هل تفرض رسوم على الأراضي البيضاء أو لا تُفرض؟ سؤال ظل حديث الناس في المجالس في انتظار رأي هيئة كبار العلماء التي رفعت الأمر إلى المجلس الاقتصادي الأعلى لمعرفة مرئياته.. لكن الأسئلة المهمة التي تستحق الإجابة هنا: - ما تأثير فرض رسوم على الأراضي البيضاء على أسعار الأراضي وأسواق العقار؟ - هل سيجني المواطن البسيط أي فائدة من المعالجات المطروحة لهذا الملف؟ - إلى أي مدى يمكن أن تؤثر معالجات الأراضي البيضاء على حركة العمران ومشاريع البنى التحتية في المدن الكبرى خاصة أن كثيراً من هذه الأراضي تحتل مواقع مميزة؟ ---------- المشاركون في القضية - د. عبدالله الشريف: باحث إسلامي ومفكر اقتصادي. - د. إحسان بوحليقة: كاتب اقتصادي وعضو مجلس الشورى سابقاً - د. عبدالرحمن الزامل: رئيس الغرفة التجارية الصناعية في الرياض ورئيس مجلس إدارة مجموعة الزامل الصناعية. - د. محمد بن عبدالعزيز الصالح: المستشار القانوني - د. عبدالوهاب أبو داهش: الكاتب والمحلل الاقتصادي - أ. د. عاصم عرب: أستاذ محاضر بقسم الاقتصاد بجامعة الملك سعود سابقاً ورئيس اللجنة الوطنية للمكاتب الاستشارية بمجلس الغرف التجارية حالياً ومدير عام مركز د. عاصم للاستشارات الاقتصادية. - د. عبدالله المغلوث: كاتب وخبير اقتصادي. - أ. د. طارق خزندار: محاضر بقسم التسويق بجامعة الملك عبدالعزيز. - عبدالله الأحمري: كاتب اقتصادي رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في الغرفة التجارية الصناعية في جدة. --------------- في البدء يتطرق د. عبدالله الشريف لمدى تأثير فرض رسوم على الأراضي البيضاء سواء كانت زكاة أم رسوماً تفرضها الدولة على أسعار الأراضي وأسواق العقار، قائلاً: من الناحية الفقهية الإسلامية، لولي الأمر أن يضع من الأمور ما يمكن به أن يحدد كيف يكون التصرف في الملكية العامة، والأراضي البيضاء هي أصلاً من الملكية العامة، فله إذا احتكرها أحد أكثر مما يستحق، واحتكرها من الدولة، يفرض عليه شرطاً لمدة ثلاث سنوات أن يعمرها أو يعيدها للدولة لتتصرف بها وهذا موجود في الفقه ومعروف في باب الإقطاع أو باب الأحياء، ثم يبقى ما كان أرضاً مملوكة لإنسان وليست ملكاً للدولة، فلدينا هنا حالتان، إذا كانت الأرض قد منحتها الدولة لشخص ما وهي أكثر من حاجته، له ثلاث سنوات إما أن يحييها وإما أن يعيدها للدولة لتوزعها على بقية الأفراد وهذا الأمر فعله سيدنا عمر بن الخطاب رضي الله عنه عندما استرجع أرضاً أعطاها الرسول صلى الله عليه وسلم لأحد الصحابة ومضت عليها ثلاث سنوات ولم يصنع فيها شيئاً استرجعها منه سيدنا عمر. الأمر الآخر أن تكون هذه الأرض اشتراها شخص من شخص آخر وليس للدولة شأن في هذا، ثم بقيت معه لزمن طويل وهي على حالتها، يعدها للربح، فتفرض عليها الزكاة كل سنة ويجب أن تجبره الدولة على أن تقنن الأرض كل عام ويدخل الزكاة إلى بيت الزكاة والدخل، بدلاً من أن يحتكرها بلا عمل أو فائدة متحققة للمسلمين، ولو طبق هذا الأمر كما هو على الجميع، لعادت الأراضي البيضاء وأصبح الناس لا يأخذونها إلا ليبنوها أو يعمروها، ولا تبقى بهذا الشكل بحيث تظل في يد الأغنياء دولاً بينهم والنتيجة أن يصبح التراب بقيمة الذهب، وهذا لا يجوز، وهذا كله في الفقه موجود، وأيضاً من حق ولي الأمر أن يفعل مثل هذا الأمر، دون حاجة لأن ينتظر فتوى أو لقرار من مجلس الاقتصاد الأعلى، فهذا الأمر واضح جداً، دون أن يترك الأمور بأيدي الناس على عواهنها وتكون النتيجة في المحصلة ألا يستفيد منها أحد، والناس اليوم أضحوا يبحثون عن الأراضي ليقيموا عليها مسكناً فلا يجدونها، إلا بشق الأنفس، وإن وجدوها فتكون بمبالغ طائلة، لذلك المواطنون الذين لا يملكون مساكن 36 % منهم فقط يملكونها والبقية منهم لا يملكون مساكن لهم لأنهم لا يجدون الأرض التي يقيمون عليها مسكناً، مع أننا نعيش في شبه الجزيرة العربية التي تتكاثر بها الأراضي الشاسعة ولكن موضوع عليها أيدي الأغنياء ولا يريدون أن يتركوها للآخرين إلا بعد أن يبيعوها بمبالغ كبيرة جداً، وفي هذا ظلم كبير لعامة الناس. المواطن البسيط أما أ. د. عاصم بن طاهر عرب، فيتطرق لما سيجنيه المواطن البسيط في حال فرض رسوم على الأراضي البيضاء، قائلاً: المواطن أصلاً عندما تكون الأرض داخل المدينة فمن البدهي أنه لن يستفيد منها، وإنما يستفيد منها أشخاص لديهم أرض متميزة في منطقة متميزة، وبالتالي يضاربون بها، أما المواطن البسيط فهو خسران في هذه الأرض وإن كان لا يملكها أو ليس له سبيل عليها، باعتبارها تقع ضمن النطاق العمراني الذي يسكن فيه وبها جميع الخدمات الأساسية، وبالتالي إقامة مشروع ما على هذه الأرض سيعود عليه بالنفع الكبير، هذا إذا كانت داخل المدينة، فالمواطن في الأساس ليس له علاقة بها، فهو لا يملكها وإنما يملكها شخص آخر، وإذا كان يملكها مواطن بسيط فيستطيع أن يأخذ قرضاً من الدولة ويبنيها بدلًا من أن تكون بدور واحد وشقة، يبني خمس أو ست شقق وتفيد الوطن والمواطن. والسؤال الذي يطرح نفسه هنا: كم مقدار الرسم أو الضريبة؟، إذا كنا نتحدث عن الزكاة، فهي شرعاً موجودة في عروض التجارة، حيث معروف مقدار الزكاة والعلماء أعلم بذلك مني. ولكن لو كانت بعيدة، ممكن يكون هناك رسوم ولا أقول ضريبة، ولكن أقول رسوماً تصاعدية، بحسب مدى قربها أو بعدها عن وسط المدينة، ومدى توافر الخدمات فيها، وهل هذه الأرض هي للمضاربة أم هي باقية على حالها لكونها تعود لأيتام على سبيل المثال، فيجب على كبار العلماء أن يأخذوا هذا الأمر في عين الاعتبار، أما إذا كانت لشخص مليء وهو يضارب بها، فهذا أمر مختلف. وقد يسأل سائل هنا: لو تم فرض ضريبة معينة على الأراضي البيضاء، هل يفترض أن تزيد هذه الضريبة كل عام؟، وللإجابة أقول، ليس شرطاً أن تكون هناك زيادة سنوياً على أسعار هذه الأراضي، ثانياً أفضل ألا نعتبر هذه ضريبة وإنما رسم خدمة، ويجب أن نكون هنا حريصين على ألا تذهب هذه الرسوم لوزارة المالية وإنما يكون لها صندوق خاص بحيث تكون تابعة لوزارة الشؤون البلدية والقروية حتى تنمي المرافق المجاورة لها، ويستفاد منها في تطوير المدن وتأهيلها، بحيث يكون هناك صندوق خاص لتطوير المدن. وعن مدى تأثير معالجات الأراضي البيضاء على حركة العمران ومشاريع البنى التحتية في المدن الكبرى، خاصة في الأراضي التي تحتل مواقع مميزة، يقول عرب: لن يكون هناك أي تأثير، بحكم أن البنى التحتية متوافرة في الأصل، فالكهرباء والمياه والهاتف دائماً ما تكون متوافرة داخل المدن الكبيرة، وفي رأيي الشخصي أن بقاء هذه الأراضي على حالها لفترات طويلة هو من باب المضاربة فقط وليس الاستثمار، ولو دققت النظر في مدننا الكبرى لوجدت ما يقارب ال 40 إلى 45 % منها أراضي بيضاء.. أليس في هذا خسارة للوطن، لذلك وجود هذا الرسم سيؤدي في نظري إلى تطويرها، وأتذكر في عهد خادم الحرمين الشريفين الملك فهد بن عبدالعزيز - رحمه الله- أنه طلب من وزارة التخطيط معالجة مثل هذا الأمر، وكنت وقتها رئيس اللجنة المكلفة بهذا الأمر، حيث كنت وقتها وكيلًا لوزارة التخطيط، واقترحت وقتها بعض المشاريع التي تؤدي إلى زيادة الإراد العام للدولة، ولكن الأن لا أقول الإيراد العام للدولة وإنما يفضل أن يخصص صندوق خاص في هذا الوقت لمعالجة الأراضي البيضاء وتطوير هذه المدن. من جهته، يقول عبدالله الأحمري: نحن دولة إسلامية بلاشك، ونحاول أن نطبق ما جاء في القران الكريم والسنة النبوية المطهرة في كل أعمالنا، فإذا كانت الأراضي البيضاء ليست عليها ضرائب إذا رأى علماء المملكة بذلك فلا تفرض ضرائب، ولكن في رأيي أن الحاكم يحق له أن يفرض ما يراه من ضرائب لمصلحة الدولة، ولمصلحة الشعب، ولمصلحة المسلمين، نحن الآن نعاني من غلاء في الأسعار، ونعاني من التضخم، والأراضي في مقدمة ارتفاع أسعار السلع والخدمات التي يحتاج إليها المواطن، ووصل الارتفاع حتى أصبح المواطن السعودي المكافح لا يستطيع أن يحلم بتملك قطعة أرض لبناء وحدة سكنية لنفسه ولأسرته، وهذه مشكلة يعاني منها المجتمع السعودي، والملك عبدالله - جزاه الله خيراً - ضخ أموالاً ضخمة لصندوق التنمية العقاري ورفع القرض للمواطن من 300 ألف إلى 500 ألف ريال، ووجه وزارة الإسكان لبناء مبان ومساكن توزع على المواطنين، ولكن الأمر إلى الآن بطيء، بل هناك كثير من الأراضي يملكها رجال أعمال وأصحاب نفوذ ولا يتصرفون فيها لأنه لا يوجد عليها لا رسوم ولا ضرائب، فيقولون ليس هناك ضرر من بقاء الأرض فهي لا تأكل ولا تشرب، ولكن كلما بقيت، تزداد قيمتها، ولذلك يحتفظ كثيرون منهم بالأراضي دون استثمار، وفي هذا تعطيل لموارد المملكة، باعتبار العقار مورداً من الموارد الأساسية للمملكة العربية السعودية، وكي نعالج هذا الخلل لا بد أن نحذو حذو الدول الأخرى في مختلف دول العالم، فهناك نظام ضريبي في كل دول العالم، يفرض ضرائب على الأراضي البيضاء، ونتيجة لذلك لا يتحكم المواطنون بمساحات كبيرة، بل يحتفظون بمساحات صغيرة، لاستغلالها إما في الزراعة، أو في الصناعة، أو في العقار، أو يبنون عليها وحدات سكنية، أما من يملكون وحدات كبيرة فإن من شأن فرض الضرائب أن يجبرهم على تعميرها أو بيعها أو استثمارها أو استغلالها في بناء وحدات سكنية أو بناء مصانع أو بناء وحدات عقارية تفيد المجتمع وتفيد أصحابها، لأن العبء الضريبي سيأكل من رأسمال أصحابها. أما من كان منهم يملك الأراضي الشاسعة ولا يملك القدرة على استثمارها، فبمجرد فرض الضرائب عليها سيضطر إلى التخلص منها، مما سيؤدي إلى زيادة المعروض من الأراضي وبالتالي خفض أسعارها، وربما تصبح أسعارها في متناول المواطن البسيط صاحب الدخل المحدود، ليستطيع بعد ذلك أن يشتري قطعة أرض ويعمرها بأقساط أو يعمرها بقرض من صندوق التنمية العقاري، وستحل مشكلة الإسكان على مدى بسيط، لكن بقاء الأراضي البيضاء ذات المساحات الكبيرة دون ضرائب ودون زكاة فهذا فيه ضرر كبير جداً على الوطن وعلى المواطنين. تحقيق الحلم أما د. عبدالله المغلوث، فيقول: نحن نرى رأي العين مشاريع البنية التحتية القائمة على قدم وساق، من مشاريع مياه وكهرباء وصرف صحي وكباري وأنفاق في كل مدن المملكة، ما يعني أن الدولة لم تقصر في حقيقة الأمر تجاه هذا الجانب، وهذا الأمر بات يلمسه كل مواطن في كل مناطق المملكة، وبقي أمر تصحيح أسعار الأراضي بحيث تكون أسعارها في متناول المواطن البسيط، ليحقق حلمه بامتلاك وحدة سكنية تأويه وتأوي أسرته تحت سقف واحد، في سكن ملك له، وعلى أرض يملكها، علماً أن هذا الحلم كان سهل التحقق في الماضي، واليوم أصبح غير متحقق، وهناك من فقد الأمل في تحقيقه، وما نأمله جميعاً، أن تدفع حركة الإصلاح للأراضي البيضاء التي تتسع مساحاتها داخل مدننا الكبرى إلى تصحيح هذا الأمر، مما يمكن المواطنين من تحقيق حلمهم في تملك المسكن الذي طال حلمهم في تملكه. مرجعاً لأسعار الأراضي ومن جانبه يقول د. عبدالوهاب أبو داهش حول محاور هذه القضية: بالنسبة لزكاة الأراضي البيضاء، فهي تتفرع لمعدل البيع. ومعدل من عروض التجارة وبالتالي هي ستسهم بشكل أو بآخر بمعرفة الأراضي البيضاء ومساحتها في تكوين قاعدة بيانات عن حجم الأراضي البيضاء المعروضة في السوق، فهي سوق تقيم هذه الأراضي وبالتالي تعطيك قيمة، وبالتالي ستكون مرجعاً لأسعار الأراضي في كل مدن المملكة. والزكاة ليس لها تأثير على أسعار الأراضي تأثيراً ملموساً، لأن معدل البيع في الغالب تتم الزكاة عنها. أما رسوم الأراضي مشكلتها الكبيرة عدم قدرتها على عدم استيعاب حجم المشكلة في البلد ومسألة أن رسوم الأراضي ستحل مشكلات الإسكان أو سوق تؤدي إلى تطوير الأراضي البيضاء هذا غير مؤكد، لأن هذه الرسوم في معظم الدول تؤخذ على أنها للدراسة أو كجباية، وليس للتأثير على أسعار الأراضي بقدر ما هي فقط لا غير تأتي بحزمة نظام ضريبي كامل وشامل في العادة، وحتى في الدول المتقدمة والدول الأخرى فإن رسوم الأراضي تأتي بكمية وتأتي بالمستثمرين ضمن حزمة متكافلة ولا يأتي رسم الأراضي كأداة منعزلة أو منفصلة عن أنظمة الضرائب الأخرى في الولايات المتحدة الأمريكية وفي غيرها وفي أوروبا وفي أي دولة أخرى، الشواهد أن رسوم الضرائب في بلد مشابه للمملكة مثل الكويت أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي البيضاء داخل المدن وقد أدى إلى صعوبة الحصول فعلاً على الأراضي المناسبة في المكان المناسب؛ أدى إلى وجود تحايل على نظام الرسوم والضرائب بتقسيمها إلى أجزاء محددة المساحة، ثم إنه أدى إلى إشكالات كثيرة أمام القضاء بحكم الحيازة والتملك، الحيازة والتملك في الدول النفطية والدول النامية، بشكل أو بآخر غير واضحة، وعليه إشكاليات كثيرة ولذلك الرسوم في الأول والأخير هي أداة جباية وليس أداة لتغيير الأسعار بالعكس إنه إذا طبقت الرسوم في سوق عقارية غير منظمة قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار بدل من خفضها. تطبق على الجميع ومن جانبه يؤكد د. محمد بن عبدالعزيز الصالح أن من الأَهمِّيّة التفريق بين من يملك عقاراً (أو عقارات) وقد عرضها للبيع بسعر السوق، وبين بعض أصحاب العقارات (خصوصاً الكبيرة) التي تتوسط أحياء مدينة الرياض (وغيرها من المدن والمحافظات) دون تحريكها منذ سنوات طويلة، فمثل هؤلاء يلحقون الضرر بالدولة التي أنفقت المليارات من الريالات مقابل تطوير تلك الأراضي وأوصلت جميع الخدمات إليها، إلا أن الفائدة لم تتحقق بسبب انتشار مثل تلك العقارات الضخمة داخل الأحياء دون الاستفادة منها. ويكفي أن أشير هنا إلى ما أوضحه المهندس إبراهيم السلطان عضو الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض ورئيس مركز المشروعات بالهيئة بأن دراسات الهيئة قد أوضحت أن الأراضي البيضاء غير المطورة داخل مدينة الرياض تمثِّل نسبة 78 في المئة من مساحة المدينة. ويضيف د. الصالح: إذا كان هناك توجه لفرض الرسوم الضريبية على العقار، فإنني أعتقد بأن فرض الضرائب يجب أن يشمل كافة القطاعات الاقتصادية الأخرى، وأخص بذلك فرض الضرائب على ما تحققه جميع الشركات والمؤسسات من أرباح، وذلك على غرار ما هو مطبق في جميع دول العالم. وإذا كان أحد أكبر رجال الأعمال وهو صالح كامل قد ناشد (الاقتصادية/ العدد 7573) الدولة بفرض رسوم على أصحاب العقارات وطالب بأن تتشدد الدولة بفرض الضرائب على أصحاب العقار، موضحاً بأن في ذلك الكثير من الإيجابيات، فقد كان من المنطق أن يطالب سعادته بشمول فرض الضرائب على الشركات في جميع القطاعات وليس فقط على العقار. ويستطرد د. محمد الصالح قائلاً: في حال تطبيق الزكاة أو الضرائب على ملاك الأراضي، أعتقد أنهم لن يترددوا في تحميل المواطن البسيط (وهو المشتري النهائي للأرض) تلك الزيادة، من خلال إضافتها إلى سعر البيع؛ ما يعني أننا نكون قد أسهمنا في غلاء أسعار الأراضي والعقار على المواطنين بدلاً من تخفيض سعرها. وفي حال تطبيق بعض الرسوم فإنه من الأهمية أن تطبق تلك الضريبة على الجميع، وألا يستثنى منها أصحاب الملايين من الأمتار من الأراضي المنتشرة داخل وفي أطراف الرياض، خاصة مَن تملكوا الأراضي بالمجان من خلال المنح أو صدور حجج استحكام فيها، ما يعني قصر تطبيق تلك الضريبة على المواطن الذي آلت إليه الأراضي بحُرِّ ماله. ---------- د. عبدالرحمن الزامل: الرغبة في الضغط على أسعار العقار قد يكون فيه ظلم لبعض ملاك العقارات عند سؤالنا الدكتور عبدالرحمن الزامل عن مدى تحقق الغاية من فرض رسوم على الأراضي البيضاء، بغرض تخفيض أسعارها، أجابنا قائلاً: الرغبة الجامحة في الضغط على أسعار العقار لتنخفض بصورة مطلقة قد يكون فيه ظلم لبعض ملاك العقارات، وقد لا تحقق بالضرورة حلم كثير من المواطنين بتملك السكن، إذ إن التضخم الحاصل في قطاع التطوير العقاري ناشئ بسبب عدة عوامل: منها ارتفاع تكلفة الأراضي السكنية وارتفاع أسعار كثير من مواد البناء، والارتفاع الكبير في تكلفة القوى العاملة في هذا القطاع، إضافة إلى مجموعة من الأعباء المالية التي فرضتها وزارة العمل بغرض تشجيع التوطين للوظائف، التي جعلت بعض المقاولين يقتص هذه التكلفة بطريقة غير مباشرة من المواطن، كما أن تأخر المشاريع السكنية لوزارة الإسكان كان له أثر في تأخر فرصة تملك المواطن للسكن. --------- د. إحسان بوحليقة: لا أدري لماذا يصر البعض على أن أسعار هذه الأراضي مرتفعة على الدوام وعند سؤالنا الدكتور إحسان بوحليقة، عما إذا كان الارتفاع الحاصل في أسعار الأراضي البيضاء ناتجاً عن قلة المعروض منها، أجابنا قائلاً: ليس هناك نقص في الأراضي البيضاء، بل بالعكس نشهد وفرة كبيرة في العرض، ولا أدري لماذا يصر البعض على أن أسعار هذه الأراضي مرتفعة على الدوام، بحكم أن ارتفاع الأسعار وانخفاضها يعود لعدة عوامل، منها القرب من النطاق العمراني أو البعد عنه، ووجود كامل البنى التحتية أو جزء منها، وعوامل أخرى يمكن الجزم من خلالها عما إذا كانت أسعار هذه الأراضي مرتفعة أم لا. --------- أ.د. طارق خزندار: إذا ما أقر هذا الأمر ستزداد نسبة انخفاض الأراضي وبسؤالنا الأستاذ الدكتور طارق خزندار، عن توقعاته الخاصة فيما لو أقرت الدولة فرض نسبة على الأراضي البيضاء على المدى القصير، فأجابنا قائلاً: إذا ما أقر هذا القرار، فإنني لا أستبعد مطلقاً أن تنخفض القيمة السعرية للأراضي البيضاء في مناطق المملكة كافة بما نسبته 20 إلى 25 %، نظراً لزيادة المعروض من هذه الأراضي، إذ سيبادر أصحاب الأراضي الشاسعة وهوامير العقار إلى عرض ما لديهم، خوفاً من دفع الرسوم المستحقة عليهم للدولة، وبالتالي أرى من غير المستبعد أن تزداد نسبة انخفاض الأراضي عاماً بعد عام، متى ما وضع هذا القرار محل التنفيذ.