مكة المكرمة: طارق الثقفي تبذل الحكومة السعودية قصارى جهدها لخدمة ضيوف الرحمن وتأمين الحشود التي تزيد في مواسم الحج والعمرة على خمسة ملايين حاج ومعتمر، وتوفر لهم الخدمات اللازمة التي يأتي على رأسها الإيواء المناسب الذي يهيئ لزوار مكة زيارة المسجد الحرام وأداء نسكهم والصلاة فيه بأيسر الطرق. ونظرا لضخامة التجهيزات والحاجة إلى تأمين السكن المناسب للحجاج والمعتمرين القريب من الحرم المكي وأماكن الشعائر المقدسة كان لا بد من فتح المجال أمام المستثمرين السعوديين لتلبية الطلب المتزايد عاما بعد عام وتغطية الحاجة من دور الإيواء التي تفي بمتطلبات زوار بيت الله الحرام. ويؤكد متخصصون أن الفجوة السوقية العقارية في العاصمة المقدسة قفزت بمحفظتها العقارية الاستثمارية لأكثر من 50%، مشيرين إلى أهمية التوسع في الاستثمارات الفندقية والسوقية من خارج العاصمة المقدسة بغية تقديم عطاءات واسعة ومتميزة تصب في الميزان الاقتصادي. وتنعكس الطفرة الحالية في مكة المكرمة والمدينة المنورة للمطورين والمستثمرين فيهما على ارتفاع المؤشر العقاري لهما بنسبة تجاوزت 26% في عام 2012. يؤكد محسن السروري، رئيس شركة المقام الرفيع للاستثمارات العقارية لـ«الشرق الأوسط»، أن المتتبع للشركات السعودية المدرجة المشاركة في التطوير العقاري في مكة المكرمة والمدينة المنورة؛ يلحظ نمو أرقام الأسعار العقارية بشكل واضح من خلال أسهم مطوري العقارات في المدن المقدسة. وقال إن أسهم الشركات العقارية في مكة المكرمة قفزت بنسبة 27%، على غرار المدينة المنورة التي كان لها نسبة 25%، وهو الأمر الذي يعطي رسالة واضحة حول هذا القطاع، وأهمية توسيع الاستثمارات الفندقية والسوقية من خارج العاصمة المقدسة بغية تقديم عطاءات واسعة ومتميزة تصب في الميزان الاقتصادي الذي يشهد نموا كبيرا في العشر سنوات الأخيرة، وزيادة الاستثمارات والقوة الشرائية في المدن المقدسة. وأضاف السروري أن 40% من الاستثمار العقاري في السعودية ينصب في مكة المكرمة والمدينة المنورة من إجمالي الاستثمارات العقارية في السعودية، متوقعا الدخول فعليا في 120 مليار دولار خلال العقد المقبل، مفيدا بوجود شركات عالمية متخصصة ومعنية لتسويق العقارات في السعودية وشركات لسوق العقارات في كل من مكة المكرمة والمدينة المنورة، لديها برامج عقارية مفصلة عن الاستشارات العقارية وصناديق مشتركة للاستثمار في المناطق المقدسة. وأشار السروري إلى ارتفاع أسعار الأراضي في المدن المقدسة، وأنها الأغلى في العالم، حيث كسرت حاجز 150 مليون دولار لكل متر مربع في مكة المكرمة، مؤكدا أن الرؤية الاستراتيجية العقارية في العاصمة المقدسة، تفتقر نحو الوصول إلى مأسسة عقارية واضحة الملامح، وغياب أيضا في الرؤية الواضحة ليتمكنوا من ضخ سيولة أكبر في الخمس سنوات المقبلة خاصة في ما يتعلق بالتوسع في استثماراتهم، مشيرا إلى أن إشكالية عدم التنسيق بين الجهات المعنية ومشكلات التعويضات في منطقة الإزالات حاليا تؤثر عليهم في عملية صنع القرار المستقبلي. وقال إن العاصمة المقدسة مكة المكرمة لا تزال واحدة من أكثر المدن طلبا في السفر على مستوى العالم، وهناك مواسم متكررة للعمرة وموسم الحج، وأعداد مليونية غفيرة تفد من جميع قارات الأرض إلى مكة، وتلك الأعداد ثابتة التوافد وتساعد بشكل علمي واضح في رسم الأطر الاستراتيجية العقارية التي ينبغي أن تنطلق من الأراضي المقدسة بحكم أنها تتمتع بأقوى دخل عقاري على مستوى العالم. وأفاد صاحب شركة «المقام الرفيع» بأن الحكومة السعودية قدمت تنازلات معينة في تقديم ملكية حصة أنواع معينة من العقارات في مكة المكرمة للسعوديين، وقد تم بناء مجمعات سكنية على سبيل المثال أخيرا تسمح بنظام الـ«تايم شير»، حيث يمكن شراء ملكية بعض الممتلكات العقارية لأيام وتصل إلى عام كامل، وهي خاصية جاذبة للمستثمرين من الداخل، في ضوء أنها لا تبعد إلا دقائق عن المسجد الحرام من مكة المكرمة. وأكد السروري أن هذا المفهوم موجود في كثير من الأحيان واعتمد لسنوات عدة في الدول الغربية، ويسمى نموذج الأعمال المشاركة بالوقت وينسحب تحته شرائح صغيرة من أنواع العقار التي يتملكها العقاريون والمستثمرون، وهي قرارات عميقة وصائبة أتت بعد تمحيص دقيق من قوانين الشريعة، وهي طريقة تتيح استخدام الوقت «من بضعة أيام في السنة وتصل إلى مدة عام كامل» وتأجير الاستخدام المملوك للآخرين، ويتيح إعادة بيع حصة ملكيتها للآخرين، وتحت هذا النموذج المعروض في مكة المكرمة، ستتمكن فئات كبيرة من المستثمرين والراغبين في الملكية من داخل السعودية نحو تملك العقارات لبضعة أيام من السنة، وهذا يعني أنه سيكون لديك دائما المساحة المتاحة خلال أي عمر زمني في السنة، موضحا أنه اعتمادا على نموذج المشاركة بالوقت، فإن هذا المشروع يجيز دفع رسوم شهرية لامتلاك حصة في هذه الممتلكات. من جهته، أوضح فيصل الحارثي، أحد المسوقين العقاريين لمخططات ولي العهد لـ«الشرق الأوسط»، أن هناك نماذج مختلفة للحصول على العقارات في مكة المكرمة، وينبغي أن تسعى الجهات الاستثمارية العقارية داخل الأوساط التي تمتلك الجنسية السعودية والمهتمة للدخول في السوق العقارية نحو الحصول على مزيد من التفاصيل حول برامج الشراء والبيع من مختلف الشركات العقارية التي تقدم هذه البرامج. وأفاد الحارثي أن شراء عقار في مكة المكرمة ليس أمرا صعبا في ظل ما يسرته الحكومة السعودية التي تمنح تنازلات للمواطنين السعوديين الراغبين في الاستثمار في توفير حصص حقوق ملكية في معظم العقارات في مكة المكرمة، مشيرا إلى أن الفجوة العقارية الموجودة حاليا جراء المشاريع التنموية التي تقوم بها الحكومة السعودية رفع فيها المحفظة الاستثمارية لأكثر من 50% دفعة واحدة بعد أن ظلت متماسكة لفترات عند حاجز 40%. وأشار الحارثي إلى أن مكة المكرمة باتت نموذجا عقاريا مهيبا في العالم، وهي تسير وفق معايير عقارية عالمية، وهي بلد يحظى بشعبية اقتصادية جارفة قادرة على تحريك المؤشرات العقارية برمتها، وتمتد على ارتفاع 277 مترا (909 أقدام) فوق مستوى سطح البحر، وعلى بعد 70 كيلومترا من مدينتي الطائف وجدة، وهي بلد يحظى بالنمو الكبير في نمط المعيشة الحديثة والبنية التحتية، وعلى الرغم من أن هناك الكثير من الفنادق في قلب مكة المكرمة، فإن مسألة العثور على سكن خلال موسم الحج وشهر رمضان يكون مهمة صعبة ومكلفة. وأبان الحارثي أن الحكومة السعودية سنت مزيدا من التسهيلات في القوانين، وتوفر المزيد من التنازلات للمشترين المحتملين في توفير حقوق الملكية المشتركة في بعض العقارات في مكة المكرمة من الحاصلين على الجنسية السعودية، حيث تم إدخال الكثير من المجمعات السكنية من قبل الحكومة لأنواع عدة من التملك من أسبوع إلى سنة كاملة وفقا للاحتياجات التي يريدها الراغب في نظام السكن والتملك، وقد تم بناؤها في الغالب على شكل شقق بالقرب من المسجد الحرام في مكة المكرمة التي بنيت حول الكعبة، المكان الأكثر قدسية في الإسلام. وأفاد المسوق العقاري بأن شراء عقار في مكة المكرمة أمر مرغوب لدى الجميع، حيث يمكن الاستفادة من الشعائر الدينية من خلال دفع الإيجار الشهري إلى الشركات العقارية التي تقدم مثل هذا البرنامج، مشيرا إلى أنه ليس هناك شك في أن القطاع العقاري في السعودية يشهد طفرة في تقديم فرص نمو هائلة هذا العام، ويرجع ذلك إلى موافقة طال انتظارها على قانون الرهن العقاري، وتنفيذ مشاريع الإسكان بأسعار معقولة ونمو قطاع الفنادق والضيافة التي من المتوقع أن تسهم في نمو القطاع من أكثر من 20 في المائة في عام 2013. وتأتي هذه التجاذبات العقارية بعد أن أوقفت السعودية تطبيق أحكام نظام المشاركة بالوقت «التايم شير» في الوحدات العقارية السياحية على نظام العقارات الواقعة في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة على غير السعودي، حيث قصر نظام «التايم شير» على السعوديين يحد من الاستغلال الخاطئ والممارسات غير النظامية. وأكدت السعودية في قرارها حصر الممارسات في مزاولة نشاط المشاركة بالوقت أو التسويق له على السعوديين فقط، وحظرت على غير السعوديين مزاولة نشاط المشاركة بالوقت أو التسويق له، واكتساب أي حق بموجب عقود المشاركة بالوقت بغير طريق الميراث على الوحدات العقارية السياحية الواقعة بين مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة. وقال محمد العمري المدير التنفيذي للهيئة العامة للسياحة والآثار في منطقة مكة المكرمة، إن التنظيم الجديد الخاص سيحد كثيرا من الاستغلال الخاطئ، وكذلك من الممارسات غير النظامية، ولا سيما في ظل وجود ظاهرة التستر واستغلال ضعاف النفوس وممارساتهم الخاطئة باستغلال الأنظمة. وفي السياق ذاته، أكد عاملون في مجال السياحة والفنادق في منطقة مكة المكرمة أن القرار سيسهم في ارتفاع حجم استثمارات السعوديين في هذا المجال، وسينعكس إيجابيا على السوق العقارية في المناطق المركزية حول الحرمين التي يفضل الغالبية الامتلاك فيها. وأوصت لجنة الاقتصاد بتحديد المقصود بعبارة «لغير السعودي» الواردة في المادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره، بما يلي: الشخص ذو الصفة الطبيعية الذي لا يتمتع بالجنسية العربية السعودية، والشركة غير السعودية، والشركة السعودية التي يؤسسها أو يشارك في تأسيسها أو يمتلك أسهما فيها أشخاص من ذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية لا يتمتع أي منهم بالجنسية العربية السعودية على أن يتم إدراج ذلك ضمن مواد نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره. وطالبت اللجنة بتوصية ثانية هي الموافقة على استثناء بعض الفئات من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره، وهي البنوك التي تمتلك وفقا لنظام مراقبة البنوك مقارها الرئيسة أو مقار فروعها بشرط موافقة مؤسسة النقد العربي السعودي، شركات المساهمة المدرجة التي يؤسسها أو يشارك في تأسيسها أو يمتلك أسهما فيها شخص ذو صفة طبيعية أو اعتبارية لا يتمتعون بالجنسية العربية السعودية، ولا يكون من بين أغراضها التعامل في العقارات التي تمتلك العقار اللازم لإدارتها أو لتحقيق أغراضها على أن تضع هيئة سوق المال بالاشتراك مع الجهات المعنية الأخرى ضوابط لذلك. ودفع ارتفاع معدلات إيجارات العمائر السكنية في المجمعات والمدن الكبيرة إلى تغيير مفاهيم السعوديين عن المساكن، بالتنازل عن عادات السكنى في البيوت ذات المساحات الكبيرة التي تجمع العائلات الممتدة، والقبول بالوحدات السكنية الصغيرة، والشقق ذات المساحات المحدودة التي لا تفي إلا بالأسرة ذات العدد القليل. أزمة المساكن التي تعيشها عدد من المدن السعودية، خاصة في منطقة مكة المكرمة، استقطبت الكثير من المستثمرين لبناء وحدات سكنية صغيرة تلبية للطلب المتنامي نحو الوحدات السكنية الصغيرة ذات «الغرفتين» وتماشيا مع حجم المرتبات المنخفضة، الأمر الذي أحدث تحولا في منطقة مكة المكرمة، حيث قدرت مصادر مطلعة حجم الأموال المتدفقة في هذا الاتجاه بأكثر من 1.5 مليار دولار سنويا، استأثرت بها ثلاث مدن سعودية فقط، مع تنام في حجم الاستثمار يصل إلى 8 في المائة، مقارنة ببقية الاستثمارات العقارية المختلفة.