أشارت دراسة حديثة صادرة عن بنك الإمارات دبي الوطني إلى تواضع مجمل التعزيزات في سوق العقارات بدبي، حيث ذكر وكلاء العقارات حدوث ارتفاع طفيف في أسعار العقارات، مع زيادة في استعلامات المشترين الجدد. وجاءت أحجام المعاملات مستقرة بشكل عام على مدار الأشهر الثلاثة الماضية، حيث أفادت بيانات الدراسة بأن تراجع الاتجاه نحو شراء الفلل جاء ليوازن ارتفاع مبيعات الشقق. تحتوي هذه الدراسة، الخاضعة لرعاية بنك الإمارات دبي الوطني، والمعدة من جانب شركة أبحاث ماركيت، على البيانات الأصلية المجمعة من لجنة ممثلة لوكلاء العقارات في دبي، إضافة إلى بيانات الدراسة الأصلية المجمعة من عينة ممثلة للأسر المقيمة في دبي. وتعليقاً على مؤشر الإمارات دبي الوطني لمراقبة حركة السوق العقارية، قالت خديجة حق، رئيسة قسم أبحاث الشرق الأوسط وشمال إفريقيا في بنك الإمارات دبي الوطني: في ظل التباطؤ العام الذي يشهده نشاط القطاع العقاري لمدينة دبي منذ العام الماضي فإن المؤشر العقاري العام للمدينة يشير إلى أن أداء قطاع الشقق أفضل نسبياً من أداء قطاع الفلل في الوقت الحالي، الأمر الذي يتفق مع بيانات المعاملات منذ بداية العام وحتى اليوم. وتظهر الأسر القاطنة في تلك العقارات تفاؤلاً أكثر من الوكلاء ومكاتب العقار، وهو ما يدل على أن الطلب المحلي متماسك بشكل جيد. في حين أن القدرة على تحمل تكاليف الفلل تعد العامل الأهم المؤثر في الطلب. النتائج الأساسية وطبقا للقياس الإجمالي، فقد تجاوزت نسبة سماسرة العقارات بدبي، الذين أشاروا إلى حدوث ارتفاع في أسعار العقارات (٪41)، جزئيا نسبة أولئك الذين لاحظوا هبوطاً في الأسعار (٪38).وقد عكس ذلك، بحسب نوع المسكن، زيادات متواضعة في أسعار الشقق، مع إشارة السماسرة إلى حدوث انخفاض معتدل في أسعار الفلل خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر إبريل. ومن ناحية أخرى، أشارت البيانات الأخيرة إلى حدوث انخفاض في عدد استعلامات المبيعات العالمية الجديدة، وذكر السماسرة ارتفاع حدة عدم التيقن الاقتصادي على مستوى العالم، كما ذكروا انخفاض مستوى تقبل المخاطر، وتأثير سعر الصرف الأقوى في المستثمرين الأوروبيين. وإذا ما أُخذت نتائج الدراسة في مجملها، فسيُلاحظ أنها متسقة بشكل كبير مع الاستقرار النسبي لأسعار العقارات بدبي، مع اقتراب منتصف العام، بينما تبدو أنماط الطلب القوية، في سوق الإيجارات، محصنة جيدا. و أكدت دراسة شهر إبريل تزايد أعداد استعلامات الإيجارات الجديدة، ما أدى إلى زيادة الإيجارات، وإلى بلوغ معدل قبول صحي للعقارات الإيجارية الجديدة. كما أشار كل من سماسرة العقارات والعائلات إلى زيادة أسعار الإيجارات الطلب المحلي القوي يوازن الضعف الخارجي أشار سماسرة العقارات بدبي إلى أن الطلب المحلي القوي، ولا سيما على الشقق، ساهم في زيادة أحجام المبيعات، وفي موازنة الطلب الخارجي الأضعف، خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر إبريل. وعلاوة على ذلك، اقترحت الأدلة المنقولة، استمرار بقاء السماسرة متفائلين نسبيا بشأن أحوال السوق الضمنية. وتم ذكر مجموعة من العوامل الإيجابية، مثل معرض إكسبو 2020، وأنماط التمويل الأكثر استدامة، والقائمة الزاخرة بمشاريع بناء مساكن عالية الجودة، وكذا الزيادة السكانية، تم ذكرها باعتبارها عوامل مساعدة على دعم نشاط حركة الأسعار على المدى الطويل. وإذا ما أُخذت نتائج الدراسة في مجملها، فسيُلاحظ أنها متسقة بشكل كبير مع الاستقرار النسبي لأسعار العقارات بدبي، مع اقتراب منتصف العام، بينما تبدو أنماط الطلب القوية، في سوق الإيجارات، محصنة جيداً. وأكدت دراسة شهر إبريل تزايد أعداد استعلامات الإيجارات الجديدة، ما أدى إلى زيادة الإيجارات، وإلى بلوغ معدل قبول صحي للعقارات الإيجارية الجديدة. كما أشار كل من سماسرة العقارات والعائلات إلى زيادة أسعار الإيجارات. وبرغم تراجع استعلامات المبيعات العالمية، إلا إن نسبة السماسرة الذين لاحظوا حدوث زيادة في مجمل استعلامات المشترين الجدد (٪45) تجاوزت نسبة أولئك الذين أفادوا بتراجع عدد تلك الاستعلامات (٪37).وعلى الرغم مما شهدته الفلل من هبوط في مبيعاتها، وهو ما ربطه بعض السماسرة بضيق القدرة على الدفع، إلا إن ذلك ناقض الاهتمام المتزايد بالشقق. وبالنظر إلى المستقبل، فإن السماسرة يساورهم شعور عام بالتشاؤم، بشأن أسعار الفلل على مدار ال 12 شهراً المقبلة، بينما تتساوى نسبة أولئك الذين يتوقعون ارتفاع أسعار الشقق (٪42) مع نسبة من يتوقعون حدوث انخفاض في أسعارها (٪42).وتشعر العائلات بقدر أعلى بكثير من الثقة بشأن قوة حركة الأسعار، حيث يتوقع ٪57ارتفاعا في أسعار العقارات، بينما يتوقع 19٪ فقط حدوث انخفاض في الأسعار. إقبال قوي على الشقق لقد ساعد الطلب القوي على الشقق، من ناحية الإيجارات بالسوق ذات الصلة، على إحداث تحسن قوي في أحجام الإيجارات خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر إبريل. وأشار ما يقرب من ٪46من سماسرة العقارات إلى حدوث زيادة كلية في الإيجارات، مقابل ٪26فقط تعرضوا لانخفاض في الإيجارات. و تم الربط بين زيادة استعلامات الإيجارات الجديدة وبين الضغوط الديمغرافية، وأحوال السوق الإيجابية. وجاء الطلب المرن على العقارات التأجيرية ليدعم زيادة الإيجارات خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر إبريل. وبالنظر إلى المستقبل، يُلاحظ أن نسبة سماسرة العقارات الذين يتوقعون هبوطا في أسعار الإيجارات على مدار الأشهر الثلاثة القادمة (38 ٪) أعلى من نسبة أولئك الذين يتوقعون ارتفاعا في أسعار الإيجارات (33 ٪). ومن ناحية أخرى، فقد ناقض ذلك توقع العائلات بخصوص إيجاراتها الخاصة، حيث يتوقع ما يزيد على نصف هذه الأسر (57 ٪) ارتفاعا في الأسعار عند تجديد الإيجارات. تجاوزت نسبة سماسرة العقارات الذين أفادوا بزيادة أسعار الشقق (42 ٪) نسبة أولئك الذين أشاروا إلى هبوط أسعار الشقق خلال الثلاثة أشهر السابقة لشهر إبريل (37 ٪) ومن ناحية أخرى، أشار السماسرة إلى اتجاه أسعار الفلل إلى الهبوط بشكل معتدل. وبلغ المعيار المركب لمتوسط أسعار البيع 51.1 نقطة في إبريل، وقد وازن ارتفاع أسعار الشقق (بلغ المؤشر 52.9 نقطة) الهبوط في أسعار الفيلات ( 46.2 نقطة). وأكدت دراسة شهر إبريل على حدوث زيادة في مبيعات الشقق لدى سماسرة العقارات بدبي. ومن ناحية أخرى، جاء إجمالي أحجام المبيعات مستقرا بوجه عام، حيث أثر انخفاض مبيعات الفلل على مجمل الأداء. زيادة أعداد استعلامات المشترين الجدد أشارت بيانات إبريل إلى زيادة أعداد استعلامات المشترين الجدد لدى سماسرة العقارات بدبي. وفيما يتعلق بتحسن المبيعات، فقد تركز الاهتمام حول الشقق، مع إشارة ما يقرب من نصف السماسرة (46%) إلى حدوث زيادة في المبيعات، بينما أشار 37% إلى حدوث هبوط فيها. وجاءت قراءة المؤشر الناتجة عن ذلك، والتي بلغت 54.8 نقطة، أعلى كثيرا من القراءة المتوازية للمؤشر الخاص بالفلل( 49.0 نقطة).وأفاد سماسرة العقارات بحدوث انخفاض في المبيعات المحتملة الجديدة للمشترين الأجانب، ولا سيما أولئك المتطلعين لشراء فيلات، وهذا على عكس الاتجاه العام لاستعلامات المشترين. الشقق الجديدة أكدت دراسة إبريل/نيسان على حدوث تحسن قوي في إيجارات الشقق الجديدة على مدار الأشهر الثلاثة الماضية، حيث أفاد ما يقرب من نصف مجموعة الدراسة (49 %) بحدوث زيادة في الإيجارات، بينما أشار (24 %) إلى حدوث انخفاض فيها. ومن ناحية أخرى، شهدت إيجارات الفلل حالة من الركود على مدار فترة الدراسة الأخيرة (جاء عدد السماسرة الذين لاحظوا زيادة في إيجارات الفلل مساوياً لعدد أولئك الذين شاهدوا هبوطاً في تلك الإيجارات. هناك حالة عامة من التشاؤم الطفيف لدى سماسرة العقارات بدبي، بخصوص أسعار العقارات المرتقبة على مدار ال12 شهراً المقبلة. و جاء ذلك مدفوعا بالشعور السلبي حيال الأسعار المتوقعة للفلل، كما جاءت نسبة المشاركين في الدراسة، الذين يتوقعون حدوث ارتفاع في أسعار الشقق (42 %)، مساوية لنسبة أولئك الذين يتوقعون حدوث هبوط في أسعارها ( 42 %). ارتفاع أسعار الإيجارات أشارت بيانات دراسة إبريل إلى ارتفاع أسعار الإيجارات بالنسبة للأغلبية العظمى من العائلات بدبي، والتي قامت بتجديد إيجاراتها على مدار الأشهر الثلاثة الماضية. وأشار ما يقرب من %84من أولئك المقيمين في شقق إلى ارتفاع أسعار الإيجارات، بينما لم يلاحظ سوى أقل من16% عدم حدوث أي تغيير، وأفاد أقل من 1% بحدوث هبوط في الأسعار. وجاء المؤشر الناتج عن ذلك، والذي بلغ 91.4 نقطة في إبريل، أعلى بكثير من المستوى المحايد البالغ 50.0 نقطة. وبالمقارنة مع الشقق، تراجع إلى حد ما احتمال تعرض الأشخاص المقيمين في فلل لارتفاع أسعار إيجاراتهم. وقد لاحظ ما يقرب من 64%حدوث زيادة في الأسعار عند تجديد الإيجارات، مقابل % 36 لم يشاهدوا أي تغيير. ويتوقع أكثر من نصف العائلات (57 %)، التي تنوي تجديد إيجارات الشقق التي تقطنها خلال الأشهر الثلاثة المقبلة، حدوثَ زيادة في رسوم الإيجار، بينما لا يتوقع سوى % 13انخفاض هذه الرسوم. وجاءت قراءة المؤشر الناتجة عن ذلك، والتي بلغت 71.9 نقطة في إبريل، أعلى كثيراً من 50.0 نقطة، وهي العلامة التي تمثل قيمة اللاتغيير. وعلى عكس الاتجاه المُشاهَد فيما يتعلق بتجديد الإيجارات الحالية، تشير الدراسة الأخيرة إلى وجود احتمال أكبر، نوعا ما، لأن يتوقع الأشخاص المقيمون في فلل ارتفاع أسعار الإيجارات على مدار الأشهر الثلاثة القادمة. متوسط أسعار الايجارات أسهم الطلب القوي على الشقق في رفع أسعار الإيجارات، حيث أفاد % 55 بحدوث زيادة في الأسعار، بينما لم يذكر سوى % 24 حدوث هبوط في الأسعار. وجاء مؤشر أسعار الإيجارات الناتج عن ذلك، والذي بلغ 65.7 نقطة في شهر إبريل/نيسان، أعلى من الرقم المقابل له فيما يتعلق بالفلل(56.0 نقطة). وشاهد سماسرة العقارات زيادة كبيرة في استعلامات الإيجارات الجديدة على مدار الأشهر الثلاثة السابقة لشهر إبريل/نيسان، وجاءت الزيادة قوية بشكل خاص فيما يتعلق بالشقق. ولاحظ أكثر من نصف المشاركين في الدراسة (% 54 ) حدوث زيادة في استعلامات الإيجارات الجديدة بخصوص الشقق، بينما شاهد ما يقرب من شخص واحد من كل خمسة أشخاص انخفاضاً في عدد الاستعلامات (% 19). وجاء المؤشر الناتج عن ذلك، والذي بلغ 67.2 نقطة في شهر إبريل، أعلى بكثير من العلامة المحايدة البالغة 50.0 نقطة. ومع وضع كل ما سبق في الاعتبار، تؤكد الدراسة الأخيرة، توقعات سماسرة العقارات بدبي بانخفاض أسعار الإيجارات على مدار الأشهر الثلاثة المقبلة. حيث يتوقع ما يقرب من % 39 من المشاركين في الدراسة حدوث هبوط في أسعار إيجار الشقق خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر يوليو، بينما يتوقع % 34 حدوث زيادة في تلك الأسعار. وجاءت قراءة المؤشر الناتج عن ذلك، والتي بلغت 47.8 نقطة، أدنى قليلا من 50.0 نقطة، وهي العلامة التي تمثل قيمة اللاتغيير.