أكد مصرفيون أن تسهيل الحصول على تمويل عقاري للموظفين، أصبح يفرض نفسه على مؤسسات التمويل والبنوك في الدولة، بالتزامن مع رغبة العديد من المستأجرين، لاسيما الموظفين في التملك بديلاً عن الاستئجار، مطالبين بمزيد من برامج التمويل التي تهم هذه الفئة المهمة، التي تشكل نسبة كبيرة من المستثمرين المحتملين في القطاع العقاري. وقالوا، لـ«الإمارات اليوم»، إن مؤسسات التمويل بدأت تتفهم أن هناك شريحة كبيرة من الموظفين، بدأوا يفكرون في إمكانية تملك عقار، لافتين إلى أن العديد من الجنسيات تفضل الشراء والاستثمار في عقار داخل الدولة، عن شراء عقار في بلدانها الأم. وأكدوا أن اشتراطات المصرف المركزي تصب في مصلحة القطاع العقاري، لكن المشكلة تكمن في تطبيق كل بنك لهذه الاشتراطات، تبعاً لخبراته السابقة تجاه تمويل القطاع العقاري، منبهين إلى أن تقييم دخل المتعامل، هو العامل الرئيس في تحديد أهليته الائتمانية، وبالتالي حصوله على قرض تمويلي. بدورهما، قال عقاريان إن البنوك مستمرة في انتهاج سياسات ائتمانية متحفظة تجاه التمويل عموماً، وتجاه الموظفين خصوصاً، لافتين إلى أن الإجراءات الكثيرة التي تفرضها البنوك على المستثمر العقاري، تتعارض مع طبيعة الاستثمار العقاري، الذي يتطلب مرونة وتيسيراً في الإجراءات. برامج تمويل «عقارات دبي»: المشترون يبحثون عن حلول معقولة وخيارات تمويل تلائم قدراتهم الشرائية سجلت إحصائية لموقع «عقارات دبي» aqaratdubai.ae بأن 23% من مستعملي الموقع، الذين يبحثون عن تمويل لشراء مسكن، ينتمون إلى فئة شريحة خاصة، يراوح متوسط دخلها الشهري بين 10 و15 ألف درهم. وأوضح تقرير خاص بالإحصائية أن هذه الشريحة تواجه، غالباً، مشكلات مرتبطة بمدى تلبيتها للشروط المطلوبة بخصوص التمويل العقاري، إذ يشترط أن يكون الدخل الشهري للمقيمين أكثر من 15 ألف درهم، فضلاً عن مدى قدرة هؤلاء على توفير الدفعة الأولى من سعر العقار. وذكر التقرير أن هناك ثلاث نقاط رئيسة، تجب الإشارة إليها حينما يتعلق الأمر بهذه الفئة من المشترين، وهي أن هذه الفئة تدخل سوق العقارات بغرض شراء عقار سكني، فضلاً عن أن متوسط الدخل الشهري، الذي يشكل عاملاً مشتركاً بين المنتمين لهذه الشريحة من المشترين، لا يحدد قدرة هؤلاء على إدارة المدخولات المالية والمجازفات، إضافة إلى أن هذه الشريحة تضم متعاملين يرغبون في شراء أول منزل في حياتهم من أجل استعمال نهائي، وليس من أجل المضاربة أو أغراض استثمارية. وأكد التقرير وجود سوق حقيقية تضم مشترين محتملين يرغبون في شراء أول منزل، ويبحثون عن حلول معقولة، وخيارات تمويل عقاري تلائم قدرتهم الشرائية الحالية، مقترحاً حلولاً مثل سداد الدفعة الأولى بالتزامن مع شغل السكن، إضافة إلى مبلغ الإيجار، أو تقديم عروض تمويلية تأخذ بعين الاعتبار تقييم المجازفات، بشكل يتطابق مع متطلبات هذه الشريحة من المشترين. وتفصيلاً، قال الرئيس التنفيذي العضو المنتدب لـ«مجموعة شركات موارد للتمويل»، محمد مصبح النعيمي، إن تسهيل الحصول على تمويل عقاري، أصبح يفرض نفسه على القطاع العقاري حالياً، لافتاً إلى وجود برامج تمويلية عقارية بالفعل، طرحتها البنوك ومؤسسات تمويلية أخيراً، فضلاً عن أن العديد من المطورين العقاريين يقدمون برامج تمويل أيضاً، مستهدفين بها فئة الموظفين سواء كانوا مواطنين أو مقيمين. وأضاف النعيمي أن البنوك ومؤسسات التمويل بدأت تتفهم أن هناك شريحة كبيرة من هؤلاء الموظفين، بدأوا يفكرون في إمكانية تملك عقار، مفضلين سداد جزء من رواتبهم لدفع أقساط تمويل عقاري، على أن يدفعوا إيجاراً شهرياً بغرض الإقامة المؤقتة في العقار، لافتاً إلى أنهم بدأوا يدركون أن هذا بمثابة استثمار مستقبلي يرتفع سعره عاماً بعد عام. وأضاف أن العديد من الجنسيات تفضل حالياً الشراء والاستثمار في عقار داخل الدولة، عن شراء عقار في بلدانها الأم، لافتاً إلى أن مؤسسات التمويل بدأت تتفهم ذلك جيداً، فبدأت ومن خلال التعاون مع ملاك الأبراج والمنتجعات والمجمعات السكنية، في تقديم مجموعة واسعة من الحلول التمويلية، التي تلبي احتياجات المشترين، وفق مستوياتهم وشرائحهم كافة. وأشار إلى وجود برامج يتم من خلالها توفير خيار «إعادة التمويل»، للمتعاملين الذين يمتلكون عقاراً أو أن يكون عقارهم مرهوناً لمؤسسة أخرى، وبالتالي فإنه لا يمكن الادعاء أن هناك تقصيراً في هذا الجانب من البنوك، بل على العكس تماماً، هناك تنافس كبير بين البنوك ومؤسسات التمويل في استقطاب تلك الشريحة من الموظفين، سواء كانوا في هيئة حكومية أو شبه حكومية، أو في شركات القطاع الخاص. وذكر النعيمي أن التنافس على التمويل العقاري دفع بنوكاً لطرح خدمة «الموافقة المسبقة للتمويل»، وهي خدمة تقدمها بعض البنوك للمتعاملين ممن ليسوا على دراية بأهليتهم المالية للحصول على قرض عقاري، وذلك بهدف تشجيعهم وتوجيههم للبدء في البحث عن عقار يوافق إمكاناتهم. اشتراطات التمويل من جانبها، اتفقت الخبيرة المصرفية، عواطف الهرمودي، في أن تسهيل التمويل العقاري لفئة الموظفين، أصبح يفرض نفسه على قطاع البنوك ومؤسسات التمويل العقاري. وأضافت أن برامج التمويل الموجهة للمواطنين كثيرة ومتنوعة، على خلاف البرامج الموجهة للمقيمين، والتي تتطلب اشتراطات تحدد وفق الراتب، وإدراج مؤسسته التي يعمل فيها بقائمة البنك، وهي القائمة التي تخول البنك تقديم تمويل عقاري للمتعامل، بناء على وجود اسم مؤسسته في القائمة، مطالبة بإدراج مزيد من الشركات في القطاع الخاص إلى هذه القوائم. وأكدت الهرمودي أن اشتراطات المصرف المركزي تصب في مصلحة القطاع العقاري، لكن المشكلة تكمن في تطبيق كل بنك لهذه الاشتراطات، إذ إن هناك بنوكاً تتشدّد وتتخوّف، تبعاً لمواقفها المالية وخبراتها السابقة تجاه تمويل القطاع العقاري. ورأت أن الأمر يحتاج إلى مزيد من التحفيز من قبل البنوك، بالتزامن مع وجود تحولات في السوق العقارية، مشيرة إلى ثبات نسب النمو في التمويل العقاري، فلم تشهد تغيّراً سلبياً، وأرجعت بطء الإجراءات إلى الرغبة في ضمان حقوق كلا الطرفين. الأهلية الائتمانية بدوره، قال رئيس قسم الأصول في «نور بنك»، جيريش أدفاني، إن عدداً كبيراً من ذوي الدخل المتوسط (مواطنين ومقيمين)، يطمح في امتلاك عقارات، خياراً أفضل من دفع إيجارات شهرية. وأضاف أنه، وبحسب الإحصاءات، فإن العديد من العاملين في القطاعين الحكومي والخاص، يفضلون التعامل مع البنوك، لاسيما «الإسلامية» منها للحصول على تمويل عقاري، مشيراً إلى أن جميع البنوك تقدم خدمات التمويل وفقاً لقدرة المتعامل على السداد، وبالتالي فإن تقييم دخل المتعامل هو العامل الرئيس في تحديد أهليته الائتمانية. وأوضح أدفاني أن تقييم الأهلية الائتمانية للمتعامل، وقدرته على السداد، من الممارسات الشائعة التي تطبقها البنوك حالياً، ما يقلل تخلف المتعامل عن السداد، وبالتالي يحقق الاستقرار في السوق. وذكر أن مكتب الاتحاد للمعلومات الائتمانية يقوم بدور أساسي في توجيه قرارات البنوك في ما يتعلق بالائتمان، استناداً إلى المستوى الحقيقي للمديونية، وتاريخ السداد للمتعاملين الأفراد، لافتاً إلى أنه كلما كان تصنيف المكتب الائتماني للفرد مرتفعاً، ازدادت قدرة الفرد على التفاوض، للحصول على شروط أفضل عند التقدم بطلب الحصول على تمويل. وأكد أن «نور بنك» يحرص على إجراء تدقيق كامل، عبر مكتب المعلومات الائتمانية لجميع طلبات التمويل، لضمان امتلاك المتعامل القدرة على السداد، وهذا أمر بالغ الأهمية من منظور القدرة على تحمل التكاليف. أسعار معقولة في السياق نفسه، قال رئيس التسويق وتطوير الأعمال في «الإمارات الإسلامي»، جيل غوكالفيس أزيفيدو، إن المصارف الإسلامية تقدم حالياً مجموعة واسعة ومتنافسة مع الخيارات المتاحة، من منتجات وحلول التمويل العقاري، مقارنة بالبنوك التقليدية. وأضاف أنه على غرار البنوك التقليدية، فإن مستوى التمويل المقدم من المصارف الإسلامية يعتمد على دخل المتعامل والتزاماته المالية، إذ يجب أن تقتصر الالتزامات المالية شهرياً على 50% من الدخل. ولفت إلى أن «الإمارات الإسلامي» يركز بشكل خاص على توفير الحلول السكنية بأسعار معقولة، لاسيما للمواطنين الإماراتيين، إذ تبلغ متطلبات الحد الأدنى للدخل 8000 درهم شهرياً. وأشار أزيفيدو إلى أن تشجيع ملكية المنازل للأفراد يشكل أولوية وطنية لدولة الإمارات، موضحاً أن العوائق الرئيسة أمام الشريحة المتوسطة الدخل، تتمثل في توافر عقارات بأسعار مناسبة، وخيارات تمويل مرنة. وأكد أنه مع نضج سوق العقارات، والتركيز الخاص من قبل المطورين على المشروعات التي تستجيب للشرائح السكانية بأسعار معقولة، فإن هناك المزيد من الخيارات المتاحة للمتعاملين حالياً، لافتاً إلى أن البنوك تفضل تمويل المتعاملين، الذين يسعون إلى شغل العقارات للاستعمال الذاتي، وتقدم شروطاً أفضل مقارنة مع المتعاملين الذين يسعون لشراء عقارات للاستثمار. ورأى أزيفيدو أن القطاع العقاري المحلي يمضي قدماً نحو النمو المستدام على المدى الطويل. سياسة متحفظة عقارياً: قال المدير الإداري في «شركة هاربور للوساطة العقارية»، مهند الوادية، إن البنوك العاملة في الدولة مستمرة في انتهاج سياسات ائتمانية متحفظة تجاه التمويل عموماً، وتجاه الموظفين خصوصاً، على الرغم من أن الفئة الأخيرة تعتبر من الفئات الجيدة والمضمونة السداد، لاسيما أن العديد من مؤسساتهم مدرجة لدى قوائم البنوك، مطالباً المصارف بفتح المجال أمام المتعاملين للتمويل العقاري، وعدم إلزامهم باشتراطات عدة تتعارض مع طبيعة الاستثمار العقاري. وأضاف أن الأمور التي تتشدّد فيها البنوك تتضمن المبالغة في المطالبات الورقية المتعلقة بالقرض، ما يطيل فترة الاقتراض بين تقديم الطلب والموافقة عليه، فضلاً عن إجراءات التحقق من الدخل. ولفت إلى أنه بعد أن ينتهي المستثمر من هذه المرحلة، يدخل مع البنك في «دوامة» أخرى، هي تقييم قدرة المقترض على السداد، فضلاً عن طول فترة الإجراءات المتعلقة بتوفير الضمانات، مطالباً باختصار هذه الإجراءات والإسراع في تقديم قروض التمويل العقاري. إجراءات كثيرة بدوره، قال الشريك المؤسس لموقع «عقارات دبي»، دينيس خاجيموراتوف، إن اشتراطات التمويل العقاري أسهمت في عجز العديد من المستثمرين عن شراء العقارات، خصوصاً فئة الموظفين، بصرف النظر عن كونهم مواطنين أو مقيمن. وأضاف أن الإجراءات الكثيرة التي تفرضها البنوك على المستثمر، تتعارض مع طبيعة الاستثمار العقاري، الذي يتطلب مرونة وتيسيراً في الإجراءات، ما جعل بعض المطورين يدخلون على الخط مع البنوك في مسألة التمويل لتنشيط المبيعات لديه. وطالب البنوك بمزيد من التسهيلات، عبر طرح مزيد من البرامج التمويلية، والاستفادة من التحول الواقع في قطاع العقارات، لاسيما مع توجه العديدين إلى التملك. وتوقع أن يسهم طرح برامج أكثر تيسيراً على موظفي القطاعين العام والخاص، في نتائج إيجابية للسوق، مؤكداً أن الموجة المقبلة من التمويلات العقارية الناجحة، ستوجه نحو الشريحة المتوسطة من المشترين، الذين يرغبون في شراء مسكنهم الأول للاستعمال النهائي.