يقدر انكشاف البنوك للمشاريع العقارية في الإمارات بنحو 20% من إجمالي القروض كما في 30 سبتمبر 2018؛ أي ما يعادل 305 مليارات درهم، في حين يبلغ إجمالي انكشاف شركات التأمين للقطاع العقاري في الإمارات بنهاية العام 2017 نحو 5.1 مليار درهم؛ أي ما يمثل ما بين 8%-9% من إجمالي أصولها المستثمرة حسب تقديرات وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية»، والتي أكدت أن المشترين نقداً لا يزالون يهيمنون على السوق؛ إذ أن نحو 20% فقط من المعاملات ممولة عبر الرهن العقاري، مشيرة إلى أن إجمالي قروض الرهن العقاري تقدر بنحو 99 مليار درهم كما في 30 سبتمبر 2018، وبما يشكل نحو 30% من إجمالي قروض التجزئة. وحددت وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية» خلال مؤتمر صحفي عقدته في مقرها في مركز دبي المالي العالمي أمس، ثمانية عوامل ستدعم استقرار السوق العقاري في العام المقبل، وهي قيام مطورين بالتراجع عن بعض المشاريع نتيجة لانخفاض هوامش الربح بسبب انخفاض الأسعار، ما يعني عدداً محدوداً جداً من المشاريع الكبيرة التي سيتم إطلاقها في الفترة ما بين 2019 و2020 (إن وجدت)، وتحسن القدرة على الشراء بعد تراجع الأسعار وانتهاز الفرص من المشترين بالجملة. وقالت الوكالة إن من العوامل المهمة لاستقرار السوق أيضاً عودة اهتمام المستثمرين الآسيويين، ولاسيما الصينيين، بالعقارات السكنية في دبي، وكذلك تسهيل القوانين الخاصة بامتلاك الأجانب للأعمال القائمة خارج المناطق الحرة والذي سيدعم الطلب. وأوضحت أن إلغاء مصرف الإمارات المركزي لسقف الإقراض العقاري 20% لدى البنوك كنسبة مئوية من إجمالي الودائع، إلى جانب أسعار الفائدة المنخفضة نسبياً، وأيضاً ازدياد النشاط الاقتصادي المرتبط بمعرض إكسبو 2020، والذي من المتوقع أن يجذب نحو 25 مليون زائر لدبي، عوامل ستصب في صالح استقرار السوق العقاري في دبي، مشيرة إلى أهمية الإجراءات والقرارات الخاصة بتسهيل قوانين منح تأشيرة الإقامة، مثل تأشيرات الإقامة الطويلة للمستثمرين الأجانب الذين تتراوح قيمة استثماراتهم العقارية ما بين 5-10 ملايين درهم، وكذا خفض الرسوم الحكومية بنسبة تتراوح ما بين 2.5%-5% من القيمة السنوية لإيجارات المؤسسات التجارية. ويرى الدكتور محمد دمق، مدير أول والرئيس العالمي للتمويل الإسلامي وتقييم المؤسسات العالمية في وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية»، أن المخاطر المرتبطة بالعقارات ستظل منعكسة بشكل جيد في التصنيفات الائتمانية للبنوك في دبي. وقال إن البنوك تطلب عادة ضمانات مالية إضافية عندما يتعلق الموضوع بالرهن العقاري، لتحفيز عملائها على عدم التخلف طوعاً في التزامهم تجاه الرهن العقاري في حال حدوث تقلب في أسعار العقارات، معتبراً أن ذلك الأمر يجعل البنوك تعرض أنفسها لمخاطر حدوث ارتفاع في معدل البطالة بدلاً من الانخفاض في قيمة الأصول، وهذه المخاطر تكون محدودة جداً عندما يتعلق الأمر بالمواطنين العاملين في القطاع العام، أما في حال تعثر الوافدين عن أداء التزامات الرهن العقاري فتحاول البنوك عموماً الرجوع إلى مدخراتهم ومكافآت نهاية الخدمة، بالإضافة إلى الاستحواذ على العقار وتسييله، وقد تستغرق هذه العملية فترة طويلة في الظروف الحالية. ومن جهتها قالت سابنا جاجيتاني، محلل الائتمان الأول، الشركات والعقارات والتصنيفات في وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية»: إنه نظراً لاستمرار الفجوة بين العرض والطلب، نتوقع بموجب السيناريو الأساسي لدينا بأن تشهد أسعار العقارات في دبي المزيد من التراجع في العام 2019 (بنسبة تتراوح ما بين 5%-10%) قبل أن تعود للاستقرار التدريجي في العام 2020، ولو أنه لن يكون هناك تعافٍ حقيقي في العام 2021. وأوضحت جاجيتاني، أن التعافي في أسعار العقارات والذي بدأ في العام 2012 كان مدعوماً بارتفاع أسعار النفط لنحو 100 دولار للبرميل في الفترة ما بين (2011-2014)، وكذلك بانخفاض أسعار الفائدة العالمية إلى مستويات منخفضة تاريخياً منذ العام 2009. وذكرت أن الوكالة تتوقع أن يظل خام برنت مستقراً عند 55 دولاراً للبرميل في العامين 2019 و2020، وكذلك فإن أسعار الفائدة العالمية مرتفعة نسبياً الآن، وفيما يخص توجهات السوق العقاري، أفادت بأن عدد الوحدات الجديدة قيد الإنشاء ارتفع بشكل كبير في العامين الماضيين مع تقديم المطورين لحوافز كبيرة في المبيعات. ولفتت جاجيتاني، إلى أن شركات التطوير العقاري في دبي سلمت 23 ألف وحدة في العام 2018، مقارنة بنحو 17 ألف وحدة في العام السابق بارتفاع قدره 35%، وبلغ إجمالي نمو العرض في الوحدات السكنية نحو 5%، متوقعة أن يتم إنجاز 62 ألف وحدة سكنية في العام 2019، وفي حال تم تسليم 31 ألف وحدة منها في العام 2019، فإن معدل النمو في العرض من الوحدات السكنية سيبلغ حوالي 6%، متماشياً إلى حد كبير مع بيانات النمو السكاني لمركز دبي للإحصاء. وتوقعت استمرار تراجع الإيجارات في قطاع المكاتب في العام 2019، ولو بوتيرة أبطأ، منوهة أن تسهيل قوانين الترخيص والترخيص الثنائي، والذي أصبح متاحاً في دبي، وكذلك أبوظبي، رفعت جاذبية دولة الإمارات للأعمال الدولية، وقد تؤدي إلى ارتفاع الاستثمارات الأجنبية على المدى الطويل. وتوقعت وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية» أن تتراجع نسب الإشغال والإيجارات في قطاع عقارات التجزئة في دبي، وذلك لأن إجمالي المساحة القابلة للتأجير التي سيتم إنجازها حتى العام 2020 ستبلغ نحو 1.3 مليون متر مربع. 17% أصول شركات التأمين الوطنية في «العقاري» قال تقرير لوكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية»، إن شركات التأمين الوطنية في دولة الإمارات، والتي تستحوذ على نحو 60% من إجمالي الأصول في القطاع، ويبلغ عددها 30 شركة، تبلغ نسبة أصولها المستثمرة في قطاع العقارات 17%، وتالياً كان مستوى انكشافها أكبر بكثير من مستوى انكشاف فروع شركات التأمين الأجنبية العاملة في الدولة، وهذا يعني بأن شركات التأمين الوطنية أكثر حساسية تجاه انخفاض الأسعار في قطاع العقارات. وأضاف التقرير أنه في حين أن معظم شركات التأمين في الإمارات لا تزال تتمتع برسملة جيدة جداً، نعتقد بأن المزيد من التراجع المتوقع في أسعار العقارات، إلى جانب المزيد من التقلب في عائدات استثمارات حقوق الملكية، بالإضافة إلى استمرار التنافسية العالية في السوق وتشديد القوانين قد يؤثر على الجودة الائتمانية لبعض الشركات في السوق، خلال الأشهر 12-24 المقبلة.