من أولى القضايا التي برزت في ظل جائحة كورونا والإجراءات الحكومية لمواجهتها، قضية عقود الإيجار، ولاسيما عقود الإيجار الاستثماري التي أغلقت محلاتها بقرارات وزارية، ثم عقود الإيجار الخاصة بالسكن، سواء الشقق في المناطق الاستثمارية أو السكن الخاص، حيث شهدنا حالات من التباين في مواقف ملاك العقارات، بين من أعفى المستأجرين من إيجارات الشهرين الماضيين، ومن خفض الإيجارات، ومن تمسك بحقه كاملاً، حتى ثارت أسئلة حول قانونية الامتناع عن دفع الإيجارات، وهنا نلقي نظرة على كل نوع للإيجار والموقف القانوني:من أولى القضايا التي برزت في ظل جائحة كورونا والإجراءات الحكومية لمواجهتها، قضية عقود الإيجار، ولاسيما عقود الإيجار الاستثماري التي أغلقت محلاتها بقرارات وزارية، ثم عقود الإيجار الخاصة بالسكن، سواء الشقق في المناطق الاستثمارية أو السكن الخاص، حيث شهدنا حالات من التباين في مواقف ملاك العقارات، بين من أعفى المستأجرين من إيجارات الشهرين الماضيين، ومن خفض الإيجارات، ومن تمسك بحقه كاملاً، حتى ثارت أسئلة حول قانونية الامتناع عن دفع الإيجارات، وهنا نلقي نظرة على كل نوع للإيجار والموقف القانوني:أولاً: عقود الإيجار الاستثماريمن المقرر قانوناً أن عقد الايجار، هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محددة مقابل عوض مالي.كما أن مؤدي نص المادة 198، من القانون المدني وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية لهذا القانون، أنه إذا حدث بعد انعقاد العقد وقبل تمام تنفيذ الالتزام الناشئ عنه، أن وقعت نازلة استثنائية عامة لم تكن في الحسبان، ولم يكن في الوسع توقعها عن التعاقد، وكان من شأن هذه النازلة أن أصبح تنفيذ الالتزام وإن ظل ممكنا شديد الارهاق بالمدين، بحيث يهدده بخسارة فادحة، فإنه يجوز للقاضي بناء على طلب المدين، وبعد الموازنة بين مصالح الطرفين، أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، وتقدير ما إذا كان الحادث الاستثنائي متوقعاً أو غير متوقع ومدى تأثيره، وما إذا كان تنفيذ الالتزام مرهقاً، بحيث يهدد الملتزم بخسارة فادحة له من عدمه، هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع مما مفاده أن أعمال حكم المادة 198 من القانون المدني المشار إليها على فرض توافر شروطها، وهو أمر جوازي ورخصة تقديرية مخولة المحكمة الموضوع.ومفاد ما تقدم أن نظرية الظروف الطارئة طبقاً لما قررته المادة 198 على ما سلف بیانه يشترط لتطبيقها شرطان أولهما: وقوع ظرف استثنائي لم يكن في الحسبان ولا يمكن لأحد توقعه «مثل حرب، أو زلزال، أو طاعون، أو وباء». وثانيهما أن يكون من شرط ذلك الظرف الاستثنائي أن يصيب المدين الملتزم بإرهاق شديد ويهدده بخسارة فادحة.وكان الثابت أن الظروف الاستثنائية التي يمر بها العالم كله، ومنها الكويت أثر جائحة كورونا المستجد وما تلاها من قرارات حكومية وتدابير احترازية لمنع تفشي هذه الجائحة، لا شك أن هذه الظروف تجعل قيام المستأجر بتنفيذ التزامه بسداده الأجرة للمؤجر في عقود الإيجار الاستثماري مرهقاً له في بعض العقود، وأنه لابد من تطبيق نظرية الظروف الطارئة «مادة 198 مدني» ومستحيلاً في عقود أخرى، وحينئذ تطبق نظرية القوة القاهرة «المادتان 215 و437 مدني» وذلك على النحو التالي:1 - النشاط التجاري الذي تعطل بشكل جزئي: من المعروف أنه ترتب على جائحة كورونا المستجد أن قامت معظم دول العالم، ومن بينها الكويت، باتخاذ إجراءات احترازية لمنع تفشي هذه الجائحة، منها حظر التجول الجزئي، الأمر الذي ترتب عليه أن بعض الأنشطة تعطلت بشكل جزئي، بسبب حظر التجول والإجراءات الصحية المتخذة من الدولة ومنها (الشركات التجارية - مكاتب المحامين - الصيدليات - المطاعم).وهذه الأنشطة التجارية تعمل في جزء بسيط من الوقت المسموح به والخارج عن نطاق حظر التجول، إلا أنها تضررت من قلة عدد المترددين عليها أو عدم وجودهم أصلا. الأمر الذي أثر بالطبع على الدخل المادي لديها، ومن ثم فإنه يجوز لأصحاب هذه الأنشطة أن يطلبوا من المالك تخفيض الأجرة، وفي حالة رفضه يقوم باللجوء إلى القضاء بعد انتهاء الأزمة، وتقديم الأدلة والمستندات التي تثبت أن الجائحة التي مرت بها البلاد وما تلاها من إجراءات صحية قامت بها الدولة لمنع تفشي الوباء، قد أصابته بإرهاق مادي، وفي هذه الحالة وطبقاً للسلطة التقديرية للمحكمة تطبق نظرية الظروف الطارئة «مادة 198 مدني» على ما سلف بيانه، وطبقاً لكل حالة على حدة حسب ظروفها وملابساتها.2- النشاط التجاري الذي تعطل بشكل كامل: كما أسلفنا فإنه ترتب على جائحة كورونا المستجد أن أصدرت الدولة عدة قرارات وزارية ترتب عليها أن هناك بعض الأنشطة قد تعطلت بالكامل مثل المجمعات التجارية وشركات ومكاتب الطيران والمقاهي وصالونات الحلاقة والكراجات والمعاهد الصحية وصالات الترفيه وغيرها من الأنشطة التجارية، وهذه الأنشطة قد صدرت عدة قرارات وزارية بتعطيلها بالكامل وعقوبة مخالفة هذه القرارات هي الحبس.وحيث إنه كما أسلفنا أن الأجرة مقابل انتفاع بالعين، وفي هذه الحالة ينتفي وينعدم انتفاع المستأجر بالعين لسبب أجنبي لا يد له فيه، وهو صدور قرار من السلطة العامة بالبلاد بغلقه، ومن ثم يقف سريان عقد الإيجار ويعفي المستأجر من الأجرة كاملة طوال فترة الإغلاق وتطبق نظرية القوة القاهرة، طبقا لنص المادتين 215 و437 من القانون المدني، وللمستقر عليه تمييزاً، حيث قالت محكمة التمييز في هذا الشأن بأن «الأعمال الصادرة من السلطة العامة والقرارات الصادرة من جهة الإدارة والتي يترتب عليها حرمان المستأجر من انتفاعه بالمأجور أو الإخلال بالانتفاع به تعتبر من قبيل القوة القاهرة التي لا يكون المؤجر ملتزماً بضمانها، ولكنه يتحمل تبعتها فيكون المستأجر تبعاً لجسامة الإخلال بالانتفاع بالعين أن يطلب إما فسخ الإيجار أو انقاص الأجرة، بشرط ألا يكون عمل السلطة العامة ناجماً عن مخالفة من المستأجر للقوانين وأن يكون هناك نقص كبير بالانتفاع بالعين».وحيث إن الثابت أنه صدرت عدة قرارات وزارية من مجلس الوزاراء، وقد تضمنت هذه القرارات حظر ممارسة بعض الأنشطة وإغلاقها بشكل كامل، مثل المجمعات والمولات وصالونات الحلاقة والمعاهد الصحية والمقاهي ومكاتب الطيران والكراجات وغيرها، الأمر الذي ترتب عليه أن غل يد المستأجرين لهذه الأنشطة التجارية من الانتفاع بالمأجور لسبب أجنبي لا يد لهم فيه، تنفيذاً لقرارات السلطة العامة بالبلاد، وهو الأمر الذي نرى معه إما فسخ العقد وإما تطبيق نظرية القوة القاهرة طبقا لنص المادتين 215 و437 من القانون المدني، وإعفاء المستأجرين بهذه الأنشطة من الأجرة طوال فترة الإغلاق، تنفيذاً لهذه القرارات إلى حين انتهائها، وهو أمر يترك تقديره للقضاء بما له من كامل السلطة في بحث كل حالة على حدة وفقاً لظروفها وملابساتها وما يتم تقديمه من مستندات فيها.ثانياً: عقود إيجار السكن الخاصكما سبق وأسلفنا فإن الأجرة مقابل انتفاع، وحيث إنه في هذا النوع من العقود «عقود إيجار السكن الخاص» فإن المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة انتفاعاً كاملاً غير منقوص، بل إنه ينتفع بالعين في مثل هذه الظروف أكثر من أي وقت مضى، إذ إن المستأجر يمكث في العين المؤجرة أكثر من أي وقت مضى، تطبيقا لقرارات حظر التجول الجزئي من الخامسة مساء وحتى السادسة صباحا، ومن ثم حظر التجول الكلي، ومن ثم فانه لا يجدي المستأجر القول إنه لا ينتفع بالعين المؤجرة انتفاعاً كاملاً، ولا يحق له أن يطالب بتطبيق أي من النظرتين المشار إليهما، وهما نظرية الظروف الطارئة أو القاهرة على ما سلف بیانه.إلا أنه على الرغم مما تقدم، فإن هناك بعض المستأجرين الذين يعملون باليومية أو الذين يعملون بالشركات الخاصة، وقد تأثر دخلهم المادي كثيرا فمنهم من لا يتقاضی أجرا، ومنهم من يتقاضى نصف راتبه، بخلاف المستأجرين الذين يعملون بالوزارات والهيئات الحكومية والذين لم تتأثر رواتبهم ولم تتغير خلال هذه الفترة إذ إنهم يتقاضون أجورهم كاملة.ولذلك فإننا نرى أن العلاقة بين المالك والمستأجر في عقود السكن الخاص يتم التفاهم فيها ودياً بين المالك والمستأجر، فالمالك من باب التكاتف مع الدولة ومع المجتمع أن يعفي المستأجر من الأجرة الكاملة، وهو ما يحدث بالفعل من بعض الملاك بالإعفاء من الأجرة كاملة مدة شهرين أو ثلاثة حتى تزول هذه الغمة، أو يعفي المستأجر من نصف القيمة الإيجارية لمدة معينة «وهو ما حدث بالفعل من بعض الملاك».أما إذا تمسك المالك بحقه في استداء الأجرة كاملة من المستأجر فإنه لا يكون أمام الأخير إلا اللجوء إلى القضاء وتقديم المستندات الدالة على أن سداده الإيجار كاملاً قد أصابه بإرهاق شديد ولا يستطيع تحمله، كأن يثبت بأنه عامل باليومية ولم يتقاضَ أجراً طوال فترة توقف العمل، وحظر التجول كلياً وجزئياً، أو يثبت أنه لم يتقاضً من جهة عمله سوى نصف راتبه. وهو أمر تقدره المحكمة بحسب ظروف كل حالة على حدة من واقع المستندات التي تقدم من المستأجر.  في عقود التوريد... تطبّق «الظروف الطارئة» برد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول لا شك أن جائحة كورونا، وما تلاها من قرارات حكومية في مختلف دول العالم، لمنع تفشي هذه الجائحة، سواء توقف رحلات الطيران أو إغلاق الموانئ وإغلاق المصانع، كان له أكبر الأثر على عقود التوريد، سواء العقود المحلية أو الدولية والتي تعتبر من العقود الزمنية المستمرة سواء تلك التي بدأ تنفيذها ولم تنتهِ عند بدء ظهور الجائحة، أو تلك التي أبرمت وكان موعد تنفيذها مع بداية الجائحة أو بعدها.ونرى أنه في الحالتين يتم تطبيق إما نظرية الظروف الطارئة «المادة 198 مدني» أو نظرية القوة القاهرة «المادتين 215، 437 مدني» كالتالي:أولاً: إذا كان العقد قد نفذ في جزء منه وثبت استحالة تنفيذ الجزء الباقي أو لم يبدأ موعد التنفيذ أصلاً: وهنا ينقضي في الجزء غير المنفذ منه أو الالتزام بالكامل حسب الأحوال «طبقا للمادتين 215، 437 مدني».ثانياً: إذا كان تنفيذ الالتزام ليس مستحيلاً ولكنه مرهق للمدین: وهنا تطبق نظرية الظروف الطارئة «طبقاً للمادة 198 مدني» وذلك برد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، وهو ما أوردته محكمة التمييز الكويتية في العديد من أحكامها والقضاء بتعويض المدين المتضرر المتعاقد بدفع الضرر والإرهاق عن كاهله.ونضرب مثالاً لذلك أنه إذا كان هناك عقد توريد دولي وكان أحد المتعاقدين ملزماً بتوريد سلعة معينة «كمامات أو قفازات مثلاً» مصنعة خارج البلاد، وجاءت هذه الجائحة اللعينة، وما ترتب عليها من قرارات حكومية من الدولة المصنعة لهذه الكمامات والقفازات، بوقف تصديرها لحاجة البلاد إليها أو أنها أغلقت الموانئ والمطارات، ففي هذه الحالة ينقضي الالتزام برمته بالكامل إعمالاً لنظرية القوة القاهرة على النحو الموضح سلفاً «وفقاً لأحكام المادتين 215، 437 من القانون المدني».إلا أن الأمر يختلف إذا كانت هذه الكمامات أو القفازات لم يتم وقف تصديرها، ولكن المورد اضطر لتنفيذ التزامه إلى شحنها جواً، بدلاً من شحنها بحراً أو زادت تكلفة تصنيعها بعد الأزمة، وكان من شأنها إصابته بخسائر فادحة، ففي هذه الحالة لا ينقضي الالتزام، ولكن يتم رفع الضرر عن المدين المتضرر، وذلك بتعويضه عن تلك الخسائر، وفقاً لنظرية الظروف الطارئة التي نصت عليها المادة 198 من القانون المدني.إلا أنه يجب التنويه هنا إلى أن الملتزم المضرور لابد أن يقدم لمحكمة الموضوع الدليل على الأضرار التي أصابته، وحجم تلك الأضرار، حتى يمكن للمحكمة الوقوف على حجم تلك الأضرار وعلاقة السببية بينها، وتبين الإجراءات التي اتخذتها الدولة لمنع تفشي الجائحة، لتقدير المحكمة التعويض المستحق والذي يعد من إطلاقات محكمة الموضوع. تدخل تشريعي... ضروري شددت الدراسة على ضرورة تدخل تشريعي عاجل لمعاجلة الأزمة الحالية المتعلقة بعقود الإيجار، بما يحمي ويحافظ على حقوق كل من طرفي العلاقة الإيجارية «الاستثمارية» وتحقيق التوازن الاقتصادي بينهما، ويحسم الجدل في مثل هذه الظروف الاستثنائية التي تمر بها البلاد للمرة الأولى والتي ترتب عليها صدور قرارات من السلطة العامة، سواء بوقف بعض الأنشطة التجارية كلياً، أو جزئياً أو بحظر التجول الجزئي والكلي في بعض المناطق والتي كان لها أكبر الأثر على الالتزامات العقدية للمستأجر تجاه المؤجر في عقود الإيجار الاستثماري.كما أكدت ضرورة أن يشمل التدخل التشريعي عقود إيجار السكن الخاص خصوصا مع كثرة الآراء القانونية حول هذه المسألة فإن الأمر يحتاج إلى أن يتدخل المشرع، بإضافة مادة جديدة إلى قانون إيجار الأماكن السكنية رقم 35 لسنة 1978 تتضمن إعفاء المستأجر من بعض أو نسبة معينة من الأجرة المستحقة عليه، في حال مرور البلاد بظروف استثنائية لا يمكن توقعها مثل الظروف الراهنة التي تمر بها البلاد، وما تلاها من قيام الدولة باتخاذ بعض القرارات والإجراءات الاحترازية، حفاظاً على صحة وحياة المواطنين والمقيمين، وأثرت على وضعهم المادي، وذلك مراعاة للجانب الإنساني في مثل هذه الظروف الاستثنائية وحفاظاً على السلم والأمن الاجتماعي. لا غرامة تأخيرية في العقود الإدارية لا شك أن معظم العقود الادارية تتضمن شرط الغرامة التأخيرية، في حال عدم تنفيذ الاعمال في الوقت المحدد بالعقد، وهي صورة من صور التعويض الاتفاقي، بما يترتب عليه أن جهة الادارة تقوم بخصم قيمة الغرامة التأخيرية «في حال حدوث تأخير التنفيذ او تسليم الاعمال، بما يكون مستحقاً في ذمتها للمتعاقد معها، دون أن تكون جهة الادارة ملزمة باثبات الضرر الذي اصابها جراء تأخير التنفيذ او التسليم».ولا يستطيع المتعاقد مع جهة الادارة بأي حال من الاحوال المنازعة في استحقاقها الغرامة المنصوص عليها بالعقد، تحت ذريعة انتفاء الضرر او المبالغة في تقدير الغرامة، إلا اذا اثبت ان تأخير التنفيذ او تسليم الاعمال كان بسبب اجنبي لا يد له فيه، وانه يدخل تحت القوة القاهرة، طبقاً للمقرر بالمادة 437 من القانون المدني على نحو ما اسلفنا منعاً للتكرار.ويترتب على ذلك، وفي ظل الظروف الراهنة التي تمر بها البلاد والاجراءات التي اتخذتها الدولة، حفاظاً على المواطنين والمقيمين، أن المتعاقد مع الادارة لا يكون ملزماً بالتعويض اذا اثبت ان إخلاله بالتزامه كان نتيجة الاجراءات التي اتخذتها الدولة للحد من انتشار فيروس كورونا، وان ذلك مرجعه إلى القوة القاهرة طبقاً لنص المادتين 215، 437 من القانون المدني، وانه لم يستطع الوفاء بالتزاماته بسبب تلك الاجراءات، وهي في رأينا تكون سبباً كافياً للإعفاء من المسؤولية.