أبوظبي : الخليج أصدرت شركة جيه إل إل المتخصصة في مجال الاستثمار والخدمات الاستشارية العقارية، تقريرها للربع الأول من عام 2016 نظرة عامة على سوق أبوظبي العقاري الذي تُقيّم فيه آخر الاتجاهات في الشرائح المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة إلى جانب الشريحة الفندقية. وذكر التقرير أن أسواق أبوظبي العقارية شهدت استقراراً بشكل عام خلال الربع الأول من عام 2016، رغم استمرار تأثير انخفاض أسعار النفط وتخفيض الإنفاق الحكومي المحلي. وفي حين تراجع الطلب، فإن عدد المشاريع الجديدة المكتملة تراجعت أيضاً مقارنة بالأعوام السابقة، مما أدى إلى استقرار نسبي في السوق. قال ديفيد دودلي، المدير الدولي ورئيس مكتب أبوظبي بشركة جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، قائلاً: الاتجاه العام خلال هذا الربع من العام بل والعام الماضي هو الاستقرار النسبي - حيث اتسم بانخفاض معدلات الشغور في المباني عالية الجودة والاستقرار العام في إيجارات العقارات المميزة عبر كافة فئات الأصول. استقرار السوق وأضاف دودلي: في حين شهد السوق استقراراً بشكل عام، إلا أن مؤشرات الحذر لا تزال قائمة، وذلك في ظل الانخفاض الكبير في الإنفاق الحكومي المحلي وتراجع حجم الصفقات والاتجاهات. ما زلنا نتوقع أن يستمر النمو في الطلب في ضوء المشاريع التي تم الشروع فيها بالفعل بينما كانت أسعار النفط مرتفعة، لكن تقليل عدد الوظائف وتخفيض الاستثمارات سوف يُبطئ من هذا النمو في الطلب. وفي حين نرى بعض المؤشرات الأولية على بدء عودة الإنفاق الحكومي - لا سيما في المشاريع السياحية الضخمة - إلا أننا نتوقع أن يكون الحذر هو سيد الموقف. إن مدى استقرار السوق يعتمد كثيراً على عودة الإنفاق الحكومي المحلي رغم التراجع في إيرادات النفط. حذر المطورين وتابع: الأخبار السارة هي أنه في الوقت الذي نشهد فيه فترة من ضعف الطلب، تراجع عدد المشاريع التي تم الإعلان عن اكتمالها إلى أدنى مستوى له على مدار 10 سنوات - وهذا يرجع إلى استمرار توخي المطورين الحذر وضعف السيولة وكثرة اللوائح التنظيمية - مما أدى إلى الإعلان عن اكتمال مشاريع عقارية محدودة وجدولة المشاريع الأخرى على مدار فترات زمنية مختلفة. كان العديد من مشاريع التطوير العقاري الضخمة التي تم الإعلان عنها في الفترة من 2007 وحتى 2008 كبيرة الحجم واستغرق الأمر وقتاً طويلاً أثناء التراجع التالي. لذا فإن مواءمة المراحل الأصغر التي يمكن استيعابها مع الطلب أمر جيد، مما يشير إلى نضج واستدامة السوق العقاري. الشريحة المكتبية بلغ الرصيد الإجمالي للمكاتب الإدارية نحو 3.4 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير أثناء الربع الأول من عام 2016، حيث كان المشروع الوحيد الذي تم الإعلان عن اكتماله هو برج المارية على جزيرة المارية مضيفاً نحو 43,700 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير. ومن المتوقع تسليم مساحة إضافية تبلغ 286,000 مليون متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير بنهاية 2016. وتراجع الطلب على المساحات المكتبية بسبب انخفاض أسعار النفط مما كان له تأثير مباشر على الشريحة المرتبطة بالنفط فضلاً عن تأثيره غير المباشر على الشرائح الأخرى بسبب تباطؤ الإنفاق الحكومي. ولا يزال الطلب على المساحات الكبيرة مدفوعاً بالقطاع الحكومي والشركات المملوكة للدولة فيما يتركز جُل الطلب من القطاع الخاص على الشقق المكتبية الأصغر حجماً. معدل الشغور وصل معدل الشغور في الشريحة المكتبية إلى 20% في الوقت الحالي، ومن المتوقع أن يزداد هذا المعدل بسبب تسليم المزيد من المساحات المكتبية وتباطؤ نمو الطلب. ورغم ضعف الطلب إلا أن متوسط إيجارات المساحات الإدارية المتميزة من الفئة ( أ ) ظل عند 1850 درهماً إماراتياً للمتر المربع بسبب محدودية المساحات الشاغرة داخل المخزون المتميز. غير أن إيجارات المكاتب من الفئة( ب) تراجع بنسبة 5% في الربع الأول من عام 2016 ليصل إلى متوسط 1120 درهماً إماراتياً للمتر المربع بعد أن كان 1180 درهماً إماراتياً للمتر المربع في الربع الأخير من عام 2015. وهذا يرجع في المقام الأول إلى تباطؤ نمو الطلب عقب التراجع في أسعار النفط والإنفاق الحكومي فضلاً عن فائض المعروض في الفئة( ب) من المساحات الإدارية. تأثير تراجع النفط وفي هذا الصدد قال ديفيد دودلي الشريحة المكتبية هي الأكثر تأثراً في التراجع في أسعار النفط والإنفاق الحكومي. فهناك مؤشرات على أن شركات النفط والكيانات الحكومية تقلل من أعداد العمالة ومتطلبات المساحات الإدارية. غير أن هذا التأثير حدّ منه الزيادات الطفيفة في المعروض الجديد المتوقع - حيث إن غالبية المباني الإدارية الجديدة تم تخصيصها مسبقاً لمستخدمين نهائيين أو تقع في أماكن ثانوية. الشريحة السكنية تم تسليم إجمالي 719 وحدة سكنية في أبوظبي خلال الربع الأول من عام 2016، ليصل بذلك إجمالي مخزون الوحدات السكنية إلى نحو 246,000 وحدة. تشمل المشاريع التي تم تسليمها مشروع أمواج 2 في شاطئ الراحة، وبرج الفلاحي في دانيت أبوظبي وبرج ذا ويف في جزيرة ريم. ومن المتوقع أن تدخل 4000 وحدة تقريباً إلى السوق بنهاية عام 2016 وذلك داخل دانيت أبوظبي وجزيرة ريم وجزيرة السعديات. وقد ظلت إيجارات العقارات المميزة مستقرة خلال هذا الربع (بمتوسط 163,000 درهم إماراتي سنوياً للشقق المكونة من غرفتي نوم داخل المناطق الاستثمارية) وهذا يرجع إلى انخفاض معدلات الشغور نسبياً داخل المشاريع عالية الجودة. وقد ظلت أسعار المبيعات مستقرة عند 16000 درهم إماراتي للمتر المربع - غير أن التراجع في حجم الصفقات قد يضع المزيد من الضغوط على الأسعار خلال هذا العام. انخفاض المشاريع السنوية في هذا الصدد، قال ديفيد دودلي بالنسبة لشريحة الإيجارات السكنية، فإنه رغم تراجع نمو الطلب إلا أن ذلك قابله انخفاض كبير في المشاريع السنوية التي يتم إكمالها مما أدى إلى محدودية معدل الشغور في المشاريع عالية الجودة. لقد كان متوسط المشاريع السنوية التي يتم الإعلان عن اكتمالها يصل إلى 10,000 وحدة سنوياً - غير أن المشاريع الحالية التي تم الإعلان عن اكتمالها لا تمثل سوى نذراً يسيراً من هذه النسبة. وأضاف نتوقع خلال 2016 أن تظل الإيجارات السكنية مستقرة نسبياً في بعض الشرائح الفرعية، مع تراجع طفيف في البعض الآخر - لكن في ضوء محدودية معدلات الشغور نسبياً في المشاريع المتميزة ومحدودية المعروض من المشاريع الجديدة المكتملة، لا نتوقع تراجعاً حاداً في إيجار العقارات السكنية المميزة. وفي حال استمر التوقف الحالي في الإنفاق الحكومي لفترة أطول، يمكن حينها أن نشهد المزيد من الانخفاضات الكبيرة في معدلات الإيجار. هيمنة المضاربات وفي معرض تعليقه على شريحة المبيعات السكنية، قال تخضع شريحة المبيعات السكنية في أبوظبي تاريخياً لهيمنة المضاربات من جانب المستثمرين حول نمو الأسعار، إلا أنه لا يمثل المشترون من المستثمرين الباحثين عن العوائد والملاك سوى نسبة محدودة من مجموع المشترين. وقد شهدت أسعار الوحدات السكنية المميزة على مدار السنوات الماضية ارتفاعاً بمعدل 25% سنوياً وهو معدل لم يكن مستداماً. ومع تباطؤ السوق خلال عام 2015، ظلت الأسعار مستقرة لكن أحجام الصفقات تراجعت بشكل كبير. ونحن نتوقع خلال عام 2016 أن يستمر انخفاض أحجام الصفقات مما قد يبدأ في الضغط على أسعار المبيعات. عقارات تجارة التجزئة شهد الربع الأول من 2016 عدم اكتمال أي مشاريع كبيرة مما أبقى على مخزون شريحة عقارات تجارة التجزئة عند 2.6 مليون متر مربع تقريباً من المساحة القابلة للتأجير. ومن المتوقع تسليم نحو 63,000 متر مربع من المساحة القابلة للتأجير في شريحة عقارات تجارة التجزئة بنهاية عام 2016، وذلك ضمن المشاريع متعددة الاستخدامات بصفة أساسية. من المقرر اكتمال مراكز تجارية ضخمة خلال عام 2018 - أبرزها مول المارية المركزي ومول ريم إلى جانب مشاريع أخرى.