عادت بعض الشركات العقارية إلى إطلاق عروض تسويقية لبيع عقارات بعائدات إيجارية مضمونة، وهو ما قد ينطوي على مبالغات قد تعرض مصالح المشتري إلى مخاطر مستقبلية، لذلك فإن القوانين الناظمة تضع هذه العروض تحت المجهر لمنع أية تجاوزات، لا تضمن حقوق جيمع الأطراف. وتغري بعض هذه العروض المشتري بأنه لو اشترى عقارا معينا فإنه سيحصل على عائد إيجار مضمون بنسبة معينة كأن تكون 10% أو حتى 25% من قيمة العقار، ما يجعل لعاب المشتري يسيل لمثل هذه العائدات الافتراضية التي يصعب جداً تحقيقها. تأثير الإعلانات ويحذر فراس المسدي وهو الرئيس التنفيذي لشركة فام العقارية من أمرين بارزين لهذه العروض: الأول أن المطور أو الوسيط يفعلان ذلك لجذب اهتمام العملاء والمستثمرين، فعبارة «25% إيجاراً مضموناً» في الإعلان كافية لتشجيع المستثمر على الشراء. وبمجرد أن يتصل بالمطور أو الوسيط فسيأتيه الجواب «إن هذه العائدات المضمونة تبلغ 25% على مدى 4 سنوات أو نحو ذلك»، وبالطبع هذه أرقام يصعب تحقيقها. ويوضح أنه عندما تعلن الشركات صاحبة تلك العروض عن ضمان إيجار بنسبة 25%، فإنهم يفعلون ذلك بطريقة تعطي انطباعاً بتزويد المستثمرين بنسبة 25% سنوياً. ويعلم كثيرون أن ذلك مستحيل، لكن اللافت أن عدداً من المستثمرين عديمي الخبرة يصدقون ذلك، ويقعون تحت تأثير مثل الإعلانات. الأمر الثاني يتمثل في قيام المطور أو الوسيط بالترويج لنسبة عالية كونه إيجاراً مضموناً سنوياً، كأن يكون 8% على سبيل المثال، وفي الواقع فإن المطور والوسيط يدركان صعوبة تحقيق 8% ليس فقط عندما يتعلق الأمر بالإيجار الفعلي، فعند حساب معدل الإشغال، يصبح تحقيقه أكثر صعوبة. ومع ذلك حملات التسويق من ذلك النوع مستمرة. نصيحة وينصح المسدي المستثمر بشراء عقار جاهز مؤجر أو يمكن تأجيره بسهولة، وبالتالي لن يكون ضحية لأرقام عائدات مبالغ فيها، أما إذا كان المستثمر غير قادر على اختيار العقار المناسب لهذا الاستثمار فبإمكانه اختيار مدير عقارات محترف للقيام بذلك نيابة عنه. الطرف الثالث ويكشف المسدي كيفية تمرير مثل هذه الحملات التسويقية، ودفع الناس إلى تصديقها بقوله: إن مطورين يقومون بإنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة من طرف ثالث، لضمان الإيجار، لذا، فإن المطور أو البائع كونه كياناً قانونياً ليس هو الضامن الفعلي لتلك العائدات أمام المشتري، بل ببساطة يكون الطرف الثالث الذي ليس لديه أصول ولا قوة ملاءة وبالتالي لا يمكن حتى مقاضاته. ويضيف: مثلاً إذا قرروا، لسبب ما، عدم دفع العائد المتفق عليه إلى المستثمر، فلن يكون هناك الكثير الذي يمكن للمستثمر فعله، ولو توجه المستثمر إلى المحكمة فسيفاجأ بأن خصمه ليس أكثر من شركة محدودة المسؤولية يمكنها الإعلان عن الإفلاس في أي وقت، ويبقى المطور أو من باع العقار بالعائد الإيجاري «المضمون» بعيداً عن المحاسبة. في معظم الحالات، تستند ضمانات الإيجار إلى اتفاقيات جانبية ولا تكون جزءاً من اتفاقية البيع والشراء الفعلية (SPA)، وبالتالي تصبح العملية مجرد خداع للمستثمر. مخاطر ويشير المسدي إلى مخاطر تحيط بمثل هذا النوع من الاستثمار، ففي المشاريع على الخريطة يضع المطورون الإيجار المضمون في تاريخ الانتهاء من العقار، ما يعني أنه إذا تأخر الانتهاء، فسيتم تأجيل دخل الإيجار، وسيتم تجميد جميع رأس المال المستثمر دون توليد أي دخل. كما يشير إلى طريقة ثانية قد يمارسها بعض ضعاف النفوس، بقوله: إن أي عقار يباع بدخل إيجار مضمون يكون بالتأكيد بسعر مبالغ فيه، لأن المبلغ الإضافي الذي يدفعونه سنوياً كونه إيجاراً مضموناً يضاف إلى سعر العقار، لذلك يجب على المشتري ألا يقتني عقاراً باهظ الثمن على وعد بإيجار مضمون. فإذا كان بإمكان البائع تأجيره، فبإمكان المشتري تأجيره أيضاً. المسألة تتعلق بعدم التزام معظم الضامنين بسداد الإيجار خلال الأسواق المنخفضة. وفي معظم الحالات، تنطبق ضمانات الإيجار على وحدات مختارة لم يتم بيعها بشكل جيد. بمعنى آخر، يبيع المطور الوحدات الأقل جاذبية في المشروع بطريقة ضمان العائد على الإيجار، وبالتالي ينجو المطور ويقع المشتري في الأوهام. محام عقاري ويؤكد المسدي أنه على المستثمر أن يلجأ إلى محامٍ عقاري لقراءة اتفاقية البيع والشراء، والأهم من ذلك توضيح مدى قانونية الضامن الفعلي لمبلغ الإيجار السنوي. وسيكون مفيداً قيام المستثمر بإجراء بحث شامل عن البائع. وعلى المستثمر أيضاً أن يتأكد من أن مبلغ الإيجار المضمون الفعلي في السنة غير مبالغ فيه. عقوبات بانتظار المخالفين مؤسسة التنظيم العقاري، من جانبها، فرضت مؤخراً غرامة على إحدى الشركات العقارية بقيمة 50 ألف درهم، بعد ثبوت مخالفتها القوانين المتعلقة بحساب الضمان وتصاريح الإعلانات العقارية، وعلى وجه التحديد القانون رقم (8) لسنة 2007. وقررت المؤسسة توجيه إنذار لها بمضاعفة قيمة الغرامة حال استمرارها بعدم الالتزام، وإيقاف الرخصة وإغلاق المكتب، وتحويل المخالفات إلى النيابة العامة. ودعت المؤسسة كل الشركات العقارية والوسطاء العقاريين إلى ضرورة الالتزام بالقوانين والتشريعات، التي تنظم آليات الإعلان والتسويق العقاري. وتطلق المؤسسة بشكل منتظم الحملات التوعية عبر مختلف القنوات، إلى جانب تواصلها الدائم مع جميع الأطراف لاطلاعهم على النظم وأحدث التعاميم الهادفة إلى إرساء الطمأنينة وتشجيع الممارسات الصحيحة. ومن خلال عمليات الرقابة والتدقيق على الإعلانات العقارية، التي تتولاها المؤسسة، تبين ارتكاب إحدى الشركات مجموعة من المخالفات تتعلق بالترويج والتسويق لمشاريع عقارية غير مسجلة باسمها، كما شملت المخالفات إصدار عقود استثمارية لعملاء تلك المشاريع، واستلام مبالغ خارج حساب الضمان، وإطلاقها حملة ترويجية دون الحصول على التصاريح اللازمة من الجهات المعنية. ضوابط وتطلب «ريرا» من جميع الشركات والمؤسسات العقارية الراغبة في نشر أي إعلان لعقارات موجودة داخل حدود الإمارة وخارجها، ضرورة التقدم بطلب للحصول على تصريح من خلال نظام «تراخيصي» الموجود على الموقع الرسمي لأراضي دبي (dubailand.gov.ae). ولن يتم قبول أي إعلان لا يحمل رقم التصريح العقاري اعتباراً من مطلع أكتوبر المقبل، وسيتم اتخاذ الإجراءات القانونية المعتمدة ضد الشركات المخالفة، وفرض غرامة قد تصل إلى 50 ألف درهم. وقال علي عبدالله آل علي، مدير إدارة الترخيص العقاري: «مؤسسة التنظيم العقاري حريصة على حماية المستثمرين وتنظيم السوق عن طريق الحيلولة دون ظهور أي تجاوزات. ومع ذلك، يتعين على المستثمر التصرف بحرص تام لحماية نفسه عن طريق التحقق من جميع المستندات وطلب البيانات والمعلومات من الوسيط حول العقار المعروض. ويمكن للعملاء التحقق من الوسطاء المرخصين، وكذلك من صحة بيانات الملكية العقارية بكل سهولة عن طريق التطبيق الذكي «وسطاء دبي». وأضاف: «تنصح «ريرا» المستثمرين في الإمارات بتجنب دفع أي مبالغ من قيمة العقار للوسيط، بل تدفع لمالك العقار بعد توقيع العقد بمشاركة الأطراف الثلاثة- المستثمر والمالك والوسيط، مع التوضيح التام لجميع التفاصيل الشاملة الخاصة بالعقار، ويحق للمكتب العقاري استلام أتعابه بعد إتمام الاتفاق». تصريح التسويق للحصول على تصريح التسويق للعقارات من خارج دبي، يتعين على الشركة تقديم صورة من ملكية العقار، وعقد تسويق بين مالك العقار ومكتب الوسيط العقاري، إضافة إلى رسالة توضيحية من الوسيط توضح نوع العقار، وما إذا كانت شقة أو فيلا أو بناية، وما إذا كان المبنى المراد تسويقه جاهزاً أو على الخريطة. ويفترض من شركة الوساطة العقارية المسؤولة عن تسويق عقار خارجي الحصول على رسالة من البلد المعني، توضح طريقة تملك الوافد للعقار. تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز طباعةEmailفيسبوكتويترلينكدينPin InterestWhats App