قدر عضو مجلس الشورى سابقًا ورئيس مجلس إدارة شركة مكيون د. مجدي محمد حريري أن هناك فجوة بين العرض والطلب في الوحدات السكنية تصل في الخطة الخمسية الأخيرة إلى نحو 500 ألف وحدة سكنية على مستوى المملكة، ونحو 80 ألف وحدة سكنية في مكة المكرمة، وأن المشكلة تحدث في السكن عندما تكون هناك فجوة كبيرة فيحدث عندها الخلل، وكلما زاد الطلب وكان العرض أقل كلما زادت الأسعار بشكل أكبر، ولفت إلى أن هناك نموًا سكانيًا وهجرة ومشروعات تطويرية ومشروعات إزالة للمناطق العشوائية، وخصوصًا ما يحدث في مكة المكرمة فإن وضع الإسكان يتفاقم زيادة عن بقية المدن الأخرى لوجود مشروعات ضخمة كبيرة في السنوات الخمسة الأخيرة وهي مشروع توسعة المسجد الحرام والساحات المحيطة به وهذه بحد ذاته تطلبت إزالة العديد من المساكن في المنطقة المركزية، كما أن استكمال الخطوط الدائرية تطلب إزالة مباني إضافية كثيرة جدًا، فإذا أضفنا لذلك مشروع تطوير جبل عمر، ومشروع طريق الملك عبدالعزيز والخط الموازي، ومشروع تطوير العشوائيات الذي يطرح حاليا ضمن مشروعات البلد الأمين التي ستقوم بتطوير خمس عشوائيات سوف يتم خلاله إزالة 6078 منزلًا بمنطقة الكدوة، و7954 منزلًا بمنطقة جبل الشراشف، و7263 منزلًا بمنطقة النكاسة، و2783 منزلًا بمنطقة الخالدية، و3231 منزلًا بمنطقة حي الزهور. كل هذه المشروعات تتطلب إزالة كميات كبيرة من الطاقة الاستيعابية للسكن وبالتالي يزاد الطلب وترتفع الأسعار، ومن الناحية الأخرى فإن حال شركات التطوير العقاري ما يزال كما هو أو تناقص مع ارتفاع أسعار الأراضي، مما زاد الأمر صعوبة على المطورين في التعامل مع مشكلة الإسكان، ومع وجود ثغرات في البنية المتكاملة للنظام العقاري في المملكة عموما في قضايا التمويل والقروض العقارية حتى الآن التي لم تحل بالإضافة إلى التكاليف التي تلقى على كاهل المطورين في تكاليف البنية التحتية في المياه الكهرباء والصرف الصحي بما يجعل منافسته صعبة للبيع بأسعار مناسبة وهذه كلها أوجدت نوع من الخلل، وفي الدول التي سبقتنا في هذا المجال لها تجارب كثيرة جدا في الحلول يمكن الاستفادة منها، وأما بالنسبة لوزارة الإسكان فأنا قد حضرت ورشة عمل من عدة ورش عمل أقاموها لوضع الاستراتيجية الوطنية للإسكان، دعوا فيها مجموعة خبراء من عدة دول وبالذات من ألمانيا بالإضافة إلى كل الجهات الحكومية والقطاع الخاص للإدلاء برأيهم والسماع منها والخروج برؤية علمية تصلح أن تكون أساسًا لحل مشكلة الإسكان بحلول جذرية وليست حلول جزئية، وقد تزامن مع إنشاء وزارة الإسكان ومع الإستراتيجية الوطنية للإسكان رصد خادم الحرمين الشريفين 250 مليارا لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية خلال خمس سنوات أي بنهاية عام 2015م، وبدأت فيها وزارة الإسكان وربما بعض النقد الذي وجه لوزارة الإسكان لمضي أكثر من نصف المدة الزمنية دون رؤية نتائج كبيرة ملموسة، ولكن أبدى معالي وزير الإسكان الدكتور شويش الضويحي مجموعة من الأسباب منها قضايا الأراضي وعدم توفرها وكذلك مشكلات البنية التحتية ولعدد آخر من الأسباب، ولكن نحن في هذا اللقاء لا نريد أن ندخل في الأسباب بقدر ما نحن نبحث عن الحلول فما هي الحلول التي يمكن تقدم لكي تحقق رغبة خادم الحرمين الشريفين والمسؤولين في إيجاد السكن الملائم للمواطن بالسعر المناسب، لكن في البداية لابد أن نعرف أن السكن المناسب هو السكن الذي يلائم الدخل، أي يكون في حدود 20-30% من الدخل، وللتوضيح أكثر بمعنى لو كان للشخص في مكة مساكن ليست مؤجرة فيمكن شخص آخر يستغرب من أن هناك مساكن كثيرة غير مؤجرة ويسمع أحاديث تتكلم عن أزمة السكن ويرى من جهة أخرى أن العماير مغلقة وفاضية ولا يجد بها سكان! ولكن قد يكون إيجارها أعلى بكثير من تحمل دخل المواطن ذو الدخل المتوسط أو أدنى، فعندما تكون الشقة إيجارها 40 ألف ريال فمن يستطيع يستأجر شقة بـ40 ألفا ؟ فلو قسمنا 40 ألفا على 12 شهرًا يكون الإيجار الشهري 3333 ريالًا وإذا افترضنا أن تكون تكلفة السكن نحو 20% من الدخل بمعناها لن يستطيع السكن إلا شخص يكون راتبه 16 ألف ريال، فماذا يفعل شخص يكون راتبه 5 آلاف مثلًا أو أقل؟ فلذلك نقول إن هناك عجزا في الإسكان بمعنى عدم توفر السكن بالسعر الملائم لدخل المواطن وبالتالي لو وجدت وحدات سكنية لكنها أعلى من مستوى الدخل فيعتبر أنه مازال عجز حتى أوجد السكن بالدخل المناسب. كما أضاف الدكتور حريري إلى أسباب ارتفاع الأسعار أن لدى الناس رغبة بالتملك في مكة المكرمة وبالقرب من وسط مكة المكرمة على وجه الخصوص، وأيضا بسبب طبيعة مكة الجبلية فإن المعروض من الأراضي محدود بالتالي أدى أيضا إلى أن ترتفع الأسعار، كما أن تمسك ملاك الأراضي وثبات الأسعار في مكة أعطى أيضا عنصر ثقة، فالشخص الذي لا يبيع أرضه فإنها لا تنقص وبالتالي يعطي نوعا من الاطمئنان للملاك ولا يتنازلون في تخفيض السعر، لأن الطلب عالٍ جدا والأعمال الضخمة والمفاجئة والتطوير المفاجي والأسباب عندما تكون متعددة وفي وقت واحد، فإن العملية تصبح معقدة وتحتاج إلى احتياطات أكثر وإلى جهد أكبر، وبالتالي فإن في مكة المكرمة تختلف عن بقية المدن في حدة المشكلة وتفاقمها، ولكن المشكلة موجودة في عدة مدن بدرجة أخف قليلًا، لأن هناك عجزا يقابله زيادة النمو الإسكاني والتطوير العقاري الشامل محدود. كما أشار د حريري إلى أن الاستراتيجية الوطنية للإسكان أشارت إلى ضرورة إشراك القطاع الأهلي والقطاع الخاص في تأمين السكن وعدم الاتكال على الدولة فقط في ذلك، وأنها ستعمل على أن يكون دور الدولة في تأمين السكن لا يتجاوز 15% من المواطنين الأكثر حاجة، ودعم القطاع الخاص ليؤمن 65% من حاجة السكن والقطاع الأهلي 20% من حاجة السكن للمواطنين. فمثلًا لو سألنا حاليًا لماذا لا توجد في المملكة مشروعات تطوير شامل متعددة؟ ولماذا عددها لا يزيد عن أصابع اليد الواحدة؟ ولماذا المطورون الأغلب منهم يميل إلى تقطيع الأراضي وبيعها أرض وليس منتجا نهائيا في شكل شقة أو منزل؟، وما هي نسبة المباني التي بنيت من قبل شركات التطوير العقاري مقارنة بنسبة إجمالي الوحدات السكنية في المملكة ؟ النسبة ضعيفة وضئيلة جدًا ولا تكاد تذكر، وشركات التطويري العقاري التي لها منتجات مطروحة للناس تعد على رؤوس الأصابع وأعداد الوحدات السكنية التي طرحتها أيضا قليلة جدًا كنسبه وتناسب مع عدد المساكن التي توجد في المملكة لأن هناك تحديًا كبيرًا وهي أنها غير مجدية وبالتالي أي قطاع خاص أو صاحب رأس مال عندما يجد أن هذا النوع من المشروعات خسران فلن يقدم شيئًا ولن يغامر. المزيد من الصور :