دبي: ملحم الزبيدي لا تختلف الآثار السلبية والتحديات التي تأثرت بها البيئة العقارية المحلية والعالمية جراء انتشار فيروس «كورونا» المستجد (كوفيد 19) عن مثيلاتها في القطاعات الأخرى ضمن المنظومة الاقتصادية عامة، الأمر الذي يضع العاملين في القطاع والمجالات المرتبطة به، أمام ضغوط آنية خلال الأزمة الراهنة وما يتنظرهم في المرحلة المقبلة لما بعد انتهاء الجائحة. في الوقت الذي يضع فيه صناع الاستثمار والتطوير العقاري في دبي أبرز تحديات هذه المرحلة نصب أعينهم، تنشأ حلول ومقترحات الحد من الآثار السلبية لأزمة «كورونا» على الاقتصاد عامة، والعقار خاصة الذي يسهم بنحو 14% من الناتج المحلي للإمارة. وفي دراسة أعدها الدكتور محمود هشام البرعي، خبير التنافسية العقارية، نائب رئيس الاتحاد الدولي للعقاريين العرب، عضو مجلس إدارة الاتحاد العالمي للعقارات، توصل من خلالها إلى 16 مقترحاً لتهيئة البيئة العقارية المحلية لما بعد «كورونا»، تذلل أبرز 5 تحديات، وتقلل انعكاساتها على مستقبل هذه الصناعة والعاملين فيها. أهم التحديات ومن أهم التحديات التي تواجه السوق العقاري في ظل أزمة «كورونا» الراهنة وما بعدها ما يلي: أولاً: تراجع القوة الشرائية للمستهلكين والمشتريين النهائيين في ظل التحديات التي تهدد استقرار سوق الوظائف، وهو الذي يشكل بدوره ضغطاً على قطاع الإيجارات التي ستمتد تدريجياً إلى البيع. ثانياً: أسهمت أزمة «كورونا» في خفض وتيرة دخول المعروض الجديد من الوحدات والمشاريع العقارية إلى السوق، إلا أن القادم منها في المستقبل القريب سيشكل تحدياً رئيسياً للقطاع، ولكن مع تنظيم إكسبو دبي 2020 في العام المقبل، سيكون ركيزة مهمة في خلق التوازن بين العرض والطلب، والدفع نحو النمو والتعافي في شتى القطاعات. ثالثاً: تعثر المشترين والمستثمرين الذين فقدوا وظائفهم أو جزءاً من ثرواتهم عن استكمال سداد دفعاتهم الآجلة من القيمة الإجمالية للعقار، وهو ما يستدعي مستوى أعلى من المرونة والتعاون من قبل المطورين في هذا الشأن. رابعاً: التخلف عن سداد قيم إيجار الوحدات العقارية الذي سينعكس في نفس الوقت على قدرة الملاك على الوفاء بالتزاماتهم للبنوك وشركات التمويل، وبالتالي على هذه الجهات منحهم فترات أطول للسداد، وإعادة التمويل بناء على نسبة الفائدة الجديدة. ماذا بعد كورونا عالمياً؟ ويتوقع البرعي في دراسته أن يُحدث «كورونا» تغييرات جذرية في المدن تتضمن تأثيراً مباشراً في قطاع العقارات بكافة أنواعه، ومنها: - سيتأثر سوق المكاتب بعدة عوامل أولها الانتقال إلى ثقافة «العمل عن بعد» التي يتوقع أن تستمر أغلبية الشركات فيها حتى بعد انتهاء الجائحة، ما سينعكس سلباً على عنصر الطلب على المساحات التجارية من باب تقليل التكاليف، مع صعود نجم المكاتب المشتركة عند الشركات الصغيرة والمتوسطة؛ لذلك يتوجب على مطوري العقارات المكتبية تغيير استراتيجياتهم وإمكانية إعادة تخطيط المشروع بشكل يتماشى مع المعطيات الجديدة. - تناقص أهمية المراكز التجارية: في ظل الثورة الحاصلة في التسوق الإلكتروني خلال «كورونا» والثقة المتزايدة في هذا التوجه، سيكون هذا النوع من التسوق من أهم ما يميز سلوكيات المستهلك ما بعد الجائحة، مما يعني تراجع الإقبال على المراكز التي قد تتحول بشكل ملحوظ إلى الجوانب الاجتماعية والترفيهية، والإقبال على مشاريع المخازن والمستودعات. - تكنولوجيا العقار: يتوقع أن يتصاعد الإقبال على تكنولوجيا العقار في عدة جوانب، منها الاستثمارية وإدارة العقارات ومعاينة العقار والشراء، ونقل الملكية، حيث إن القطاع العقاري تحول من إتمام الصفقات وجهاً لوجه إلى قطاع افتراضي؛ لذلك فإن تكنولوجيا «البلوك تشين» وتكنولوجيا ثلاثية الأبعاد والعرض الذكي ستكون أهم ما يميز مرحلة ما بعد «كورونا». - التمويل الجماعي: سيتصدر هذا القطاع اهتمامات صغار المستثمرين في المستقبل القريب، حيث سيجدون فيه متنفساً لطموحاتهم الاستثمارية في العقار بطريقة منوعة تسمح بعدم تركز المخاطر في منتج واحد، وهذا يتطلب انفتاحاً تشريعياً للتسهيل على هذه الشركات وتقليل تكاليف نشاطها. - البناء المستدام والتجمعات الحيوية: ستصيح للبيت قيمة معنوية ومادية أكبر للبشر بعد الإغلاق التام لجميع مناحي الحياة عالمياً، وبالتالي تصبح نظرة الإنسان لبيته نظرة أكبر من كونه مكاناً للنوم؛ بل مكان للتجمع والاستراحة والعائلة، وبرزت طلبات جديدة في السوق وهناك من ينظر إلى بيت بشرفة أكبر (بالكونة)، وهناك من يطلب التحول من بيت صغير إلى بيت كبير ومن شقة إلى فيلّا. مبادرات وحلول ويقدم الدكتور البرعي في دراسته سلة من الاقتراحات والحلول قد تسهم في التقليل من الآثار السلبية لجائحة «كورونا» على بيئة الاستثمار العقاري المحلية، وهي: - إطلاق «دبي مستقبلي» كمبادرة لتحفيز التملك في القطاع العقاري كحزمة واحدة لمن يستوفي الشروط تتضمن تمويلاً عقارياً، وإقامة 5 سنوات، وتقليل رسوم التحويل إلى 2%، بشرط عدم البيع خلال 3 سنوات من تاريخ الشراء، وتثبيت رسوم الخدمات 5 سنوات. - تشجيع الاستثمار العقاري لفترة أطول بربط رسوم تحويل العقار بمدة امتلاكه، فكلما طالت المدة قلت نسبة التحويل (مثال من 4% إلى 2% في حال زادت المدة الاستثمارية على 3 سنوات). - إطلاق برنامج الأصول المتضررة، وصناديق فرصية بالتعاون مع شركات عالمية للاستثمار في العقارات منخفضة السعر، حيث شهد هذا النوع طلباً كبيراً عالمياً، وتم تشكيل 7 صناديق من هذا النوع تقدر بمليارات الدولارات خلال شهر أبريل الماضي. تشجيع التمويل الجماعي لمشاريع التطوير العقاري. وقامت شركات أوروبية ناجحة بتمويل مشاريع عقارية بمليارات الدولارات، وقدمت عوائد للمستثمرين تفوق 12% سنوياً، ويتطلب استقطابها للسوق المحلي إزالة العوائق التشريعية أمامها. - توجيه التطوير العقاري لنواحٍ مستقبلية مثل اللوجستية والصناعية، وسكن رواد الأعمال والمتقاعدين. - إطلاق مبادرة «دبي مدينة صحية» بالتركيز على البناء الأخضر وتشجيع المشي وركوب الدراجات، وتقديم نموذج حياة جديد لمرحلة ما بعد كورونا، مبني على بناء تجمعات متكاملة مترابطة خضراء. - تحويل فائض العرض إلى مشاريع نوعية جديدة كالتجمعات الخاصة بالمتقاعدين مثال (retirement hub)، بحيث يكون المشروع مراعياً لجوانب الصحة والرياضة وتقديم منظومة كاملة لكبار السن، وبالتالي تصبح دبي جاذبة لهذه الشريحة كسوق جديد لاستثمارات المتقاعدين. - التعاون مع شركات ترشيد استهلاك الطاقة في المباني، ووضع نموذج تجاري جديد لشركات التبريد، وبالتالي تخفيض رسوم الخدمات في كل مشاريع دبي لجعلها أكثر جاذبية للمستثمرين. - إعداد كوادر مؤسسية وتأسيس كيانات داخل المؤسسات وشركات التطوير العقاري تشرف على التخطيط ووضع السيناريوهات لجميع المخاطر الاقتصادية والاجتماعية والبيئية، ورسم خطط استمرارية الأعمال ومحركات التعافي مع القطاعين الحكومي والخاص. - جذب الشركات الناشئة الواعدة في تكنولوجيا العقار والاستثمار فيها لتقليل تكلفة تطوير وإدارة وبيع العقار، وخلق مستوى أعلى من الفاعلية والوفرة الاقتصادية للشركات، ومواكبة تغيرات المستقبل. - توفير المرونة في تغيير استخدام الأراضي (Flexible zoning) (تجاري سكني وغيره)، حسب حاجة الاقتصاد والتغييرات، وتقليل العرض في المنتجات الفائضة عن حاجة السوق وتوجيهه إلى القطاعات التي تشهد طلباً أكبر. - إطلاق برنامج ادخار Pension للمقيمين في دبي تدريجياً، والبدء بقطاعات معينة بحيث تزيد ثقة المقيمين وتقبلهم للأزمات المستقبلية، ومنحهم فرصاً للاستمرار فترات أطول بدون وظيفة. - بيتي مكتبي: تعزيز فكرة «بيتي مكتبي» ليتيح للمستثمر ضمن هذه المبادرة تأسيس شركته انطلاقاً من بيته. - إطلاق برنامج إعادة شراء للأراضي الفضاء التي عجز المطورون عن تطويرها بأسعار اليوم المنخفضة جداً، وإعادة إدراجها في بنك الأراضي للإمارة، لإعادة تصنيفها وبيعها مستقبلاً في مشاريع نوعية تضيف للمدينة. - يتيح برنامج Real estate swap للمستثمر العقاري على الخارطة، تغيير وحدته من مشروع إلى آخر وفق شروط ومعايير يتم الاتفاق عليها بين المطورين المهمين في الإمارة، وبذلك تسييل سوق البيع على الخارطة وتمنح فرصة الخروج والدخول للمستثمرين. - عمل عقد موحد للبيع على الخارطة في السوق العقاري أو بنود موحدة، تضمن حماية المستثمر في حالة التأخير أو إنجاز المشروع بمواصفات مختلفة، بدل العقود الحالية التي تصيغها شركات التطوير لمصلحتها.