أعلنت سَفِلز، الشركة العالمية الرائدة في مجال الاستشارات العقارية، اليوم عن نشر تقريرها الأول حول مؤشرات أداء سوق العقارات في مملكة البحرين، والذي يُقدم لمحة عامة عن التأثير العالمي لأزمة كوفيد-19 إضافة إلى تحليلٍ لأسواق إيجارات المكاتب والوحدات السكنية. وكشف التقرير عن توقعات سَفِلز بتراجع سوق العقارات في مملكة البحرين خلال الأشهر الـ 12 القادمة. وفي معرض تعليقه على الوضع الحالي لاقتصاد البحرين وقطاع العقارات في المملكة، قال هاري جودسون-ويكز، رئيس شركة سَفِلز في شمال الخليج العربي: «طبّقت مملكة البحرين خلال السنوات القليلة الماضية سلسلة إصلاحات إيجابية لتنويع الاقتصاد وتمكين القطاع الخاص. كما نفذت الحكومة البحرينية إصلاحات اقتصادية على نطاق أوسع، شملت إطلاق استراتيجية تنمية التخطيط الوطنية 2030 وإنشاء مؤسسة التنظيم العقاري، ما يساهم في وضع المملكة على الطريق نحو تحقيق نهج متكامل للتنمية الحضرية وتعزيز الشفافية وزيادة الاستثمارات وحماية حقوق المستهلكين في آن معاً. ولكن لم تُفلح الإيرادات الحكومية في مواكبة استراتيجية التنويع الشاملة، كما أدى انتشار مرض كوفيد-19 إلى تقويض التقدم المُحرز في إطار برنامج التوازن المالي». وأضاف ويكز، قائلاً: «وعلى غرار المشهد الاقتصادي في البحرين، لم يكن قطاع العقارات خلال السنوات القليلة الماضية بمنأى عن الضغوط التي من المتوقع أن تستمر مستقبلاً نظراً للتحديات التي تسود المشهد الاقتصادي العالمي». التأثير العالمي لمرض كوفيد-19 على مملكة البحرين تسببت أزمة كوفيد -19 في تعطيل المشهد الاقتصادي في البحرين إلى حد كبير، لا سيما وأن المملكة كانت ترزح تحت ضغوط اقتصادية جمّة، حيث أدى العجز المالي الكبير والمستمر إلى رفع الدين العام من 42% من الناتج المحلي الإجمالي عام 2013 إلى قرابة 79% في عام 2019. كما تسبب انتشار المرض بإضعاف الجهود المالية الحكومية وتراجع أسعار النفط، ما أبقى الوضع المالي في حالة عدم استقرار. ومن المتوقع أن تنخفض الإيرادات الحكومية بنسبة 8.5% في عام 2020 مقارنةَ بنسبة نمو بلغت 2.5% في عام 2019، ما سيرفع إجمالي الدين إلى 103% من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2020. ومن المتوقع كذلك أن يشهد الناتج الاقتصادي الإجمالي تباطؤاً كبيراً في عام 2020، وسط توقعات بانخفاض الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 5.9% في عام 2020 بعد تسجيل نمو بنسبة 1.8% في العام المنصرم. فيما يُرجَّح انكماش الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي بنسبة 5.1% على أساس سنوي وتراجع اقتصاد القطاع النفطي بنسبة 9.9% في عام 2020. وتتوقع سَفِلز أن تساهم تدابير الضبط المالي ضمن إطار برنامج التوازن المالي في خفض العجز خلال السنوات القادمة من خلال مبادرات فاعلة، مثل تطبيق ضريبة القيمة المضافة وتوفير تمويل بقيمة 10 مليارات دولار أمريكي من دول مجلس التعاون الخليجي. التوقعات الرئيسية المتعلقة بسوق الوحدات السكنية: شهدت السنوات القليلة الماضية تغيراً في أنماط المعيشة بعد ارتفاع تكاليف الطاقة التي أدت إلى الانتقال من وحدات أكبر إلى وحدات أصغر، ويقتصر ذلك إلى حد كبير على قطاع الفلل وبخاصة تلك المؤجّرة على أساس غير شامل لتكاليف المرافق. كما تمت ملاحظة حركة انتقال السكان بسبب زيادة المعروض بنحو 3,500 شقة سكنية في فترة زمنية قصيرة، ومن المتوقع أن يرتفع هذا الرقم مع طرح 4,322 وحدة على مدى السنوات الأربع المقبلة مع تسليم أبراج جولدن جيت وأوريكس بحرين باي وباراماونت وذا هاربور وبوابة أمواج. وبدوره، قال هاشم كاظم، المدير المساعد لرئيس قسم الخدمات الاحترافية لدى شركة سَفِلز البحرين:»نتوقع أن تستمر أسعار الإيجارات السكنية في مشاريع الشقق والفلل بالانخفاض للفترة المتبقية من هذا العام، خاصة، حيث ستواج سوق العقارات الراقية أكبر الضغوط في هذا المجال، وذلك مع توجه العائلات إلى ضغط نفقاتها على خلفية التوقعات الاقتصادية الضعيفة، إضافة إلى حالة انعدام اليقين المتعلقة بوظائف القطاع الخاص واستمرار تخفيضات الرواتب. ونعتقد أن عمل كثير من الموظفين انطلاقاً من المنزل سينعكس في زيادة أعداد المستأجرين الباحثين عن مساحة إضافية للمكاتب المنزلية، بالإضافة إلى التركيز على المساحات العامة التي لم تحظَ بأولوية من قبل». شهدت السوق طرح عدد كبير من شقق التملك الحر خلال السنوات الثلاث الفائتة مع توقعات بطرح 7500 وحدة جديدة في السنوات الخمس المقبلة، مما سيؤدي إلى تفاوت بين العرض والطلب، حيث اعتاد المستثمرون شراء طابق سكني كامل بقصد تأجيره مع توقعات بعوائد تزيد عن 8%، لكن قلة الطلب في سوق الإيجار أثر على سوق مبيعات مشاريع التملك الحر غير المكتملة. أما من حيث القيمة الرأسمالية، فقد سجلت الفلل الراقية أكبر انخفاض في الأسعار على أساس سنوي بنسبة 8.3%، بينما انخفضت أسعار الفلل المتوسطة بنسبة 0.5% على الأقل للفترة ذاتها. وبالنسبة لسوق الشقق، سجلت الشقق ذات الأسعار المنخفضة أفضل أداء مع تراجع طفيف في الأسعار على أساس سنوي بنسبة 0.7% قياساً بانخفاض قدره 3.9% للشقق المتوسطة و4.8% للشقق الراقية خلال الربع الثالث من عام 2020. التوقعات الرئيسية المتعلقة بسوق المكاتب: طُرح عدد من المشاريع الجديدة على مدار العامين الماضيين مثل البرج المتحد وبرج أكسا رغم فائض العروض الذي استمر لسنوات عديدة، ما شكل ضغطاً على معدلات الإشغال والإيجارات. من جانبه قال سوابنيل بيلاي، المدير الشريك لأبحاث الشرق الأوسط لدى شركة سَفِلز: «نتوقع أن يقوم المستأجرون خلال العام المقبل بدراسة متطلبات مكاتبهم مع احتمال تقليص مساحتها في ضوء توافر ظروف عمل أكثر مرونة للموظفين. وبدأت العديد من الشركات في مختلف أنحاء العالم باعتماد هذا التوجه، مثل تويتر وفوجيتسو، الذي يتيح للموظفين خيار العمل من المنزل أو المكتب». وأضاف بيلاي: «بذلت المكاتب منخفضة الأسعار قصارى جهدها للبقاء في المنافسة مع تراجع أسعار الإيجار بنسبة 10.1٪ على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2020. وتجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات ذات الأسعار المنخفضة قد شهدت معدلات إيجار مماثلة لتلك المعروضة في السوق الصناعية، ما يُسلط الضوء على حجم الضغوط التي تواجهها هذه السوق. ويُعتبر توافر عدد محدود من مكاتب التملك الحر أحد العوامل التي ساهمت في استقرار الأسعار في هذا القسم من السوق، حيث سجلت المكاتب الراقية ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار بنسبة 0.6٪ على أساس سنوي. بالمقابل، شهدت المكاتب منخفضة الأسعار زيادةً هامشيةً بنسبة 0.1٪ والمكاتب متوسطة الأسعار تراجعاً بنسبة 4.3٪ للفترة ذاتها. التوقعات الرئيسية المتعلقة بقطاع التجزئة: يؤثر تنامي التسوق الإلكتروني بصورة كبيرة على سوق التجزئة في البحرين رغم أنه لم ينتشر بمستوى يضاهي الأسواق الناضجة الأخرى، إذ لاحظت سَفِلز خلال العام الماضي تسجيل زيادة كبيرة في معدلات الشواغر للأصول الرئيسية التي شهدت فترات طويلة من الإشغال الكامل مثل سيتي سنتر البحرين، الذي يُسجل اليوم انخفاضاً في معدلات الإشغال. وأضاف كاظم: «قد نكون اليوم أمام تحول نحو قطاع تجزئة قائم على مفاهيم المجتمع وراحة أفراده. إذ تشهد هذه المفاهيم حالياً انتشاراً واسعاً في ضوء الإشغال السريع للمساحات ضمن المشاريع الجديدة في الحي 1 في منطقة الهملة والجنبية. وسيؤدي تنامي قطاع التجارة الإلكترونية والإنفاق التقديري على تجارب الترفيه إلى تغيير أسلوب استخدامنا للمساحات، وعندها سيسارع المالكون للبحث عن طُرقٍ جديدة للتكيف، قد يكون من ضمنها تحويل تجربة البيع بالتجزئة إلى خيارات ترفيهية تجريبية.