب فرض مزيد من الضوابط والقوانين وأدوات المراقبة والمتابعة لكل المخالفات».