نهى فتحي | أكد خبراء عقار أن سوق العقار السكني تعاني فجوة كبيرة بين كثرة المعروض والطلب على الشراء، وأن هناك تردداً ملحوظاً يسيطر على طرفي الصفقة، حيث يرفض البائع البيع بالخسارة ويأبى المشتري الشراء أملا في استمرار نزول الأسعار، الأمر الذي يتسبب في إلغاء مئات التعاقدات التي توشك على التوقيع. وعلى الرغم من تراجع الأسعار بنسب فاقت 30 في المئة، فإن البعض ينتظر مزيدا من التراجعات في ظل غياب المؤشرات التي تدعو لعودة الصعود، لا سيما في ظل التوزيعات الحكومية للأراضي السكنية، واستمرار تراجع أسعار النفط وتأثيرها في الأوضاع الاقتصادية عامة في البلاد، ناهيك عن الأوضاع السياسية للمنطقة والتي تلقي أيضا بظلالها على السوق العقارية. ويرى خبراء العقار أن الفرصة اليوم متاحة للشراء للمستثمر العقاري الذي يعي تماما أن السوق ستنتعش لاحقاً لا محالة، حتى ولو طالت فترة الركود، كما أنها متاحة أيضا للراغب في الشراء بغرض السكن، بينما تقف الضوابط والضمانات المصرفية واحدة من أبرز العوائق حاليا أمام تحرك سوق القسائم السكنية والبيوت. الفرج من جانبه، قال الخبير العقاري عماد الفرج إن أسعار السكن الخاص حاليا جميعها تشهد هبوطا واضحا، حيث شهدت المناطق الخارجية ومنها صباح الأحمد البحرية تراجعا بمتوسط نسبته %30، فيما تراجعت أسعار مناطق شرق القرين وهي أبوفطيرة والفنيطيس والمسايل بنسب بلغت %23، كما بلغت نسب التراجع في المناطق من الدائري السادس وحتى الدائري الرابع مثال العديلية والخالدية وجنوب السرة وغيرها بنسب بين %13 و%15، أما المناطق من الدائري الأول وحتى الدائري الثالث مثال النزهة، الضاحية والشامية فقد بلغت نسب تراجعها بين %5 و%7. وأوضح الفرج أن الفترة الحالية تعد فترة هدوء للسوق ككل، متوقعا أن تبدأ السوق في الانتعاش خلال الشهرين المقبلين، لا سيما أن هناك توجهاً من قبل تجار العقار الاستثماري إلى الاستثمار في السكن الخاص من خلال بناء بيوت ثلاثة طوابق بنظام الشقق ومن ثم تأجيرها، حيث تعتبر الأسعار الحالية مناسبة للراغبين في بناء مثل هذه البنايات التي إذا لم يكن عليها طلب حالي فبالتأكيد ستشهد طلبا وإشغالا قويا خلال السنوات المقبلة، خصوصا في ظل النمو السكاني المستمر. وبين الفرج أن هناك حالة من التردد تسود السوق منذ فترة طويلة لدى البائعين والمشتريين على حد سواء، لا سيما في ظل عدم وضوح الأوضاع السياسية، والنفطية، الاقتصادية بشكلٍ عام، حيث يتم الاتفاق على قيم الصفقات ومن ثم يقوم أحد الطرفين بتغيير رأيه ويتراجع عن إتمام الصفقة. وتطرق الفرج إلى أسعار القسائم في مناطق المضاربات التي كانت وصلت إلى نحو 280 ألف دينار للقسيمة شارع واحد 400 متر مربع، حيث تعرض اليوم ذات القسائم بسعر 200 ألف دينار، أي بتراجع بلغ %28، في حين أن قسائم منطقة صباح الأحمد البحرية التي وصلت أسعارها إلى 380 ألف دينار لمساحة بحدود 1200 متر مربع، بلغت اليوم نحو 240 ألف دينار أي أن نسب التراجع بها تعدت %30، مشيرًا إلى أن النزول في المناطق الخارجية كبير وواضح بينما يقل تدريجيًا كلما قربت المنطقة من العاصمة. الدغيشم من ناحيته، قال المقيِّم العقاري وعضو مجلس إدارة شركة المناخ للتقديرات العقارية عبدالعزيز الدغيشم إن المشكلة التي تعانيها السوق العقارية حاليًا هي أن هناك فرقاً كبيراً بين قيم الطلبات وأسعار العروض المتاحة في السوق، فنجد أن المشتري يرغب في أسعار أقل بكثير من أسعار السوق تخوفًا من تراجعات إضافية قد تحدث، مؤكدًا أن السوق ستنتعش لا محال عقب انتهاء فترة الصيف والأعياد التي عادة ما تشهد فيها الأسواق ركودًا موسميًا. وبين الدغيشم أن الفرص المتاحة اليوم تكمن في المناطق الخارجية، لا سيما مناطق شرق القرين التي شهدت تراجعات كبيرة وباتت أسعارها مناسبة للشراء وهناك توقعات لارتفاعها من جديد، أما المناطق الداخلية فتضم أيضًا فرصًا جراء تخارج الورثة من بعض البيوت الهدام، التي عادة ما تعرض بأسعار مناسبة أملاً في سرعة البيع، ناهيك عن النزول الذي كان له أيضًا تأثير على أسعار تلك المناطق. وأشار إلى كثرة المعروض من شقق الإيجار في المناطق السكنية التي انعكست بدورها على قيم الإيجار في تلك الشقق، حيث تراجع إيجار الشقة ثلاث غرف وصالة من 800 دينار إلى نحو 600 دينار أي بنسبة 25 في المئة، منوهًا أن ذلك يعتمد أيضًا على حسب ما توفره تلك البيوت من مميزات تتمثل في مواقف للسيارات وحديقة وحمامات سباحة وتشطيبات داخلية متميزة، حيث تسهم تلك الخدمات في تحديد قيمة الإيجار. وتطرق الدغيشم إلى المزادات العقارية التي تتم عن طريق المحكمة والتي متوقع عودتها خلال شهر سبتمبر المقبل، عقب عيد الأضحى التي يتوقع أن تسهم في زيادة العرض في السوق، مشيرًا إلى أن بعضاً من تلك المزادات عادة ما تسهم في مزيد من الركود للسوق، كونها تطرح بأسعار تقل عن الأسعار السوقية، الأمر الذي يزيد من الإقبال على الشراء منها. الشداد من ناحيته، قال نائب رئيس الاتحاد الكويتي لمقيِّمي العقار عبدالعزيز الشداد إن التداول حاليًا في سوق السكن الخاص شبه متوقف، وإن أعداد الصفقات التي تجري محدودة للغاية نظرًا لقناعة البائع وتردده في البيع وانتظار المشتري لمزيد من التراجع، مشيرًا إلى الأسعار الحالية على حسب سعر المتر المربع التي شهدت نتيجة لهذا الواقع تراجعات متفاوتة، حيث بلغ سعر المتر في المناطق الداخلية وحتى الدائري الرابع ما بين 1100 و1200 دينار للمتر المربع، مقارنة مع أسعار كانت تتراوح ما بين 1500 و1700 دينار، بينما شهدت مناطق جنوب السرة مثل حطين والصديق وغيرهما تراجعًا من 950 ديناراً للمتر المربع إلى نحو يتراوح ما بين 700 و750 ديناراً للمتر، أما المناطق الخارجية، مثل أبوفطيرة، والفنيطيس والمسايل فقد تراجع سعر المتر من 600 دينار للمتر إلى نحو 400 و450 ديناراً للمتر. وبيّن الشداد أن المشكلة ليست في تراجع الأسعار، إنما المشكلة في ضعف التداول، موضحا أن المستثمر اليوم يبحث عن الفرص، والأغلبية يتجهون إلى شراء القسائم وتطويرها وتقسيمها كشقق، ولكن بكل أسف نرى اليوم كثرة المعروض من هذا المنتج من دون مستأجرين، الأمر الذي ساهم في تراجع القيم الإيجارية بها بشكل ملحوظ، مشيرا إلى أن السوق يعاني مجموعة من الضغوط، منها الضوابط والضمانات المتشددة التي تفرضها البنوك على تمويل السكن الخاص، ناهيك عن العرض الكبير من القسائم والبيوت، وكذلك الشقق السكنية في مناطق السكن الخاص، بالإضافة توزيعات الحكومة للأراضي، الذي يعد عاملا لا يزال غير واضح، بينما له تأثير على السوق، علاوة على ارتفاع الغلاء المعيشي، الذي بات يتمثل في جميع متطلبات الحياة، من أكل ومصاريف مدارس وتكلفة الخدم وغيرها، حيث ساهمت كل هذه الأمور في استمرار ركود السوق طوال تلك الفترة. البيدان من ناحيته، قال الخبير العقاري، سعد البيدان، أن هناك فجوة كبيرة بين رغبة المشتري والبائع اليوم، خصوصا أن أغلب التجار اشتروا بأسعار مرتفعة، ويرفضون البيع بالخسارة، أما المشتري فلديه تخوف من استمرار النزول، ويرفض أيضا الشراء بأسعار أعلى من السوق، مبينا أن نسب تراجع الأسعار في السوق تراوحت ما بين 25 في المئة و30 في المئة، وأن هناك توقعات لمزيد من النزول خلال الفترة المقبلة، خصوصا في ظل ما توفره الدولة من أراضي سكن خاص للمواطنين. ولفت البيدان إلى كثرة العرض في السوق من قسائم وبيوت، التي بدورها ساهمت في الضغط على الأسعار، وكان لها بالغ الأثر النفسي السلبي لدى الراغبين في الشراء، الذين يترددون في الشراء أملا في استمرار التراجع، حيث باتت الفرص متاحة في أغلب المناطق من دون مشترين. وبين أن كثرة الشقق في مناطق السكن الخاص أدت إلى عزوف المواطنين عن الشراء بغرض السكن في تلك المناطق، كونها لم تعد تتمتع بمواصفات المناطق السكنية، التي لا تشهد ضغطا سكانيا، أما المناطق السكنية الداخلية فنرى الشراء فيها متوقفا ومحدودا للغاية، ويقتصر فقط على صفقات تخص الورثة.