قال المهندس مروان بن غليطة المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري، إن المشاريع التي ظهرت خلال العقد الماضي، شكلت قيمة مضافة لدبي، على الأصعدة الاقتصادية والاجتماعية والبيئية، ولم يبالغ البنك الدولي عندما قال «تقع دبي وسط الصحراء، وكانت أراضيها قبل وقت غير بعيد لا تساوي الكثير. أما الآن، فقد أصبحت واحدة من أكثر مدن العالم حيوية». وأشار بن غليطة في حوار مع ( البيان الاقتصادي)، لقد حدث كل هذا في فترة قصيرة نسبياً. وتقف خلف هذا التطور المثير للإعجاب قيادة محنكة، ورؤية عظيمة تجسدت في قوانين وسياسات وإصلاح للمؤسسات، وتنمية للموارد البشرية، التي جعلته ممكناً. وفي الصميم من كل هذا، تقف سياسات تنظيم الأراضي والعقارات. ودائرة الأراضي والأملاك، التي تعد واحدة من أفضل الإدارات في العالم. وأضاف بن غليطة أن السوق مقبل على 4 منتجات عقارية، ستغير مفاهيم البيع التقليدية، وهي (التمويل العقاري الجماعي، والملكية العقارية المجزأة، وصناديق الاستثمار العقاري، والإيجار المنتهي بالتملك، والتملك المنتهي بالسداد)، لافتاً إلى أن بعض تلك المنتجات موجودة في السوق، ولن يطول الوقت حتى ينخرط فيها كل العاملين في السوق، وسيكون أثرها الاستثماري كبيراً على كل الأطراف. تطوير حضري يقول بن غليطة «أينما تذهب في دبي، ستجد منطقة عمرانية جديدة، استبدلت المناطق القديمة وقلبتها رأساً على عقب، وجعلت منها مقصداً ومطلباً للمستثمرين الدوليين، وللسياح وللراغبين بالدراسة أو العمل والسكن. فالمناطق الجديدة التي تطورت في دبي بعد 2002، عادت على المدينة بـ 3 مكاسب، اجتماعية واقتصادية وبيئية». موضحا أن تلك المشاريع شكلت قيمة مضافة اقتصادياً، من خلال تطوير البنى التحتية في تلك المناطق بمستويات غير مسبوقة، وبذلك أصبحت مؤهلة لتشييد مجمعات حضرية متكاملة، ما أدى إلى تغيير جذري في هوية تلك المنطقة، ودفع بالمناطق المجاورة إلى مجاراتها في التطور. أما اجتماعياً، فقد نوعت تلك المشاريع الشرائح الاجتماعية التي تقطن المنطقة الواحدة، فبعد أن كانت نوعية البناء تلبي ذوي الدخل المحدود، أصبحت متعددة ومتنوعة، وأضيف إليها شريحة الدخل المتوسط والميسورة، وهكذا. أما على الصعيد البيئي، لم تعد تلك المناطق صحراء جرداء، بل حاضنة للمساحات الخضراء والبحيرات والحدائق. وضرب بن غليطة أمثلة على ما ذهب إليه بقوله، هناك نماذج على النقلات الجبارة التي شهدتها مناطق عدة في دبي، أبرزها منطقة سيتي ووك، كانت سجناً مركزياً وشعبية ومستشفى، اليوم أصبح وجهة متكاملة فيها المباني السكنية الفاخرة، والمركز التجاري المترامي، والمركز الطبي المتطور، والحدائق والنوافير، وأكبر صالة في الشرق الأوسط للفعاليات والأحداث المتنوعة، بل وفيه قبة حيوية وغابة استوائية داخلية. وأيضاً لدينا منطقة برج خليفة، كانت منطقة عسكرية، وتسمى بدوار الدفاع، واليوم هي حاضنة لأرقى كيلومتر مربع على وجه الأرض، فيها أعلى برج في العالم، وأكبر متسوق في العالم، وأعلى نافورة راقصة في العالم، وتطول قائمة ما تضمه هذه المنطقة من أيقونات معمارية متعددة الاستخدامات، بين السكني والتجاري والفندقي والترفيهي والثقافي والرياضي. مواكبة وابتكار شدد بن غليطة على أن مفهوم التطوير العقاري في دبي، يجب أن يتغير على وقع ما ذكرناه بخصوص تطوير مناطق برمتها، ويجب إحالة التطوير العقاري التقليدي القائم على تشييد مبنى وبيع وحداته، أو تأجيرها إلى التقاعد. وقال إن مشروعات دبي تواكب التقنيات الحديثة، في ما يتعلق بالاستخدام الأمثل للطاقة والمياه والتهوية، ولسنا بحاجة إلى تشريعات لإلزام المطورين باستخدام التقنيات في مشروعاتهم، لأن المطور لن يدخر جهداً في توظيف التقنيات لزيادة تنافسيته في السوق. منتجات عقارية وحول ما وصفها بالمنتجات العقارية الجديدة، قال بن غليطة: «أولها (التمويل الجماعي)، وهو عبارة عن قيام مجموعة من المستثمرين بتمويل عمليات تشييد أو شراء عقار، ويتمتّع هذا المنتج بإمكانات واعدة جداً، خاصة بالنسبة للمستثمرين العاديين. ويمكن لكلّ شخص ببساطة، شراء وبيع أجزاء من العقار، تماماً كشراء أسهم الشركات. كما يمكن الاستفادة من أي ارتفاع محتمل في قيمة العقار الذي تم الاستثمار فيه، وربما حتى جني أرباح نقدية من دخل الإيجار، وفقاً لهيكلة الاستثمار. وقد برز مفهوم التمويل الجماعي في العقارات في الآونة الأخيرة، نظراً للتطوّر السريع للتكنولوجيا، ما ساهم في جعل العملية أكثر أماناً وسرعة وسهولة». أما المنتج الثاني، فسماه بن غليطة (الملكية المجزأة)، ويتيح للمستثمرين إنشاء محفظة متنوعة من العقارات التي تم فحصها مسبقاً للحصول على دخل منتظم من قنوات التأجير. وعلى الرغم من نجاحها في خفض الحاجز أمام الأفراد لبناء محافظهم من الأصول العقارية، إلا أنها لا تستخدم حتى الآن تقنية بلوك تشين، التي يمكن أن تخفض الكثير من الرسوم والإجراءات المرتبطة بإتمام نقل الملكية وشراء العقار، إذ تقلل الحاجة للوسطاء وكيانات حفظ السجلات المركزية، إلى جانب خفض أو إلغاء الرسوم غير الضرورية والإضافية، مثل رسوم نقل الملكية والرسوم القانونية وغيرها. أما المنتج الثالث، فهو (صناديق الاستثمار العقاري)، أو ما يُعرف بصناديق «ريت» (REIT)، وهي عبارة عن شركات تمتلك وتدير وتُموّل العقارات المدرّة للدخل، ويمكنها مداولة أسهمها في البورصة، تماماً كالأوراق المالية لتُوفر للمستثمرين حصة سائلة في العقارات. وتعمل في معظم الحالات عن طريق تأجير المساحات/العقارات ونقل دفعات الإيجار المُحصلة إلى مستثمريها على شكل أرباح. وتقليدياً، تمكّن الأفراد من الاستثمار في الصناديق العقارية «ريت» بطريقتين: «إما من خلال شراء الأسهم مباشرة من سوق مفتوحة (البورصة)، أو عبر الشراء من صندوق مشترك متخصص في العقارات». أما (الإيجار المنتهي بالتملك)، فالمقصود به عقد بين طرفين، يقدم أحدهما - بناء على طلب الآخر- أصلاً ثابتاً على سبيل الإيجار، والذي يلتزم في مقابل الانتفاع به بسداد عدد من الأقساط، تمثل في مجموعها القيمة الإيجارية للأصل وثمنه، على أن تنتقل ملكية الأصل إلى المستأجر بعد سداده لكافة الأقساط. حماية ثقة المستثمر أولوية ساق المهندس مروان بن غليطة المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري «ريرا»، أمثلة على أهمية الحفاظ على ثقة المستثمرين، وقال: «إن القطاع العقاري في عموم الدولة، يتمتع بأهمية كبيرة، وفي دبي يساهم القطاع بنسبة 10 % إلى 14 % من الناتج المحلي. وقد مر السوق بمرحلتين، الأولى كانت تحصر تملك العقارات بالمواطنين، والثانية بعدما ارتأت القيادة الرشيدة بنظرتها الثاقبة، تطوير هذا القطاع لخدمة البلد، فوسعت نطاق التملك، ليشمل المستثمرين العرب والأجانب، ووضعت القوانين والأنظمة اللازمة لتحقيق المزيد من الازدهار. وأرى أن من الأهمية بمكان، الحديث عن شهادات نالها سوقنا العقاري من منظمات ومؤسسات ودوائر عالمية، كلها تشيد بالأنظمة والتشريعات الحالية، وكلها تجمع على ما يتمتع به من شفافية عالية وتنظيم مميز، ودقة في الأنظمة التي ترافق المستثمر من بداية الاستثمار وحتى استلامه واستخدامه للعقار». أضاف بن غليطة: «إن الأرقام الرسمية تتحدث عن 221 مطوراً عقارياً فاعلين اليوم في سوق عقارات دبي، يطورون 495 مشروعاً، لكن الأمر لا يخلو من تعثر إنجاز مشروع معين، أو أن يتأخر تسليم مشروع ما، هذا أمر وارد، لكنه لا يبعث على القلق، إلا في حدود معالجة المشكلة. لدينا 15 تشريعاً نافذاً، يحمي حقوق كل أطراف العقارات، ولدى المستثمر وسائل كثيرة وأدوات متعددة، يمكنه من خلالها التأكد من سمعة المطور وسجله في البناء والتسليم والأسعار، وهي كلها متاحة لهم مجاناً من الدائرة، عبر تطبيقات عديدة». أود الإشارة إلى مسألة مهمة، وهي ثقة المستثمرين في دبي. هذه الثقة عمياء، ورأينا كيف أن الآلاف من المستثمرين ضخوا مليارات الدراهم في بداية الطفرة، قبل تطبيق قانون التملك العقاري، لذلك، أولويتنا هي الحفاظ على ثقة المستثمرين.ShareطباعةEmailفيسبوكتويترلينكدينPin InterestWhats App